Gerechtshof Amsterdam, 29-06-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, 19/00600
Gerechtshof Amsterdam, 29-06-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, 19/00600
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 29 juni 2021
- Datum publicatie
- 5 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1910
- Zaaknummer
- 19/00600
Inhoudsindicatie
Wet WOZ; woning; erfpachtcorrectie
Uitspraak
kenmerk 19/00600
29 juni 2021
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
alsmede op het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [Z], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1962 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
de heffingsambtenaar
en
belanghebbende.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [X-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 489.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
16 februari 2018 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 449.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 3 april 2019 als volgt beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 430.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 500,- als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.”
De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit bij brief van 18 juni 2019 nader gemotiveerd. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft 11 oktober 2019 een schriftelijke zienswijze ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2021 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld:
“Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat met berging en parkeerplaats. Het oppervlak van de woning is ongeveer 113 m².”
Omdat de voormelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem na bezwaar verminderde waarde van € 449.000, onder meer - in eerste aanleg - een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix.
[Afbeelding matrix]
Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
(…)
Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.”
Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 t/m 4 zijn hierna opgenomen:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:
Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
Antwoord op vraag 4:
“De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
Gevolgen voor de Overstapregeling
Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
Het door belanghebbende ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie. Hierna is een aantal passages uit dat rapport opgenomen met uitzondering van de daarin opgenomen voetnoten; het rapport behoort tot de gedingstukken.
“Doel en aanleiding van het onderzoek
Op 1 maart 2019 gaf Belastingen Gemeente Amsterdam aan Ortec Finance de opdracht om
te onderzoeken in hoeverre de berekening van de WOZ-erfpachtcorrectie dient te worden
geactualiseerd of te worden herijkt en op welke onderdelen dat opportuun zou zijn.
Aanleiding tot zo’n onderzoek gaven een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018 en een vonnis van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 aangaande WOZ-erfpachtcorrecties op verkoopprijzen.
(…)
Een tweede aanleiding betreft de rechtsfiguur van eeuwigdurende erfpacht die in 2016 werd
geïntroduceerd. De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet wel aangepast worden om rekening
te houden met deze nieuwe vorm van erfpacht.
(…)
Huidige methode
De huidige erfpachtcorrectiemethode kan worden samengevat als:
WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage.
De fictieve contante waarde betreft de discontering van toekomstige en onzekere erfpachtbetalingen In de berekening hiervan moeten veronderstellingen worden gemaakt, vandaar de aanduiding fictief. Het correctiepercentage geeft vervolgens aan met welk percentage van de fictieve contante waarde een koper gemiddeld rekening houdt bij aankoop van een woning op erfpachtgrond.
(…)
Er bestaan alternatieven voor de huidige correctiemethode, maar wij concluderen dat deze
geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden. Daarnaast heeft het gerechtshof de huidige
methode niet ter discussie gesteld. Wel achten wij het als onderzoekers en opstellers van dit
rapport aan te bevelen enkele vooronderstellingen in de berekening van de fictieve contante
waarde te herzien en het correctiepercentage aan te passen.
(…)
De erfpachtgrondwaarde
Zowel bij uitgifte in erfpacht (nieuwbouw, onbebouwde grond) als aan het einde van een tijdvak (bestaande bouw, bebouwde grond) moet de erfpachtgrondwaarde worden vastgesteld. Deze paragraaf beschrijft hoe de erfpachtgrondwaarde in de praktijk door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt bepaald, voor onbebouwde en bebouwde grond. Wij mengen ons in dit onderzoek niet in de discussie over hoe de waarde bepaald zou moeten worden, maar nemen de praktijk als uitgangspunt in ons onderzoek met betrekking tot de WOZ-erfpachtcorrectie.
(…)
Waarde van de blote eigendom
(…)
1. De contante waarde van de canonbetalingen tot aan het einde van het lopende tijdvak
De canonbetalingen tot aan het einde van het tijdvak zijn relatief zeker:
- Als de canonbetalingen al zijn afgekocht (zoals het geval is bij het overgrote deel van de bestaande erfpachtcontracten), dan zijn de canonbetalingen in formule (3.1) gelijk aan 0.
- Bij een vaste canon is er geen onzekerheid over canonbetalingen in het lopende tijdvak.
- Bij indexering van de canon moet alleen een schatting van de verwachte prijsinflatie
worden gemaakt.
De grootste onzekerheid in de bepaling van de contante waarde van de canonbetalingen in
het lopende tijdvak betreft de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet.
2. De contante waarde van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het volgende tijdvak
De beste schatting van de toekomstige fictieve erfpachtgrondwaarde is de waarde nu (WGt),
gecorrigeerd met de lange-termijn verwachte groeivoet van de erfpachtgrondwaarde (gt),
Et WGn = WGt x (1 + gt)n-t.
De onzekerheid over de toekomstige erfpachtgrondwaarde is groter naarmate het einde van
het tijdvak verder in de toekomst ligt. Echter, door het verdisconteren is de impact van de
erfpachtgrondwaarde op de waarde van de blote eigendom kleiner naarmate de einddatum
verder weg is. Merk op dat de erfpachtgrondwaarde nu ook slechts met de nodige onzekerheid is in te schatten, zie paragraaf 2.3.
4 WOZ-erfpachtcorrectie
(…)
Invloed van erfpacht op koopsommen
Een koper van een woning op erfpachtgrond betaalt niet alleen de koopsom aan de verkoper,
hij verplicht zich eveneens tot het in de toekomst betalen van periodieke vergoedingen aan
de erfverpachter. De koopsom voor de woning op erfpachtgrond plus de waardering van de
toekomstige betalingen door de koper is de totale prijs die de koper wil besteden en vertegenwoordigt daarmee de waarde in volle eigendom. Als de koper de waarde van de toekomstige erfpachtverplichtingen hoog (laag) inschat, zal hij minder (meer) aan de verkoper willen betalen. De WOZ-erfpachtcorrectie bestaat dus uit de waardering van onzekere toekomstige erfpachtbetalingen vanuit het perspectief van de koper en dus niet vanuit het perspectief van de erfverpachter. De vraag is vervolgens hoe de koper deze erfpachtverplichtingen beprijst, of anders gezegd, wat de invloed van erfpacht op de verkoopprijs is.
Theoretisch zou de koper de contante waarde van alle toekomstige erfpachtbetalingen moeten berekenen. Deze betalingen zijn afhankelijk van het specifieke erfpachtcontract (de hoogte van de canon op de verkoopdatum, de resterende looptijd van het huidige tijdvak), de algemene bepalingen (voortdurende of eeuwigdurende erfpacht) en het betalingsregime (canonbetalend [vast / geïndexeerd / uitsluiting indexering / aanpassing canonpercentage] of afgekocht).
(…)
De koper moet dus een inschatting maken van de erfpachtgrondwaarde aan het einde van
het huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) en/of de verwachte prijsinflatie ten behoeve van
de canonindexering (afhankelijk van het betalingsregime). En tenslotte moet de koper een
disconteringsvoet vaststellen om de contante waarde te kunnen berekenen.
Het is erg onwaarschijnlijk dat kopers de voorgaande berekening uitvoeren. Het vereist niet alleen grondige kennis van financiële rekenkunde en het van toepassing zijnde erfpachtcontract, maar ook het inzicht om een toekomstige erfpachtgrondwaarde te schatten.
Het is daarom eveneens onwaarschijnlijk dat kopers exact dezelfde aannames maken als de
afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam voor het berekenen van de
‘eeuwige’ afkoopsom bij een vrijwillige overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (…). Met andere woorden, de WOZ-erfpachtcorrectie zal afwijken van de
‘eeuwige’ afkoopsom, de waarde die de gemeente Amsterdam toekent aan de blote eigendom.
(…)
Actualisering van de huidige WOZ-erfpachtcorrectie
Deze paragraaf bespreekt op welke onderdelen de huidige WOZ-erfpachtcorrectie herzien kan worden.
(…)
De huidige methode kan worden samengevat als:
WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage.
Er bestaan wel alternatieven, zoals (1) het vervangen van het correctiepercentage door een
hogere disconteringsvoet en (2) het modelleren van de verschillen in koopsommen aan de
hand van de hoogte van de canon en de resterende duur van het tijdvak, maar wij concluderen
dat deze alternatieven geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden, zie paragraaf 4.3.
Wel kan een aantal van de invoerparameters in de berekening van de fictieve contante waarde
worden herzien. We bespreken achtereenvolgens ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en het correctiepercentage.
‘Nieuwe’ algemene bepalingen en en bijbehorende betalingsregimes
De huidige WOZ-erfpachtcorrectie houdt niet met alle voor koopwoningen relevante algemene bepalingen en betalingsregime rekening. Het advies is om de implementatie aan te vullen met de ontbrekende algemene bepalingen en betalingsregimes.
Sinds de introductie van de huidige erfpachtcorrectie methode begin jaren tweeduizend zijn er wijzigingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geweest. Er wordt in de huidige WOZ-erfpachtcorrectie geen rekening gehouden met de algemene bepalingen (AB) van 2000 en 2016.
heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis
van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een
aanpassing van het canonpercentage, zie paragraaf 2.1 voor meer details.
Bij contracten volgens is er sprake van 1 oneindig tijdvak, dus de opsplitsing in periode 1 en 2 in formule (4.1) is hier niet van toepassing. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de correctie van 1%-punt. De benodigde aanpassingen voor deze algemene bepalingen en betalingsregimes zijn makkelijk te implementeren.
Indexering van toekomstige canonbedragen
De canonindexering is gebaseerd op een lange-termijn verwachting voor prijsinflatie van 2,75%. Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde.
Disconteringsvoet
De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het van toepassing zijnde afkooppercentage. Het afkooppercentage werd ieder kwartaal door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Dit percentage diende als basis voor de berekening van de afkoopsom tot aan het einde van het tijdvak.
Per 1 oktober 2017 is een nieuwe regeling voor de bepaling van de afkoopsom van toepassing waarin geen gebruik wordt gemaakt van een afkooppercentage (Gemeente Amsterdam 2017c). De disconteringsvoet in de WOZ-erfpachtcorrectie is daarmee geheel gebaseerd op de hypotheekrente zoals die geldt op het moment van verkoop.
Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet, die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Deze bedraagt op dit moment 4,5%.
Het verdient aanbeveling om de disconteringsvoet in de erfpachtcorrectie te baseren op de
jaarlijks door de B&W vastgestelde disconteringsvoet. Deze is hoger dan de op dit moment
geldende rentes voor hypothecaire leningen, zelfs voor lange looptijden en hoge loan-to-value waarden. Het hanteren van een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde.
Contante waarde in het opvolgende tijdvak
De huidige erfpachtcorrectie vereist een inschatting van de canon voor het opvolgende tijdvak. Deze wordt afgeleid van de canon bij uitgifte van erfpacht door te corrigeren voor inflatie (3,75% per jaar). Er wordt hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in het canonpercentage bij uitgifte en bij herziening aan het einde van het tijdvak. De canon bij uitgifte is immers de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage bij uitgifte en de canon bij herziening is de erfpachtgrondwaarde bij herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage bij herziening.
Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte
canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te
vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit alternatief vereenvoudigt de berekening en is onafhankelijk van de canonpercentages bij uitgifte en herziening en komt daarmee tegemoetkomt aan bovengenoemd bezwaar. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. De formule (…)
(…)
Merk op dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt: de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak is de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen vanaf de herzieningsdatum, en niet over een periode van vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Het contant maken over een oneindige periode sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht.
Het contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde,
in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger hangt af van de resterende duur van
het huidige tijdvak (n x t) en de disconteringsvoet (t). In het volgende hoofdstuk geven we in
paragraaf 6.3 drie mogelijkheden voor het bepalen van de toekomstige erfpachtgrondwaarde:
een op basis van de begin-tijdvak-methode en twee varianten op basis van de buurstraatquote
methode, zie paragraaf 2.3.
(…)