Gerechtshof Amsterdam, 26-10-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3222, 19/01567
Gerechtshof Amsterdam, 26-10-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3222, 19/01567
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 26 oktober 2021
- Datum publicatie
- 17 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3222
- Zaaknummer
- 19/01567
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Het hoger beroep is ongegrond. Het is aannemelijk geworden dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof bevestigt, met verbetering van gronden, de uitspraak van de rechtbank.
Uitspraak
kenmerk 19/01567
26 oktober 2021
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[naam] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)
tegen de uitspraak van 11 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/530 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 728.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2018 het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 11 september 2019 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 14 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brieven van 22 september 2020 en 22 februari 2021 nadere stukken ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 19 maart 2021 een nader stuk ingediend.
Bij brief van 3 september 2021 heeft hij een pleitnota c.q. een aanvulling op zijn verweerschrift ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Feiten
1. Eiser is eigenaar van twee percelen in [plaats 1] met de perceelnummers [X] en [Y] . Het perceel met perceelnummer [Y] heeft een oppervlakte van 171 m². Op dit perceel is de woning gebouwd. Het perceel met perceelnummer [X] heeft een oppervlakte van 51 m². Dit perceel grenst zowel verticaal als horizontaal aan het perceel met perceelnummer [Y] en betreft op de begane grond een erf met een pad dat toegang geeft tot de achtertuin van de woning van eiser en de achterliggende percelen van derden, met daarboven een gedeelte van de woning die gebouwd is op het perceel met perceelnummer [Y] . Op het perceel met perceelnummer [X] rust een recht van overpad ten gunste van de direct omliggende percelen.
2. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1926, en heeft een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning (inclusief het gedeelte dat zich boven het perceel met perceelnummer [X] bevindt) is ongeveer 585 m³.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
Het Hof heeft inzake de WOZ-waardering van de woning voor 2017 uitspraak gedaan op 19 november 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3143). De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 arrest gewezen in die zaak (ECLI:NL:HR:2021:1181). Het beroep in cassatie is ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie.
In de voornoemde uitspraak van het Hof is - onder meer - beslist dat de percelen met nummers [X] en [Y] zijn aan te merken als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak. De relevante overwegingen luiden:
“4.3.1. Het Hof gaat ervan uit dat met de term ‘WOZ-object’ beide partijen het oog hebben op de ‘onroerende zaak’ bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Niet in geschil is dat elk perceel afzonderlijk met hetgeen zich daarop bevindt, een onroerende zaak vormt als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid, BW. Wat partijen verdeeld houdt is evenwel de vraag of beide percelen met hetgeen zich daarop bevindt, tezamen één onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. a) een gebouwd eigendom;
b) een ongebouwd eigendom;
c) een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
Vast staat dat belanghebbende van zowel perceel [Y] als perceel [X] met hetgeen zich daarop bevindt de eigendom heeft verworven; voor wat betreft perceel [X] evenwel met een op de grond rustende erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in dit geval een ‘recht van voetpad’ inhoudende dat belanghebbende moet dulden dat een beperkt aantal andere personen gebruik mag maken van het zich op perceel [X] bevindende voetpad “welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen” (zie onder 2.4). Het Hof overweegt dat de erfdienstbaarheid niet wegneemt dat belanghebbende eigenaar is van perceel [X] en van hetgeen zich daarop of daarboven bevindt. Belanghebbendes standpunt dat vanwege de erfdienstbaarheid deze percelen en wat zich daarop bevindt niet op grond van artikel 16 van de Wet WOZ als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen.
Niet in geschil is dat met hetgeen zich op of boven de percelen bevindt, sprake is van gebouwde eigendommen. Het Hof overweegt dat beide gebouwde eigendommen als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ terecht door de heffingsambtenaar als één onroerende zaak zijn aangemerkt. De overgelegde foto’s en verklaringen van beide partijen wijzen op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [X] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [X] is gelegen, en kan belanghebbende gebruik maken van het voetpad om zijn achtertuin te bereiken. Naar al deze omstandigheden beoordeeld behoren de beide gebouwde eigendommen ook bij elkaar. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar onder voormelde omstandigheden terecht de beide percelen met opstal inclusief de overkluizing en het pad, als één onroerende zaak in aanmerking genomen.
Bij het voorgaande kan in het midden blijven of voor (een deel van) perceel [X] geldt dat sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Immers ook als daarvan sprake is vormt dat gedeelte in dit geval op grond artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ een samenstel met het gebouwde eigendom betreffende perceel [Y] ; ook in dat geval geldt dat beide in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en zowel het gebouwde eigendom betreffende perceel [Y] als de zelfstandige gedeelten betreffende perceel [X] , naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
Belanghebbende heeft in de beroepsfase een taxatierapport ingebracht waarin de woning voor het jaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 644.000. In dit rapport, dat is opgemaakt op 29 januari 2019 door Register Taxateur onroerende zaken [taxateur 1] , zijn de volgende referentieobjecten opgenomen en zijn daarbij onder meer de volgende gegevens vermeld: [woning 1] (inhoud 390 m³, verkoopprijs d.d. 01-06-2017 € 521.500), [woning 2] (inhoud 420m³, verkoopprijs d.d. 03-07-2017 € 565.000), [woning 3] (inhoud 405m³, verkoopprijs d.d. 13-01-2017 € 625.000), [woning 4] (inhoud 510m³, verkoopprijs d.d. 09-05-2016 € 586.309), [woning 5] (inhoud 610 m³, verkoopprijs d.d. 31-07-2017 € 805.000) en [woning 6] (inhoud 455 m³, verkoopprijs d.d. 01-06-2017 € 667.000). In dit taxatierapport zijn de berekende prijzen per m³ voor ieder van deze referentieobjecten naar beneden dan wel naar boven bijgesteld met respectievelijk -20% ( [woning 1] ), -17% ( [woning 2] ), -18% ( [woning 3] ), -8% ( [woning 4] ), +3% ( [woning 5] ) en -13% ( [woning 6] ). Boven deze percentages staat weergegeven de term “cor. bwvol”.
Tijdens de procedure in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de inhoud van het door hem in eerste aanleg aangevoerde vergelijkingsobject [woning 7] te [plaats 2] opnieuw berekend en gewijzigd in 597 m³. Als bijlage 2 bij zijn pleitnota in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de aldus herziene matrix bijgevoegd. Deze matrix bevat een overzicht van de relevante gegevens (en foto’s) van de woning en de drie door de heffingsambtenaar in eerste aanleg aangevoerde vergelijkingsobjecten ( [woning 5] te [plaats 1] en [woning 8] en [woning 7] , beide te [plaats 2] ).
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep bovendien een aanvullende onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde ingebracht. Het betreft bijlage 1 bij zijn pleitnota c.q. aanvulling op het verweerschrift (zie 1.6.), waarin onder meer het volgende is opgenomen:
[afbeelding met persoonsgegevens]
In zijn pleitnota in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar – voor zover hier relevant – het volgende opgemerkt:
“De gemeentelijk taxateur hanteert nog steeds de 3 vergelijkingsobjecten [Hof: die in het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport zijn opgenomen]. Wel is er ook doorgerekend wat de invloed van hanteren van uitsluitend de meest geschikte woningen uit de [straat met woningen 1 t/m 6] zou betekenen. Als de transacties van [woning 5] , [woning 4] en [woning 6] zouden worden gebruikt dan zou de getaxeerde waarde op € 751.000,- uitkomen (bijlage 1). De prijs per eenheid van € 783,- ligt aanmerkelijk lager dan die van het meest geschikte pand, [woning 5] , van € 839,-.”
Tijdens de zitting in hoger beroep is namens belanghebbende onder meer het volgende naar voren gebracht:
“De vraag van de voorzitter of ik – nu het arrest ten aanzien van het kalenderjaar 2017 is gewezen – kan berusten in de kwestie rondom de objectafbakening en gebruikersgrens, beantwoord ik deels ontkennend. Het arrest gaat alleen over de jurisprudentie over de eigendomsgrens als onderdeel van de objectafbakening. De Hoge Raad heeft niet geoordeeld over de feitelijke weging door het Hof van het geschil in deze zaak over de gebruikersgrens. Ten aanzien van de gebruikersgrens verzoek ik daarom om een oordeel van dit Hof op basis van een hernieuwde vaststelling van de feiten. De Hoge Raad heeft de zaak met betrekking tot het kalenderjaar 2017 wel afgedaan met artikel 81 Wet RO, maar toch ben ik van mening dat er een fout is gemaakt bij het vaststellen van de feiten. Het is onmogelijk om vanaf het pad de woning van belanghebbende te betreden. Het Hof lijkt dit evenwel in zijn uitspraak van 19 november 2020 onder punt 4.3.3. te suggereren. Ik citeer: “Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [X] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [X] is gelegen (…)”.
Het Hof heeft volgens mij ten onrechte geoordeeld dat het pad toegang geeft tot de woning. (…) Ik verzoek uw Hof daarom om er nog een keer naar te kijken. Ik verwijs naar de door mij overgelegde foto’s. (…).”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 728.000 vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 644.000.