Gerechtshof Amsterdam, 23-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674, 19/00639
Gerechtshof Amsterdam, 23-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674, 19/00639
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 november 2021
- Datum publicatie
- 25 november 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3674
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:1491, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 19/00639
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning; gebruik van de WOZ waarde bij de zgn. erfpachtoverstapregeling niet relevant voor de waardevaststelling; methode voor berekening van de erfpachtcorrectie deugt (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en ECLI:NL:GHAMS:2021:1910)
Uitspraak
kenmerk 19/00639
23 november 2021
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak van 6 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/5795 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking van 31 januari 2018 de waarde van de onroerende zaak (hierna ook: WOZ-waarde) [A-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.128.500.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
14 augustus 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 6 maart 2019 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft op 16 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief van 11 mei 2019 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brieven van 10 januari 2020 en 24 juni 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 20 juni 2021 en 22 juni 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft op 29 juni 2021 een pleitnota ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak aan partijen is toegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een kelder en een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 199 m²; het perceeloppervlak is 149 m². Het bouwjaar van de woning is 1937. De woning ligt naast een school. Belanghebbende heeft krachtens het recht van erfpacht het genot van de woning.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 1.128.500 vastgestelde waarde in hoger beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). In de matrix is het volgende opgenomen:
[Afbeelding matrix]
De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd naar gemiddelde kwaliteit en onderhoud) € 5.921. Op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar erfpachtcorrecties toegepast. De verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten waaraan in de matrix wordt gerefereerd zijn eveneens overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep voor elk vergelijkingsobject een nadere berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’ overgelegd.
De taxateur tot bijstand van de heffingsambtenaar heeft op de zitting bij het Hof onder andere als volgt verklaard:
“Belanghebbende zet vraagtekens bij de door ons bij de waardering van de woning gebruikte kavelwaarde. Uitgangspunt is de prijs per vierkante meter die volgt uit de permanente markanalyse van verkoopcijfers. Voor deze wijk is dat € 1.127 per vierkante meter. Boven de 100 vierkante meter ligt een knikpunt. Boven dat punt wordt afgestaffeld tot een lager bedrag per vierkante meter. In de zaak van belanghebbende is genoemde vierkantemeterprijs gecorrigeerd voor grootte, buurtcode (die kan beter of slechter zijn) en de matige ligging. Dat leidt hier tot correcties op de vierkante meterprijs van € 1.127 van achtereenvolgens -/- 6 procent, + 2,7 procent en -/- 7,3 procent. Afgerond komt dat uit op de bij belanghebbende gebruikte kavelwaarde van € 1.003 per vierkante meter, zoals vermeld in de matrix.”
Belanghebbende heeft in hoger beroep onderstaande matrix overgelegd. Deze matrix vermeldt dezelfde (verkoop)gegevens als die van de heffingsambtenaar (zie 2.2.1), aangevuld met [Verkoop 4] (‘Verkoop 4’):
[Afbeelding matrix]
Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generiek verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019.
Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).
Tot de gedingstukken behoort een – door belanghebbende in hoger beroep ingebracht – rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans. Dit rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte matrix van de heffingsambtenaar (met toelichting daarop door belanghebbende) met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van woningen in de Maria Austriastraat (verkopen vóór en na 1 juli 2019). De verkoopprijzen van die woningen zijn gecorrigeerd voor het erfpachtrecht.
Belanghebbende heeft de onder 1.1 vermelde WOZ-beschikking aangevraagd (en gekregen) in verband met een aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht.
Op 15 juni 2018 heeft een hoorzitting plaatsgevonden in het kader van de behandeling van het bezwaar van belanghebbende. Op 22 juni 2018 heeft een hoorzitting plaatsgevonden waarbij partijen nader hebben gesproken over de erfpachtcorrecties. Het verslag van deze hoorzitting behoort tot de gedingstukken.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit – evenals bij de rechtbank – een waarde van € 1.032.000; de heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning op € 1.128.500 vastgestelde waarde. Voorts is in hoger beroep ook in geschil of de hoorplicht is geschonden.