Gerechtshof Amsterdam, 13-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:106, BKDH-21/00946 en BKDH-21/00947

3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 404.000,-.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op é 449.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.2 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

1. Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

2 Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

- Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?

- Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

7. Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2.

8. Dit betoog van eiser slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor. Een van de modellen die hiervoor kan worden gebruikt, is de vergelijkingsmethode waarbij de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met objecten die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De vergelijkingsmethode is daarom niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel.

9. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar met de woning van eiser wat betreft type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit wordt door eiser ook niet betwist.

10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en ligging tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser geen rekening gehouden met de aanwezigheid van de drukke weg in de nabijheid van zijn woning en de daarmee gepaard gaande overlast (geluidsoverlast, zwerfafval, fietsen op de stoep). Bovendien is de achterzijde van zijn woning slechts van enkelvoudige beglazing voorzien en staat zijn woning scheef. Volgens eiser zijn de kwaliteit en ligging van zijn woning daarom minder gunstig dan die van de vergelijkingsobjecten. Dit zou een waardedrukkende effect moeten hebben op de WOZ-waarde van zijn woning.

11. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de overlast van de drukke weg waarop eiser heeft gewezen. Het vergelijkingsobject op het adres [adres 3] is ook aan een drukke weg gelegen. Aangezien de m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning van eiser, vindt de rechtbank het aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de door eiser bedoelde overlast. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd dat de enkelvoudige beglazing en scheefstand van zijn woning een waardedrukkende factor vormen.

12. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

14. Tijdens deze beroepsprocedure heeft de taxateur meegedeeld dat hij de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 in beroep taxeert op € 333.000,-. Dit is daarmee de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt. Aangezien de heffingsambtenaar de waarde van de woning in beroep lager taxeert, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen.

15. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij ook niet akkoord gaat met een waarde van € 333.000,-. De rechtbank zal daarom in deze uitspraak beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning hiermee niet te hoog heeft vastgesteld.

16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)3 heeft geschonden, omdat hij niet is gehoord over de wijze waarop de erfpachtcorrectie in de bezwaarfase is vastgesteld.

3 Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord.

17. De rechtbank geeft eiser hierin geen gelijk. In deze zaak heeft een hoorzitting plaatsgevonden op 18 juli 2018. Op 22 juni 2018 heeft in meerdere bezwaarzaken van de gemachtigde van eiser, waaronder het bezwaar van eiser, een hoorzitting plaatsgevonden over de erfpachtcorrectie in het bijzijn van de door de gemachtigde van eiser ingeschakelde deskundigen [B] en [C] . De stelling van eiser dat hij na het verslag van de heffingsambtenaar van 31 augustus 2018 over de hoorzitting van 22 juni 2018 nog een keer gehoord had moeten worden, omdat hij toen pas bekend was met de standpunten van de heffingsambtenaar over de concrete toepassing van de erfpachtcorrectie in deze zaak, slaagt niet. De rechtbank vindt dat dit verslag geen feiten of omstandigheden met zich meebrengen die voor de te nemen uitspraak op bezwaar van aanmerkelijk belang zijn. Bovendien had eiser zijn standpunten op de hoorzitting van 18 juli 2018 reeds naar voren kunnen brengen. Dit heeft eiser ook gedaan aangezien het verslag van deze hoorzitting een weergave van zijn standpunten bevat. De rechtbank vindt dus dat de heffingsambtenaar eiser niet in de gelegenheid hoefde te stellen om opnieuw te worden gehoord.

18. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 333.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk de woningen [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

19. Eiser vindt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte niet is gebaseerd op het eigen verkoopcijfer. De woning is op 15 april 2015 verkocht voor € 240.000,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar twee uitspraken van het gerechtshof Den Haag.4

4 Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103 en van

9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12.

20. De rechtbank vindt hier het volgende van. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt. De rechtbank vindt in dit geval dat de verkoopdatum van de woning te ver van de peildatum ligt, namelijk 20 maanden, om bruikbaar te kunnen zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. In de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 9 januari 2019 was sprake van een minder groot tijdsverloop, namelijk een tijdsverloop van 16 maanden. De rechtbank vindt een vergelijking met deze uitspraak dan ook niet opgaan. Ook de verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, waarin sprake was van een tijdsverloop van 22 maanden, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat het in die uitspraak ging om kantoorpanden en niet om woningen. De rechtbank vindt dit een substantieel verschil. Het is immers minder eenvoudig om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden voor kantoorpanden dan voor woningen. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser heeft kunnen onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode.

21. De rechtbank vindt verder dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, buurt, oppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Gesteld noch gebleken is dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde. Uit de matrix blijkt dat het gemiddelde van de gerealiseerde m2-prijzen van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten (€ 6.032,-) hoger ligt dan de getaxeerde m2-prijs van de woning van eiser (€ 5.965,-). De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in beroep niet te hoog is getaxeerd. De rechtbank zal de waarde dan ook vaststellen op € 333.000,-.

22. Aangezien het beroep gegrond is, zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die eiser heeft moeten maken. Deze kosten begroot de rechtbank op € 1.024,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). De kosten in de bezwaarfase zijn door de heffingsambtenaar al vergoed in de uitspraak op bezwaar. Verder dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.”