Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:133, 20/00678
Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:133, 20/00678
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 januari 2022
- Datum publicatie
- 21 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2022:133
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2020:7850, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 20/00678
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Het Hof stelt de waarde van de woning schattenderwijs en in goede justitie vast. Het hoger beroep is gegrond. Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank.
Uitspraak
kenmerk 20/00678
27 januari 2022
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)
tegen de uitspraak van 9 oktober 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/5319 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 55 te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 782.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 9 oktober 2020 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 17 november 2020. Belanghebbende heeft bij brief 24 augustus 2021 zijn hoger beroep nader gemotiveerd en nadere stukken ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dat bij brief van 3 september 2021 aangevuld. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Het hoger beroep is gelijktijdig behandeld met het hoger beroep van belanghebbende inzake de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 (met nummer 19/01567). Al hetgeen in een van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 585 m³. De woning is voorzien van een dakkapel en een vrijstaande schuur. Verweerder is in het kader van de waardevaststelling met betrekking tot het perceeloppervlak uitgegaan van twee percelen, te weten, het perceel met nummer [nummer ii] met een oppervlakte van 51 m² en van het perceel met nummer [nummer i 2] met een oppervlakte van 171 m². Op het perceel met nummer [nummer ii] (51 m²) rust een recht van overpad. In verband hiermee heeft verweerders taxateur een aftrek op de waarde van de grond toegepast van € 22.372. Verweerders taxateur heeft de waarde van de woning per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) gewaardeerd op € 809.000.
2. Een akte van levering, gedateerd 17 november 2000. De akte houdt voor zover van belang het volgende in:
“Ir. [A] (…) [B] (…) hierna tezamen genoemd verkoper;
2.a [C] (…) koper.
De comparanten verklaarden het navolgende:
Levering, Registergoed, Gebruik
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop (…) van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
Het herenhuis met gedeeltelijk, overbouwde poort, schuur, ondergrond en erf, staande en liggende te (…) [A-straat] 55 , [B-straat] bekend gemeente [Z] , sectie A, nummer [nummer i 2] (…) en nummer [nummer ii] (…).
Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen, wordt verwezen naar genoemde akte van transport van één mei negentienhonderd zevenentachtig, waarin woordelijk staat vermeld:
“ Met betrekking tot bijzondere bepalingen en/of erfdienstbaarheden, wordt ten deze speciaal verwezen naar een akte van transport op drieëntwintig december negentienhonderd vierentwintig, verleden voor notaris [D] , destijds te [plaats] (….) waarin woordelijk staat vermeld:
“ ten aanzien van voorschreven verkoop en koop wordt door de verkoopster voorbehouden en door de koopster voorzooveel nodig verleend eene erfdienstbaarheid van voetpad naar- en van de [A-straat] , daaronder begrepen het recht om daarover te gaan met kruiwagen of aan de hand meegevoerd rijwiel, ten laste van het aan de koopster overgedragen voormelde nummer [nummer ii] en ten behoeve van de aan verkoopster in eigendom verblijvende perceelen gelegen in voormelde gemeente en sectie nummers [nummer vi] (voor onverkocht drie/vierde deel), [nummer v] en het zuidelijk gedeelte van nummer [nummer iv] voor zoover gelegen ten westen van nummer [nummer v], en welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen gesticht wordende ten westen van het perceel Sectie A, nummer [nummer i 1] der gemeente [Z] om te komen van en naar de [A-straat] ;”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
Het Hof heeft inzake de WOZ-waardering van de woning voor 2017 uitspraak gedaan op 19 november 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3143). De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 arrest gewezen in die zaak (ECLI:NL:HR:2021:1181). Het beroep in cassatie is ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie.
In de voormelde uitspraak van het Hof is - onder meer - beslist dat de percelen met nummers [nummer ii] en [nummer i 2] zijn aan te merken als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak. De relevante overwegingen luiden:
“4.3.1. Het Hof gaat ervan uit dat met de term ‘WOZ-object’ beide partijen het oog hebben op de ‘onroerende zaak’ bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Niet in geschil is dat elk perceel afzonderlijk met hetgeen zich daarop bevindt, een onroerende zaak vormt als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid, BW. Wat partijen verdeeld houdt is evenwel de vraag of beide percelen met hetgeen zich daarop bevindt, tezamen één onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. a) een gebouwd eigendom;
b) een ongebouwd eigendom;
c) een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
Vast staat dat belanghebbende van zowel perceel [nummer i 2] als perceel [nummer ii] met hetgeen zich daarop bevindt de eigendom heeft verworven; voor wat betreft perceel [nummer ii] evenwel met een op de grond rustende erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in dit geval een ‘recht van voetpad’ inhoudende dat belanghebbende moet dulden dat een beperkt aantal andere personen gebruik mag maken van het zich op perceel [nummer ii] bevindende voetpad “welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen” (zie onder 2.4). Het Hof overweegt dat de erfdienstbaarheid niet wegneemt dat belanghebbende eigenaar is van perceel [nummer ii] en van hetgeen zich daarop of daarboven bevindt. Belanghebbendes standpunt dat vanwege de erfdienstbaarheid deze percelen en wat zich daarop bevindt niet op grond van artikel 16 van de Wet WOZ als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen.
Niet in geschil is dat met hetgeen zich op of boven de percelen bevindt, sprake is van gebouwde eigendommen. Het Hof overweegt dat beide gebouwde eigendommen als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ terecht door de heffingsambtenaar als één onroerende zaak zijn aangemerkt. De overgelegde foto’s en verklaringen van beide partijen wijzen op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [nummer ii] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [nummer ii] is gelegen, en kan belanghebbende gebruik maken van het voetpad om zijn achtertuin te bereiken. Naar al deze omstandigheden beoordeeld behoren de beide gebouwde eigendommen ook bij elkaar. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar onder voormelde omstandigheden terecht de beide percelen met opstal inclusief de overkluizing en het pad, als één onroerende zaak in aanmerking genomen.
Bij het voorgaande kan in het midden blijven of voor (een deel van) perceel [nummer ii] geldt dat sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Immers ook als daarvan sprake is vormt dat gedeelte in dit geval op grond artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ een samenstel met het gebouwde eigendom betreffende perceel [nummer i 2] ; ook in dat geval geldt dat beide in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en zowel het gebouwde eigendom betreffende perceel [nummer i 2] als de zelfstandige gedeelten betreffende perceel [nummer ii] , naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 782.000 vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 16 januari 2020, opgesteld door [E] (WOZ-taxateur). In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 809.000. Als bijlage bij dit taxatierapport is een matrix (‘Bijlage Waardeopbouw’) overgelegd. In deze matrix zijn de (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen. Hieronder de [matrix, welke persoonsgegevens bevat en hier niet is opgenomen]] .
De heffingsambtenaar heeft bij zijn brief van 3 september 2021 inlichtingenformulieren van [A-straat] 51 en [C-straat] 5 te [Z] en foto’s van [C-straat] 5 te [Z] overgelegd. Uit het inlichtingenformulier voor [A-straat] 51 volgt - onder meer - dat bij aankoop de staat van onderhoud redelijk was en dat er geen bouwtechnische gebreken waren. Na de aankoop heeft de koper een verbouwing/verbetering uitgevoerd welke zag op de keuken (kosten ad € 15.000), de badkamer (kosten ad € 10.000) en de wc/het stucwerk/het slopen van een muur in de slaapkamer (kosten ad in totaal € 25.000).
Uit het inlichtingenformulier voor [C-straat] 5 volgt – onder meer – dat bij de aankoop de staat van onderhoud redelijk was en dat er geen bouwtechnische gebreken waren. Na de aankoop heeft de koper een verbouwing/verbetering uitgevoerd welke zag op een renovatie van de woning (kosten ad in totaal € 150.000). Uit de foto’s van [C-straat] 5 volgt het beeld dat in ieder geval de binnenkant van de woning voorheen sterk verouderd was (keuken/badkamer/schilderwerk/muren/deuren/cv-ketel). Deze foto’s zijn ongedateerd.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voor de woning voorgestane WOZ-waarde van € 670.000 een herziene matrix overgelegd (dit in aanvulling op het door hem in de beroepsfase reeds overgelegde taxatierapport inclusief de initiële matrix). In de herziene matrix zijn de (verkoop)gegevens van 3 vergelijkingsobjecten opgenomen. Dit zijn dezelfde objecten als die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De prijs per m³ voor [A-straat] 6 is in dit rapport vastgesteld op € 958, de prijs per m³ voor [C-straat] 5 op € 721 en de prijs per m³ voor [A-straat] 51 op € 638. Deze prijzen per m³ zijn vervolgens voor ieder van deze vergelijkingsobjecten naar beneden dan wel naar boven bijgesteld met respectievelijk +3% ( [A-straat] 6), -4% ( [C-straat] 5), -13% ( [A-straat] 51). Boven deze percentages staat weergegeven de term “cor. bwvol”.
Tijdens de zitting in hoger beroep is namens belanghebbende onder meer het volgende naar voren gebracht:
“De vraag van de voorzitter of ik – nu het arrest ten aanzien van het kalenderjaar 2017 is gewezen – kan berusten in de kwestie rondom de objectafbakening en gebruikersgrens, beantwoord ik deels ontkennend. Het arrest gaat alleen over de jurisprudentie over de eigendomsgrens als onderdeel van de objectafbakening. De Hoge Raad heeft niet geoordeeld over de feitelijke weging door het Hof van het geschil in deze zaak over de gebruikersgrens. Ten aanzien van de gebruikersgrens verzoek ik daarom om een oordeel van dit Hof op basis van een hernieuwde vaststelling van de feiten. De Hoge Raad heeft de zaak met betrekking tot het kalenderjaar 2017 wel afgedaan met artikel 81 Wet RO, maar toch ben ik van mening dat er een fout is gemaakt bij het vaststellen van de feiten. Het is onmogelijk om vanaf het pad de woning van belanghebbende te betreden. Het Hof lijkt dit evenwel in zijn uitspraak van 19 november 2020 onder punt 4.3.3. te suggereren. Ik citeer: “Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [nummer ii] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [nummer ii] is gelegen (…)”.
Het Hof heeft volgens mij ten onrechte geoordeeld dat het pad toegang geeft tot de woning. (…) Ik verzoek uw Hof daarom om er nog een keer naar te kijken. Ik verwijs naar de door mij overgelegde foto’s. (…).”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 782.000 vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 670.000.