Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:552, BKDH-21/00862
Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:552, BKDH-21/00862
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 januari 2022
- Datum publicatie
- 24 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2022:552
- Zaaknummer
- BKDH-21/00862
Inhoudsindicatie
Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; indienen nadere stukken niet in strijd met goede procesorde; waardering woning; erfpachtcorrectie, iWOZ-rapportages geen op de zaak betrekking hebbende stukken; afronding op duizendtallen; vergoeding van immateriële schade.
Uitspraak
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00862
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 26 maart 2019, nummer AMS 18/1645.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 626.500 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende] tot een bedrag van € 1.024,-.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 30 november 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft op 5 december 2021 nadere stukken ingediend. Ter zitting heeft belanghebbende deze nadere stukken vervolgens ingetrokken.
In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 16 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00854, BKDH-21/00858, BKDH-21/00860, BKDH-21/00861, BKDH-21/00868, BKDH-21/00866, BKDH-21/00870, BKDH-21/00871, BKDH-21/00872 en BKDH-21/00873, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een appartement (pakhuis etagewoning) met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 153 m2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 626.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Adres |
Woning-deel m2 |
Transactie- datum |
Koopsom |
VVE correctie |
Gecorrigeerde transactieprijs |
Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2016 |
|
[adres] |
153 m2 |
|||||
|
[adres 2] |
126 m2 |
1-7-2015 |
€ 557.500 |
onbekend |
€ 557.500 |
€ 612.000 |
|
[adres 3] |
122 m2 |
21-3-2017 |
€ 625.000 |
- € 781 |
€ 624.219 |
€ 536.000 |
|
[adres 4] |
100 m2 |
1-3-2017 |
€ 598.500 |
- € 4.665 |
€ 593.835 |
€ 519.500 |
De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] betreffen een appartement (pakhuis etagewoning) en het vergelijkingsobject [adres 3] betreft een historische bovenwoning. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] beschikken eveneens over een berging en eerstgenoemd object ( [adres 2] ) tevens over een dakterras van 13 m2 en laatstgenoemd object ( [adres 4] ) tevens over een parkeerplaats.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“Is de hoorplicht geschonden?
2. [ Belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar betwist dit.
(…)
4. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 5 december 2018, luidt het oordeel ook in deze zaak dat de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze de betrokkene niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord.1 Dit betekent dat de hoorplicht ten aanzien van [belanghebbende] is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht.
1. , overwegingen 2 tot en met 4.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
5. De heffingsambtenaar en [belanghebbende] zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 626.500,-. [Belanghebbende] vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 576.000,-.
6. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde gelijk is aan de waarde van de woning in het economische verkeer. Volgens de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.2
2 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert.3
3 Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [belanghebbende] beroepsgronden heeft aangevoerd tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. Op de zitting is echter onbetwist vastgesteld dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie in deze zaak niet heeft toegepast. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet bespreken.
9. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij op 2 juli 2018 een (tweede) taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 626.500,-. De taxateur heeft deze waarde in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken (woningen) waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn, de zogenoemde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen [adres 2] (hierna: object 1), [adres 3] (hierna: object 2) en [adres 5] (hierna: object 3).
10. [ belanghebbende] stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde vaststelt op grond van de in het taxatierapport vermelde gecorrigeerde transactieprijzen, terwijl de modelmatige wijze een beter bewijsmiddel is om de waarde van de woning te bepalen. [Belanghebbende] baseert dit op het artikel ‘De WOZ-beschikking: het roer moet om’ van dr. J.C.K.W. Bartel in het Weekblad Fiscaal Recht 2018/203. Volgens [belanghebbende] is de modelmatige waardebepaling nauwkeuriger en wordt daarmee een voor de vergelijkingsobjecten lagere WOZ-waarde berekend. [Belanghebbende] wil inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en vindt dat de heffingsambtenaar deze stukken in moet brengen. Hij baseert dit op een arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.4
11. De rechtbank volgt niet het standpunt van [belanghebbende] dat de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van de WOZ-waarden voor het peiljaar 2016 van de vergelijkingsobjecten en niet van de gecorrigeerde transactieprijs. Uit artikel 17 van de Wet WOZ volgt dat de marktwaarde leidend is. Dat is de transactieprijs. De rechtbank acht het niet hanteren van de WOZ-waarde niet in strijd met het vertrouwens- of het willekeurbeginsel. De bepaling van een WOZ-waarde voor een woning van een ander is niet een standpuntbepaling in de zaak van [belanghebbende]. Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde allereerst modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen.
Het is vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep mag onderbouwen aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. Dat is ook in dit geval gebeurd. Van een willekeurige benadering is dus geen sprake. Daarbij komt, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, dat de waarde van de woning in beginsel te laag is vastgesteld omdat object 1 (in hetzelfde gebouw) het beste vergelijkingsobject is en een in verhouding hogere transactieprijs heeft, gelet op het geringer aantal vierkante meters woonoppervlak. De transactieprijzen van de objecten 2 en 3 drukken echter de waarde van de woning. Met deze individuele benadering wordt volgens de heffingsambtenaar het meest nauwkeurige resultaat behaald. De rechtbank ziet in wat [belanghebbende] aanvoert geen aanleiding anders te oordelen. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar niet geheel conform artikel 17 van de Wet WOZ gehandeld door object 2 in de waardevaststelling mee te nemen, aangezien dit object meer dan één jaar na de waardepeildatum is verkocht, daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat object 2 is gebruikt omdat dit object goed vergelijkbaar is en dat dit in dit geval, gezien de lagere transactieprijs, in het voordeel van [belanghebbende] is.
Aangezien de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden niet relevant zijn in deze zaak, is er al om die reden geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen stukken hierover in te brengen.
12. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte woningdeel en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten 1 en 3 voldoende dicht bij de peildatum en is in 10. al overwogen dat object 2 in het voordeel van [belanghebbende] als vergelijkingsobject is gebruikt. [Belanghebbende] heeft dat ook niet betwist.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
13. [ Belanghebbende] betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Object 1 ligt op eigen grond, heeft een luxere keuken en badkamer, een slaapkamer aan de binnenzijde (geen hitte, geen geluidsoverlast), een dakterras en is gunstig (meer zon) op het zuiden gelegen. De woning heeft meer oppervlakte, er moet rekening worden gehouden met het afnemend grensnut.
14. [ Belanghebbende] vindt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning. De slaapkamer is erg warm doordat deze aan de buitenzijde is gelegen. Ook ondervindt [belanghebbende] geluidhinder van het gebruik als ‘festivalterrein’ van het gebied rondom de woning als gevolg van gemeentelijk beleid.
15. De rechtbank stelt aan de hand van de gegevens op de matrix vast dat het gemiddelde van de gerealiseerde transactieprijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten € 4.627,- per m² is. De getaxeerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van de woning is € 4.070,-. Dat is een verschil van € 557,- per m². Dit bedrag vermenigvuldigd met het totaal aantal vierkante meters van het woningdeel van de woning (153 m²) geeft een verschil in waarde van € 85.221,- (€ 557,- x 153 m²).
Dit bedrag is zodanig groot, dat niet aannemelijk is dat een beoordeling met behulp van de zogenaamde KOUD-factoren tot een ander oordeel zou leiden. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de (eventuele) verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
16. [ Belanghebbende] voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. [Belanghebbende] beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20095 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
5 ECLI:NL:HPHR:2010:BL1943, overweging 6.2.
17. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar [belanghebbende] naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van [belanghebbende] over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden.6
6 Zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.
Conclusie en slotoverwegingen
18. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die [belanghebbende] heeft voorgesteld, komt de rechtbank niet toe. De rechtbank zal daarom bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft op € 626.500,-.
19. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] vergoeden.
20. Er is ook aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar is van mening dat in dit geval sprake is van samenhangende zaken, omdat de gemachtigde van [belanghebbende] in een groot aantal zaken min of meer gelijke beroepsgronden heeft aangevoerd. In ieder geval is volgens hem sprake van een bijzonder geval om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een lagere vergoeding vast te stellen, namelijk € 55,- per zaak. Volledige vergoeding in alle zaken zou namelijk leiden tot een disproportionele vergoeding van in totaal meer dan € 250.000,-, aldus de heffingsambtenaar.
21. Onder verwijzing naar de uitspraak van 5 december 20187 is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Evenmin ziet de rechtbank aanleiding om het bedrag wegens bijzondere omstandigheden te matigen.
7 , overwegingen 16 en 17.
22. De rechtbank stelt daarom op grond van het Bpb de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (2 punten met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting.”