Gerechtshof Amsterdam, 28-03-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1142, 22/282
Gerechtshof Amsterdam, 28-03-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1142, 22/282
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 maart 2024
- Datum publicatie
- 16 mei 2024
- Zaaknummer
- 22/282
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Niet-woning; De huurprijs voor de niet-woning bestaat uit een voorschot op de huurprijs (in het onderhavige jaar is dat € 225.000 per jaar) en een omzetgerelateerde huurprijs; Vrije bewijsleer; De door belanghebbende met haar verhuurder overeengekomen (omzetafhankelijke) huurprijs biedt geen aanknopingspunten voor een lagere waarde omdat deze huurprijs ten tijde van het overeenkomen daarvan nog te zeer afhankelijk is van de te verwachten (wisselende) bedrijfsresultaten van belanghebbende.
Uitspraak
kenmerk 22/282
28 maart 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 21 april 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6015 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] (de niet-woning) te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 2.597.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
De tegen de hiervoor vermelde beschikkingen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 november 2020, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 21 april 2022 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan [X] van:
- een immateriële schadevergoeding tot een bedrag van € 500,-;
- vergoeding van de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 541,-.”
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof merkt in dit verband op dat in het proces-verbaal van het hoger beroep met kenmerk 22/237, ingesteld door dezelfde gemachtigde en waarvan de mondelinge behandeling op dezelfde dag maar voorafgaand aan dit hoger beroep heeft plaatsgevonden, is vastgelegd:
“De gemachtigde verklaart in eerste termijn dat hij ter zitting van het Hof alleen die punten naar voren zal brengen die in hoger beroep nog van belang zijn. Dat geldt voor de onderhavige zaak en ook voor alle andere zaken die heden ter zitting worden behandeld.”
2 Feiten
Belanghebbende is huurder van de niet-woning. De huurprijs voor de niet-woning bestaat uit een voorschot op de huurprijs (in het onderhavige jaar is dat € 225.000 per jaar) en een omzetgerelateerde huurprijs. De voorschotten op de huurprijs worden aan het einde van het jaar bij een eindafrekening verrekend met een nader vast te stellen omzetgerelateerde huurprijs.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg het taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde per m2 blijkend uit huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor het object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van de niet-woning in het taxatieverslag.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is de hoogte van de door de rechtbank vastgestelde vergoeding van proceskosten in geschil.
In hoger beroep verwijst gemachtigde naar de omzetgerelateerde huur die belanghebbende is overeengekomen, en concludeert hij vervolgens dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden niet ter vergelijking kunnen dienen omdat voor deze vergelijkingspanden (anders dan bij belanghebbende) geen omzetgerelateerde huur is overeengekomen. Vanwege de omzetgerelateerde huur hoeft in de visie van gemachtigde geen rekening te worden gehouden met een leegstandsrisico.