Gerechtshof Amsterdam, 18-06-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1771, 22/2493

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de inspecteur worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

Het gebouw waarop het geschil ziet is gevestigd op het adres [adres] , ook wel [adres] , te [plaats] (hierna: het pand). Het is gebouwd in 1977 als kantoorpand. Het is in 1978 in gebruik genomen door verhuur aan de [bedrijf 1] . Erop is sinds 1978 een kunstwerk bevestigd met de tekst “ [tekst] ”, dat als ‘landmark’ is gaan fungeren. In het gebouw werd ook een restaurant gevestigd, en het werd gebruikt als kantoor door diverse, al dan niet aan de [bedrijf 1] gelieerde, ondernemingen.

Rond de eeuwwisseling heeft de [bedrijf 1] het pand verlaten. Na een periode van leegstand is het op basis van kortlopende huurovereenkomsten gelijktijdig verhuurd aan de [bedrijf 2] en aan de gemeente [plaats] . Nadat beide huurders het pand hadden verlaten, is het in de loop van 2011 leeg komen te staan.

In 2013 is een projectontwikkelaar in overleg getreden met de toenmalige rechthebbenden van het gebouw. Op 28 februari 2014 heeft als gevolg van dat overleg [bedrijf 3] B.V. het recht van erfpacht (eindigend op 30 september 2050) op de grond met daarop het pand verkregen voor een bedrag van € 6.500.000.

[bedrijf 3] B.V. heeft, na het uitschrijven van een prijsvraag, [A] Architecten ingeschakeld voor het ontwerp van de renovatie van het pand. Verder is Raadgevend ingenieursbureau [B] bij het project betrokken voor de constructieve wijzigingen van het pand. In het document “ [document] ” van [A] Architecten staat dat door de voortdurende crisis is besloten de bestaande functie te behouden en ambitieuzere plannen ter zijde te schuiven.

Op 12 december 2014 is de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het pand ingediend bij de gemeente [plaats] . In het veld “Projectomschrijving” staat vermeld: “Het project betreft een totale renovatie van het kantoorpand [adres] ”.

Op 27 mei 2015 is het “Masterplan brandveiligheid Renovatie en Opwaardering kantoorgebouw [adres] [plaats] ” opgesteld. Daarin is opgenomen dat het betrekking heeft op de renovatie en opwaardering van het pand.

Op 3 juli 2015 is de omgevingsvergunning door de gemeente [plaats] verleend. In deze vergunning is onder het onderdeel “Bouwen” opgenomen dat: “Uit de aanvraag blijkt dat het de bedoeling is om het gebouw intern te renoveren en de gevels te wijzigen. Na de verbouwing zal het gebouw als kantoor in gebruik blijven.”

Op 15 oktober 2015 is de aannemingsovereenkomst voor de gedeeltelijke sloop van het pand gesloten. Eind 2015 is de sloop aangevangen.

Op 7 november 2016 is de aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van het pand. In artikel 2.1 van deze overeenkomst staat het werk onder meer als volgt omschreven: “De opdrachtgever ( [bedrijf 3] B.V.) draagt op aan de aannemer, die deze opdracht aanvaardt, het voorbereiden, deels slopen, renoveren/uitvoeren en opleveren van het kantoorpand [adres] te [plaats] .” Volgens artikel 4.1 van deze overeenkomst bedraagt de aanneemsom € 15.550.000 (exclusief btw en zogenoemde ontzorggarantie).

Ten behoeve van de verbouwing van het pand hebben de navolgende werkzaamheden plaatsgevonden:

-

De oude gevel, die bestond uit grintbetonplaten, is geheel weggehaald. Het pand is intern geheel gestript. Het interieur, onder meer bestaande uit alle niet-constructieve wanden, vloeren, plafonds, toiletten, leidingen en alle voorzieningen inclusief installaties, is weggehaald.

-

Er is een nieuwe gevel aangebracht. De nieuwe gevelplaten bestaan van buitenaf gezien grotendeels uit glas. Aan de voorkant van het gebouw, waarvan het middelste deel inspringt, zijn gevelelementen aangebracht ter plaatse van de vloer- en/of kolomconstructie welke zijn bekleed met een ekosiet (een versterkt betonelement).

-

Het bestaande betonnen skelet is bijna geheel in stand gelaten. De dragende pilaren, dragende wanden en stabiliteitswanden zijn ongewijzigd gebleven, waaronder de wanden nabij de liftschachten en de trappen. Ook de funderingsconstructie is ongewijzigd.

-

Op elke verdieping zijn de acht dragende hoekpilaren vervangen door slankere exemplaren.

-

Een deel van de eerste verdieping is gesloopt voor het creëren van een vide ten opzichte van de begane grond. Ook is daardoor een verhoging van de entree en de liftlobby op de begane grond gerealiseerd. In dit kader zijn versterkingen aangebracht in de constructie.

-

De op elke kantoorverdieping aan de noordzijde van de liftschachten gelegen toiletruimten zijn verwijderd. In dat kader zijn vloeruitsparingen verwijderd. De toiletruimten aan de zuidzijde van de liftschachten zijn uitgebreid, waartoe extra vloeruitsparingen zijn aangebracht.

-

Alle verdiepingen, inclusief de kelder en de parkeergarage, zijn opnieuw ingedeeld. Er zijn op elke verdieping wanden aangebracht voor afscheiding van toiletten, kastruimten, technische ruimten en dergelijke. In de kantoorruimten is geen plafondsysteem toegepast maar een open plafond met vrijhangende klimaatplafonds en verlichting. Er zijn nieuwe dekvloeren aangebracht.

-

De bestaande installaties in het gebouw zijn vervangen door nieuwe installaties zoals klimaatplafonds. Ook zijn nieuwe installaties aangebracht, zoals een sprinklerinstallatie.

-

Er is een trapuitsparing aangebracht tussen de zevende en achtste verdieping en de negende en tiende verdieping voor nieuwe verbindende trappen tussen die verdiepingen. Daartoe hebben constructieve aanpassing plaatsgevonden.

-

Het dak (de huidige elfde verdieping) was in gebruik als technische ruimte en bevatte installaties en was niet vrij toegankelijk. Er is op ongeveer 50% van het dak een kantoorruimte met bijbehorend terras gerealiseerd. In dit kader zijn versterkingen aangebracht in de constructie van het dak. Verder zijn de bestaande liften doorgetrokken. De overige 50% van het dak bevat vernieuwde installaties.

-

Voor de verbouwing van de parkeergarage hebben constructieve versterkingen plaatsgevonden. Een deel van de oude archiefruimten en kantoren is omgebouwd tot in totaal 26 parkeerplaatsen. De toegang via het trappenhuis is gewijzigd. Er zijn nieuwe doorgangen gemaakt binnen de parkeergarage en de fietsenkelder. Op het dak van de parkeergarage is een stalen frame geplaatst voor zonnepanelen. De uitrit is verplaatst.

De totale kosten van de verbouwing hebben circa € 25,2 miljoen bedragen.

In verband met de verbouwing van het pand zijn de volgende certificaten afgegeven:

- Op 13 september 2016 het certificaat “ [certificaat] ” [bedrijf 4] . De duurzaamheid van het ontwerp is daarbij beoordeeld op basis van kwaliteitsstandaarden die gehanteerd worden voor nieuwe gebouwen.

- Op 4 september 2018 het certificaat “Nieuwbouw Oplevercertificaat” [bedrijf 4] . De duurzaamheid van het opgeleverde pand is daarbij beoordeeld op basis van kwaliteitsstandaarden die gehanteerd worden voor nieuwe gebouwen.

- Rond 13 november 2018 het [bedrijf 5] van het International [bedrijf 6] . Het betreft de bijdragen van het pand aan de ondersteuning en verbetering van de gezondheid en het welzijn van de gebruikers en bezoekers van het pand.

2. In juli 2017 heeft [bedrijf 3] B.V. verweerder verzocht om het standpunt te bevestigen dat door de verbouwing van het pand een nieuw vervaardigde onroerende zaak was ontstaan, zodat de eventuele levering van het pand door [bedrijf 3] B.V. een btw-belaste prestatie betrof. Verweerder heeft bij brief met dagtekening 23 november 2017 geconcludeerd dat de verbouwings-werkzaamheden aan het pand, met uitzondering van die aan de dakverdieping, niet hebben geleid tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak.

3. Op 23 maart 2018 heeft eiseres de aandelen in [bedrijf 3] B.V., een zogenoemd ‘onroerendezaakrechtspersoon’ als bedoeld in artikel 4 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV), verkregen. De verkrijging vindt plaats binnen zes maanden nadat het is verhuurd. Het pand had toen een waarde van circa € 58,8 miljoen.

4. Eiseres heeft een aangifte overdrachtsbelasting ingediend naar een bedrag van € 3.462.010, welk bedrag is voldaan. Bij de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting is de nieuwe elfde verdieping als vrijgesteld in aanmerking genomen.”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

Tot de gedingstukken behoort een (ongedateerd) rapport betreffende de verbouwing van het pand [adres] te [plaats] . Dit rapport is blijkens de verklaring van de inspecteur opgesteld door het waardeteam van de Belastingdienst. Het bevat foto’s van voor en na de verbouwing alsmede bouwtekeningen (met aanduidingen) van de aangebrachte wijzigingen. De inhoudsopgave van het rapport luidt als volgt:

2. Gevels

3. Entree (bg + entresol)

4. Trappen

5. Dakopbouw

6. Parkeergarage’