Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1779, 22/2522
Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1779, 22/2522
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 mei 2024
- Datum publicatie
- 3 juli 2024
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2024:1611
- Zaaknummer
- 22/2522
- Relevante informatie
- Art. 22 WOZ, Art. 40 WOZ, Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering op basis van het eigen verkoopcijfer of op basis van de vergelijkingsmethode.
Uitspraak
kenmerk 22/2522
14 mei 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/812 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 6 oktober 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] V te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015, naar waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld op € 472.500.
Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 december 2021, gegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd tot € 465.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Ter zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van € 465.000 niet langer handhaaft en voorstaat dat de waarde van de woning wordt verlaagd naar € 440.000. Bij uitspraak van 3 november 2022 heeft de rechtbank dienovereenkomstig beslist:
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- -
-
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast op € 440.000;
- -
-
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- -
-
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden;
- -
-
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.518,-.”
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld op 15 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):
“1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een penthouse met parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 107 m². Eiseres heeft de woning op 3 december 2012 voor € 460.000 gekocht.”
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.
De heffingsambtenaar heeft de door hem (aanvankelijk) voorgestane waarde van € 465.000 in eerste aanleg onderbouwd met een verwijzing naar de transactieprijs van de woning. De woning is verkocht op 3 december 2012, voor een transactieprijs van € 460.000. Op deze transactieprijs is een aantal correcties toegepast, namelijk: (1) een erfpachtcorrectie (+ € 8.949), (2) een correctie voor de VvE-reserve (-/- € 2.500) en vervolgens (3) een indexering naar waardepeildatum 1 januari 2014 (-/- € 1.449), hetgeen resulteert in een gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2014 van € 465.000.
Tot de gedingstukken behoort de notariële akte waarmee de woning op 3 december 2012 is overgedragen. Deze akte vermeldt onder meer het volgende:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED
a. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de vijfde verdieping van het bouwblok Eendracht met bij behorende berging in de kelder van het gebouw, plaatselijk bekend [A-straat] V te [postcode] [Z], (…)
b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bouwkundig met kolommen, betonrichels/-spijkers en/of andere voorzieningen aangegeven stallingsplaats met garagebox, gelegen in de kelder van het gebouw, gelegen aan de [A-straat] te [Z] , (…)
hierna tezamen te noemen: “verkochte”
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte bedraagt:
vier honderd zestig duizend euro (€ 460.000,00),
(…)”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.