Gerechtshof Amsterdam, 02-01-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:182, 22/113, 22/203, 22/130 en 22/144
Gerechtshof Amsterdam, 02-01-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:182, 22/113, 22/203, 22/130 en 22/144
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 januari 2024
- Datum publicatie
- 24 januari 2024
- Zaaknummer
- 22/113, 22/203, 22/130 en 22/144
- Relevante informatie
- Art. 8:26 Awb, Art. 22 WOZ, Art. 17 WOZ, Art. 6 EVRM
Inhoudsindicatie
Hoger beroep ongegrond. WOZ 2019 kantoor, winkel en twee café/restaurants. Huurwaardekapitalisatiemethode. Top down. (Aanvangs)leegstandsrisico verdisconteerd in aangehouden marge kapfactors. In marktgegevens is het (structurele)leegstandsrisico verdisconteerd. Rechtbank heeft pkv niet te laag vastgesteld (HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526). Bij deze stand van het geding ziet Hof geen aanleiding om derden-belanghebbenden op de voet van artikel 8:26 Awb in gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Uitspraak
kenmerken 22/113, 22/130, 22/144 en 22/203
2 januari 2024
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 1 februari 2022 in de zaken met kenmerken AMS 19/6330 tot en met 19/6333 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar
en
de Staat, de minister van Justitie en Veiligheid te Den Haag, de Minister,
op het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
1 Ontstaan en loop van het geding
Kenmerk 22/113 (19/6330)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 160-1, 160-2 en 160-3 te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 1.012.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Kenmerk 22/203 (19/6331)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het adres [B-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 363.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Kenmerk 22/130 (19/6332)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het adres [C-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 171.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Kenmerk 22/144 (19/6333)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het adres [D-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 532.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
De tegen de hiervoor vermelde beschikkingen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 31 oktober 2019, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 1 februari 2022 heeft de rechtbank als volgt op de beroepen beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ dan wel ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep in alle zaken ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 100,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 900,-;
- draagt de heffingsambtenaar op een griffierecht van € 94,- aan [X] te vergoeden;
- draagt de Staat op een griffierecht van € 94,- aan [X] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 405,75;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 405,75.”
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
Met dagtekening 24 augustus 2023 respectievelijk 4 oktober 2023 heeft belanghebbende aanvullende stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2023. De zaken zijn gezamenlijk met de zaken met zaaknummers 22/112, 22/118, 22/131, 22/143 en 22/204 van belanghebbende behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De in één aanslagbiljet verenigde, hiervoor vermelde beschikkingen en aanslagen zijn verstuurd naar “ [D-straat] ( [X] )”. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, bestaande uit het kantoor van [D-straat] ( [A-straat] 160-1, 160-2 en 160-3), een winkel ( [C-straat] ) en twee café/restaurants ( [B-straat] en [D-straat] ). [D-straat] voert het beheer over deze onroerende zaken (hierna ook te noemen: niet-woningen).
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast de taxatieverslagen, vier waardematrices (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de niet-woningen en de in de waardematrices opgevoerde vergelijkingsobjecten. Door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode is per object (niet-woning) de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voor elk object de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor elk object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten (dit zijn andere panden dan de panden van de huurtransacties) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het desbetreffende object in het taxatieverslag.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarden van de niet-woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is de hoogte van de door de rechtbank vastgestelde vergoedingen van immateriële schade en proceskosten in geschil.