Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2569, 13/00829
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2569, 13/00829
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 maart 2014
- Datum publicatie
- 11 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:2569
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:3647
- Zaaknummer
- 13/00829
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Monumentale villa. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00829
uitspraakdatum: 25 maart 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] NV te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juni 2013, nummer UTR 13/419, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 2.861.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank), de opvolger van de rechtbank Utrecht, heeft het beroep bij uitspraak van 5 juni 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door de gemachtigde van belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E].
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een monumentale kantoorvilla die rond 1900 is gebouwd met een vloeroppervlakte van 775 m², verdeeld over vier bouwlagen waaronder een souterrain. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.420 m².
Belanghebbende heeft de onroerende zaak aangekocht op 2 januari 2004 voor € 3.686.964, inclusief de woning [a-straat] 1A. Aan deze woning is op de onderhavige peildatum een WOZ-waarde toegekend van € 972.000. De onroerende zaak wordt binnen concernverband door belanghebbende verhuurd.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 11,8. Bij de vaststelling van de te hanteren kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan van de zogenoemde bottum-upmethode. De daarbij te hanteren formule is exact gelijk aan de formule die gehanteerd wordt in de discounted casflow-methode. De door de heffingsambtenaar aangedragen huur- en verkooptransacties zijn te gering in aantal en betreffen niet vergelijkbare objecten. Daardoor kan de zogenoemde top-downmethode niet worden gehanteerd bij de berekening van de kapitalisatiefactor, zoals de gemeente heeft gedaan.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport. Door de verslechterde marktomstandigheden is een geringer aantal vergelijkingstransacties beschikbaar. Er zijn echter voldoende transacties beschikbaar om de vergelijkingsmethode te kunnen hanteren.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.013.069.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.