Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4557, 14-01080
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4557, 14-01080
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 juni 2015
- Datum publicatie
- 29 juni 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:4557
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:349, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
- Zaaknummer
- 14-01080
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer: 14/01080
uitspraakdatum: 24 juni 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 augustus 2014, nummer LEE 14/468, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 87.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2013 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 331,99 (eigenarenbelasting) en € 263,87 (gebruikersbelasting).
Bij de uitspraak van 3 maart 2013 op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 augustus 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2015 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord drs. [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B]. Belanghebbende is met een daartoe strekkend bericht niet verschenen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m2 en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m2. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.
De waarde van de onroerende zaak is door [B], WOZ-taxateur o.z., voornoemd, (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 87.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 april 2014, is onder meer het volgende vermeld:
“Vloeroppervlakten
(…)
Kantoor ruimte circa 73m2 100% = 73 m2
Opslag/magazijn circa 56 m2 25% = 14 m2
Oppervlakte totaal primair circa 129 m2 Primair totaal 87 m2
Taxatieopbouw
(…)
Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde
Kantoorruimte 73 m2 € 106,-- € 7.738,--
Opslag/magazijn 56 m2 € 26,-- € 1.456,--
Totaal Excl. omzetbelasting € 9.194,--
WAARDEBEPALING
bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (9,5)
waarde in het economische verkeer: € 87.000,-- (afgerond)
vastgestelde waarde: € 87.000,-- (afgerond)”
Verder bevat het taxatierapport ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de volgende gegevens:
Adres Verkoopdatum Verkoopsom Huur p/j. Kapit. Factor
[b-straat] 32 12-04-2012 € 231.500 € 20.944 11,05
[c-straat] 1 03-01-2011 € 85.500 € 7.076 12,08
[d-straat] 68-11 10-09-2012 € 85.000 € 8.004 10,62
[e-straat] 151 04-12-2012 € 148.000 € 9.828 15,06
Het taxatierapport vermeldt voorts “De objecten [c-straat] 1, [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151 zijn in lege en onverhuurde staat verkocht. Het object [b-straat] 32 is daarentegen in verhuurde staat verkocht. (…) Ter controle van de uit de marktcijfers afgeleide kapitalisatiefactor wordt deze ook berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. (…) Bij de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR/NAR-methode is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer “Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012.”.
Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Adres Verkoopdatum Totale opp. Getaxat. Kapitalisatie
Verkoopprijs Primaire opp. Prim. huur factor
[b-straat] 32 12-04-2012 366 m2 € 112/m2 11,05
€ 231.500 187 m²
[c-straat] 1 03-01-2011 61 m2 € 116/m2 12,08
€ 85.500 61 m2
[d-straat] 68-11 10-09-2012 69 m2 € 116/m2 10,62
€ 148.000 69 m²
[e-straat] 04-12-2012 96 m2 € 117/m2 15,06
151 € 148.000 84 m²
Adres Huurdatum Totale opp. Geanalys.
Huurovk. Primaire opp. Prim. huur
[f-straat] 50 01-07-2013 131 m2 € 121/m2
€ 12.000 98,75 m²
[f-straat] 60 01-03-2013 131 m2 € 126/m2
€ 12.500 98,75 m2
[a-straat] 69 01-02-2012 119 m2 € 175/m2
€ 20.940 119 m²
[a-straat] 73 01-02-2013 62 m2 € 137/m2
€ 8.500 62 m²
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift een nadere onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor gegeven.
Object [b-straat] 32 [c-straat] 1 [d-straat] 68-11
Koopsom € 231.500 € 85.500 € 85.000
Datum huurovereenk. 01-09-2003 01-07-1994 01-04-1994
Huursom per jaar € 19.200 € 7.080 € 6.807
Getaxeerde huurw. p.j. € 20.944 € 7.076 € 8.004
“Werkelijke” factor 12,06 12,08 12,49
“Getaxeerde” factor 11,05 12,08 10,62
Voor de onroerende zaak is per peildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 een waarde in het kader van de Wet WOZ vastgesteld van € 110.000. Over deze waarde is door partijen geprocedeerd en bij uitspraak van het Hof, nummer 12/00290, van 20 augustus 2013, is de waarde in goede justitie vastgesteld op € 96.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot, naar het Hof begrijpt, € 80.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.