Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-10-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7444, 14/01208
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-10-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7444, 14/01208
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 6 oktober 2015
- Datum publicatie
- 9 oktober 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:7444
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:446
- Zaaknummer
- 14/01208
Inhoudsindicatie
In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/01208
uitspraakdatum: 6 oktober 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 oktober 2014, nummer LEE AWB 14/375, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 185.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 oktober 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [B] bijgestaan door [C] , taxateur.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een in 1987 gebouwde geschakelde woning met een inhoud van 275 m³, een tot bedrijfsruimte omgebouwde garage, een vrijstaande garage en een berging. De kaveloppervlakte bedraagt 371 m².
In de directe nabijheid van de onroerende zaak, op circa 5 meter van de erfgrens en circa 9 meter van de voorgevel staat een lindeboom van ongeveer 15 meter hoog, die vanwege zijn beeldbepalende karakter in 2006 op de monumentale bomenlijst is geplaatst. De gemeente heeft de boom in 2010 zodanig gesnoeid dat er geen takken meer over de erfgrens hangen.
Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar een door [C] , taxateur, opgesteld overzicht met dagtekening 27 maart 2014 betreffende de waardeopbouw van de onroerende zaak overgelegd. Als onderbouwende marktgegevens worden drie vergelijkingsobjecten genoemd:
[a-straat] 49 te [Z] , een geschakelde woning met een garage (bouwjaar 1987, inhoud woning 275 m³, kaveloppervlakte 316 m²) verkocht op 23 februari 2011 voor € 188.000.
[b-straat] 122 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1987, inhoud woning 260 m³, kaveloppervlakte 284 m²) verkocht op 16 november 2012 voor € 187.500.
[c-straat] 19 te [Z] , een geschakelde woning (bouwjaar 2000, inhoud woning 330 m³, kaveloppervlakte 286 m²) verkocht op 4 juni 2013 voor € 180.000.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat op 25 augustus 2015 is opgesteld door [D] , WOZ-taxateur. Als onderbouwende marktgegevens heeft hij drie vergelijkingsobjecten genoemd:
[a-straat] 49 te [Z] , een geschakelde woning met een garage (bouwjaar 1987, inhoud woning 275 m³, kaveloppervlakte 316 m²) verkocht op 23 februari 2011 voor € 188.000.
[b-straat] 126 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1990, inhoud woning 300 m³, kaveloppervlakte 244 m²) verkocht op 4 december 2011 voor € 155.000.
[b-straat] 41 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1985, inhoud woning 355 m³, kaveloppervlakte 238 m²) verkocht op 6 mei 2011 voor € 158.000.
Ter zitting in hoger beroep kwam naar voren dat beide partijen ervan ten onrechte zijn uitgegaan dat op de waardepeildatum tot de onroerende zaak een carport behoort.
Begin 2013 heeft de onroerende zaak op een internetsite te koop gestaan voor € 210.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 147.000. Belanghebbende voert hiertoe vooral aan dat bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de overlast die zij ondervindt van de lindeboom in de directe nabijheid van de onroerende zaak. Op de lindeboom leven bladluizen die honingdauw veroorzaken. Deze honingdauw is plakkerig en veroorzaakt vervuiling en schade aan onder meer de geverfde delen van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat zij kosten moet maken voor het opruimen, het schoonmaken en het (jaarlijks) schilderen van de onroerende zaak.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij wijst op de transactiecijfers van de referentieobjecten en de door belanghebbende gehanteerde vraagprijs voor de onroerende zaak en hij benadrukt dat de beleving van de lindeboom subjectief is en dat er ook mensen zijn die de boom appreciëren. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de bladluizen het gehele jaar honingdauw afscheiden, maar stelt dat de bladluizen op de bladeren leven en dat van het produceren van honingdauw slechts sprake is in de maanden juni tot en met augustus en dan vooral in een droge periode.
Ter zitting heeft de taxateur nog aangevoerd dat in de waardering ten onrechte een carport is meegenomen voor een bedrag van € 1.530. Dit leidt volgens hem niet tot een verlaging van de vastgestelde waarde, omdat de tot bedrijfsruimte omgebouwde garage met een inhoud van circa 75 m³ ten onrechte is gewaardeerd als garage. De hogere waarde van de tot bedrijfsruimte omgebouwde garage compenseert volgens de taxateur het bedrag van de carport.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.