Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-02-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1474, 15/00262
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-02-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1474, 15/00262
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 februari 2016
- Datum publicatie
- 4 maart 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:1474
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2015:1431, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:290, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 15/00262
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Tarief. Vormt onroerende zaak een woning? Heeft onroerende zaak haar aard als woning verloren?
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00262
uitspraakdatum: 23 februari 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 maart 2015, nummer AWB 14/4451, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Utrecht (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd van € 27.900.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 maart 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] , mr. [C] en [D] en [E] als bestuurder van belanghebbende, alsmede [F] , namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. Ir. [G] .
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Aan belanghebbende is bij akte van 31 augustus 2012 de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 110 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) geleverd. De onroerende zaak is in 1895 gebouwd als woonhuis en vervolgens als zodanig gebruikt. De onroerende zaak deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor in verband waarmee het interieur is aangepast. Blijkens een publicatie van verhuurbemiddelaar [H] bedrijfshuisvesting alsmede fotomateriaal, is sprake van onder meer een zelfstandige entree, toilet op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, vloerbedekking, plafonds voorzien van verlichtingsarmaturen, centrale verwarming door middel van radiatoren, aansluitzuilen op de vloer en een pantry. De onroerende zaak beschikt niet over een keuken en ook niet over een badkamer.
De onroerende zaak heeft in het vigerende bestemmingsplan zowel een woon- als een kantoorbestemming.
In de akte van de hiervoor – onder 2.1 – bedoelde levering is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) gebruik
Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als kantoorpand. De verkopende partij heeft verklaard niet bekend te zijn met publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen ten aanzien van dit gebruik. De kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.
koopsom, voldoening en kwijting
De koopsom voor het registergoed bedraagt € 697.500,00 (…). Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)
kosten en belastingen
Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (…)
De overdrachtsbelasting is gelijk aan 2% (…) hetgeen gelijk is aan € 13.950,00 (…)
De verkopende partij heeft geen veranderingen aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst.”
In de aan de hiervoor – onder 2.1 – bedoelde levering ten grondslag liggende koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) verklaren dat zij op 21 maart 2012 een koopovereenkomst hebben gesloten inzake: Het kantoorpand met ondergrond, erf en tuin, (…), [a-straat] 110 , (…)
Bestemming : Conform het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Utrecht. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoorgebouw, dit in overeenstemming met het huidig gebruik. (…)”.
Voorafgaande aan de aankoop door belanghebbende is de onroerende zaak door [H] Bedrijfshuisvesting te huur aangeboden. Op [I] is hiertoe destijds onder meer het volgende vermeld:
“(…) Het kantoorgebouw betreft een statig herenhuis bestaande uit 4 bouwlagen met een zeer grote tuin welke te bereiken is middels openslaande deuren aan de achterzijde. (…) De kantoorruimte wordt opgeleverd in de huidige gebruikte staat (…)”.
De onroerende zaak is namens [J] , een vastgoedonderneming van belanghebbende, door [K] Makelaardij te koop aangeboden. Op internet is hiertoe onder meer het volgende vermeld:
“(…) Namens [J] , een vooraanstaand ontwikkelingsbedrijf, mogen wij thans een grote Stadsvilla aanbieden. Met een diepe voor- en achtertuin en daartussen bijna 345m² woonoppervlakte, spreken wij over een meer dan bijzonder object. Het pand dat ruim een eeuw geleden als woonhuis werd gebouwd, deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor. De statige voorgevel is gelukkig volledig in tact gebleven, binnen werd e.e.a. geschikt gemaakt voor genoemd gebruik.”.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 31 augustus 2012, derhalve op dezelfde dag dat de onroerende zaak aan haar is geleverd, geleverd aan een particuliere partij. In de akte van levering staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) gebruik
Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als woning. (…) Ook de kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.
koopsom, voldoening en kwijting
De koopsom voor het registergoed bedraagt € 845.000,00 (…). Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)
kosten en belastingen
Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (…)
Op grond van de koopovereenkomst heeft de kopende partij aan de verkopende partij boven de koopsom een vergoeding van € 13.950,00 (…) betaald, namelijk het door de verkopende partij bij diens verkrijging betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting. (…)
De overdrachtsbelasting bedraagt 2% (…) over deze maatstaf (…), hetgeen gelijk is aan € 3.229,00 (…), waarvan € 2.950,00 (…) voor rekening van de kopende partij is en € 279,00 voor rekening van de verkopende partij. (…)
staat van het verkochte registergoed
(…)
De verkopende partij heeft geen verandering aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. (…)”.
In de aan de hiervoor – onder 2.7 – bedoelde levering ten grondslag liggende koopovereenkomst van 17 juli 2012 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) artikel 25 overdrachtsbelasting
Uitgegaan wordt van 2% overdrachtsbelasting. Mocht van het geheel of een deel van het gebouw 6% overdrachtsbelasting in rekening worden gebracht komt dit voor rekening en risico van de koper (…)
artikel 26
Deze akte maakt onlosmakelijk een geheel uit met de aanneemovereenkomst gesloten tussen koper (…) en verkoper [X] BV”.
De in de koopovereenkomst bedoelde aanneemovereenkomst ziet op werkzaamheden te verrichten aan de buitenzijde van de onroerende zaak, zoals beglazing en dakbedekking, ten bedrag van bijna € 24.700, inclusief omzetbelasting. De kopers hebben daarnaast aan de binnenzijde van de onroerende zaak werkzaamheden laten verrichten ten bedrage van bijna € 180.000, inclusief omzetbelasting. De werkzaamheden aan de binnenzijde betreffen onder meer het plaatsen van een keuken en het plaatsen van badkamers, alsmede het vernieuwen van de verwarmingsinstallatie, het plaatsen van zonnecollectoren, het plaatsen van warmtewerend isolatieglas en stukadoors-, tegel- en schilderwerk. De kopers hebben zich op 1 maart 2013 en op 11 april 2013 laten inschrijven op het adres van de onroerende zaak.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak het tarief van 2 percent overdrachtsbelasting van toepassing is. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging daarvan als woning kan worden aangemerkt.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vernietiging van de bestreden naheffingsaanslag.
De Inspecteur beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.