Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7986, 15/01211
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7986, 15/01211
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 4 oktober 2016
- Datum publicatie
- 14 oktober 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:7986
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2015:4669, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 15/01211
Inhoudsindicatie
Inkomstenbelasting. Verkoop grond en opstallen. Toerekening koopsom. Vorming voorziening?
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01211
uitspraakdatum: 4 oktober 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Zwolle (hierna: de Inspecteur),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 juli 2015, nummer AWB 14/7799, in het geding tussen
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende) en de Inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het jaar 2008 een aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.446.990 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 68.464. Tevens is een bedrag van € 25.858 aan heffingsrente in rekening gebracht.
De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar
de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.316.490 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 68.464, en de beschikking heffingsrente verminderd tot € 18.047.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 21 juli 2015 het beroep gegrond verklaard, de aanslag verminderd tot een aanslag naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van
€ 2.154.490 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 68.464, en de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig verminderd.
De Inspecteur heeft bij brief van 25 augustus 2015, ingekomen bij het Hof op
31 augustus 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2016 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] RB, verbonden aan [B] adviseurs en accountants BV te [C] . Namens de Inspecteur zijn verschenen [D] ,
mr. [E] en [F] .
De Inspecteur heeft voorafgaand aan de zitting een pleitnota ingebracht die met instemming van partijen geacht wordt ter zitting te zijn voorgedragen.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende was eigenaar en gebruiker van een boerderij aan de [a-straat] 39 te [Z] , bestaande uit een woning, een achterhuis c.q. jongveestal, een ligboxenstal, een varkensschuur, een wagenberging, ondergrond, erf, tuin en landbouwgronden. Belanghebbende exploiteerde daar een melkveehouderij met vleesvarkensbedrijf. De percelen hebben een oppervlakte van in totaal 9.33.35 hectare.
Op een deel van de grond is een voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente Raalte gevestigd.
In opdracht van de gemeente heeft taxateur mr. [G] van [H] BV in oktober 2007 een taxatieverslag uitgebracht waarin onder meer het volgende is opgenomen:
‘Doel taxatie: een door opdrachtgever te nemen besluit over eventuele aankoop.
Overwegingen met a. de gronden zijn voor een deel bestemd voor woondoeleinden. (…)
betrekking tot de Voor ruim 3 hectare is op de gronden de Wet Voorkeursrecht
taxatie: Gemeenten van toepassing verklaard. De ervaring leert dat gronden direct grenzend aan de Wvg-gebied gedeeltelijk in de woningbouwexploitatie betrokken kunnen worden. In dat kader is rond 4 hectare aangemerkt als zogenaamde ruwe bouwgrond. De overige gronden zijn gewaardeerd als potentiële (toekomstige) ruwe bouwgrond.
b. (…)
Verkoopwaarde: (…) de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik [is] geschat op:
-0.39.90 ha erf met opstallen € 700.000
-40.000 m2 ruwe bouwgrond x € 35/m2 1.400.000
-50.000 m2 potentiële (toekomstige) ruwe
bouwgrond x € 20/m2 1.000.000
sub-totaal 3.100.000
Recapitulatie: -vermogensschade € 3.100.000
-financieringsschade 150.000
-overige schadevergoedingen 150.000 (…)
totaal 3.400.000 (…)’
Belanghebbende heeft in januari 2008 de percelen grond en de opstallen verkocht aan de gemeente voor € 3.400.000. In artikel 21 van de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
‘4. Aan de overeenkomst is de volgende voorwaarde verbonden; de gemeente spant zich in (…) om de realisatie van een agrarisch bouwblok (locatie [I] (…)) mogelijk te maken met de bijbehorende bouw- en milieuvergunning en eventuele overige benodigde vergunningen/ontheffingen in verband met hervestiging. (…)
Voor beide opties (hervestiging aan [I] (…) als hervestiging elders) zullen de eventuele kosten voor de bestemmingswijziging en de legeskosten die aan de bestemmingswijziging zijn verbonden voor rekening van de gemeente komen. Alle overige kosten komen voor rekening van de verkopende partij.
Indien er niet voor 1 januari 2012 sprake is van hervestiging op locatie [I] (…) dan wel elders binnen de gemeente Raalte dan is er een nabetaling overeengekomen in de somme van € 100.000 (…), te voldoen uiterlijk 1 februari 2012.
5. Partijen zijn de volgende koopsomsplitsing overeengekomen:
-privé-woning € 225.000
-ca 10 are privé-erf, tuin en ondergrond privé-woning 225.000
-bedrijfsgebouwen inclusief verhardingen 165.000
-ca 90 are erf en ondergrond bedrijfsgebouwen 135.000
-verhuiskosten privé 7.500
-wederinrichtingskosten privé 37.500
-tuinaanleg 15.000
-diverse privé-kosten (architect, nutsvoorzieningen, oprit, e.d.) 40.000
-8.33.35 ha cultuurgrond 2.550.000
-totaal derhalve 3.400.000
Waarbij partijen ten aanzien van de 0.90.00 ha erf en ondergrond van de bedrijfsgebouwen (agr. bouwblok) de agrarische waarde (WEVAB) zijn overeengekomen. De agrarische waarde WEVAB van de 8.33.35 ha landbouwgrond bedraagt € 360.000.’
Voor de tot het privévermogen behorende woning met ongeveer 10 are ondergrond, erf en tuin is in de koopovereenkomst derhalve een deelprijs van in totaal € 450.000 overeengekomen.
Belanghebbende heeft in een brief van 16 januari 2008 het volgende geschreven aan de gemeente Raalte:
“Naar aanleiding van de verkoop van mijn boerderij (…) aan de gemeente Raalte bevestig ik u hierbij voor de goede orde het volgende:
Indien de Belastingdienst niet akkoord mocht gaan met de voorgestelde koopsomsplitsing, zal ondergetekende de gemeente hiervoor niet verantwoordelijk houden c.q. voor de financiële gevolgen aanspreken.
Als oplossing om een eventuele precedent werking tegen te gaan van de koopsomsplitsing zal de koopsomsplitsing niet in de notariële akte van overdracht worden opgenomen, zodat deze derhalve niet in het kadaster wordt ingeschreven c.q. openbaar wordt”.
Bij notariële akte van 3 maart 2008 zijn de percelen grond en de opstallen geleverd aan de gemeente.
In opdracht van de Inspecteur heeft [J] , taxateur onroerende zaken bij de Belastingdienst, de percelen grond en de opstallen getaxeerd. In zijn taxatierapport van
6 oktober 2011 is onder meer het volgende vermeld:
‘Op onderstaande peildatum(s) is (zijn) de volgende grondslag(en) geschat op:
Peildatum Grondslag Geschatte waarde
12-3-2008 Vrij te aanvaarden € 3.400.000
Te splitsen als volgt:
1.Privé-vermogen:
-woonhuis 170.000
-ondergrond/tuin ca 10.00 aren 100.000
270.000
2.Bedrijfsvermogen:
-bedrijfsopstallen incl. verhardingen 255.000
-ondergrond/erf/agrarisch bouwblok
*ca 50.00 aren 75.000
*ca 40.00 aren (weiland) 140.000
-cultuurgrond ca 8.33.35 ha 2.360.000
2.830.000
3.Financieringsschade 150.000
4.Aankoopkosten, hypotheekkosten e.d. 75.000
5.Verplaatsingskosten 30.000
6.Extra acc.kosten 5.000
7.Onvoorzien 40.000
3.400.000
Waarde extra bouwkavel ca 06.00 aren 150.000
Opmerking:
De boerderij is door de gemeente Raalte aangekocht uitgaande van reconstructie van het erf met de bedrijfsgebouwen.
Bij bovenstaande splitsing heb ik voor wat betreft de punten 3 t/m 7 de bedragen gevolgd welke zijn opgenomen in het taxatierapport opgemaakt door dhr. mr. [G] , handelend in opdracht van de gemeente Raalte (…).’
De in de koopovereenkomst genoemde verplaatsing van het bedrijf naar de [I] is niet doorgegaan.
Op 5 maart 2014 heeft de Inspecteur een bespreking gehad met [K] en
[L] van de gemeente Raalte. Van deze bespreking is een verslag gemaakt. In dit verslag, dat namens de gemeente voor akkoord is ondertekend door [K] en [L] , is onder meer het volgende vermeld:
‘In 2008 heeft de Gemeente Raalte het onroerend goed van [belanghebbende] aangekocht in het kader van het plan [M] . Voor het bepalen van de koopsom heeft de Gemeente zich middels een taxatie laten adviseren door de heer mr. [G] , register taxateur te [N] .
Uit zijn taxatieverslag van oktober 2007, na bezichtiging ter plaatse op 24 september 2007, blijkt dat er een koopsom is berekend op basis van reconstructie van het erf met de bedrijfsgebouwen. In dat kader heeft de heer [G] o.a. een financieringsschade berekend van € 150.000 en aan overige kostenvergoedingen is eveneens een bedrag toegekend van € 150.000. De totale vergoeding is door de heer [G] berekend op € 3.400.000.
Dit bedrag is uiteindelijk ook betaald als algehele schadeloosstelling. De koopsomsplitsing van de heer [G] is echter niet in de koopovereenkomst opgenomen. Naar het oordeel van de heren [K] en [L] is de in de koopakte opgenomen splitsing in de hoofdzaak geredigeerd door de heer [O] van [P] BV die de belangen van [belanghebbende] in deze heeft behartigd. Naar het oordeel van de heren [K] en [L] is de in de koopakte opgenomen splitsing in feite uit-onderhandeld door de verkoper. Deze uitleg wordt onderstreept door een verklaring van [belanghebbende] gericht aan de gemeente Raalte van 16 januari 2008 waarin hij het volgende vastlegt.
“Indien de Belastingdienst niet akkoord mocht gaan met de voorgestelde koopsomsplitsing, zal ondergetekende de gemeente hiervoor niet verantwoordelijk houden c.q. voor de financiële gevolgen aanspreken. Als oplossing om een eventuele precedent werking tegen te gaan van de koopsomsplitsing zal de koopsomsplitsing niet in de notariële akte van overdracht worden opgenomen, zodat deze derhalve niet in het kadaster wordt ingeschreven c.q. openbaar wordt”.
Daar de koopsomsplitsing van de heer [G] op essentiële onderdelen afwijkt van de splitsing in de koopakte is door de [Inspecteur] gevraagd waarom de Gemeente, ondanks de beschikbare expertise, er toch voor heeft gekozen de door de verkoper voorgestelde splitsing te aanvaarden. De heer [K] gaf hierop het antwoord dat de splitsing in de koopakte voortvloeit uit de tijdens de onderhandelingen door de verkoper ingebrachte wens/voorwaarde. De gemeente had geen enkel belang, maar omdat daarmee de overeenkomst tot stand kwam, werd deze voorwaarde geaccepteerd. De Gemeente had veel belang bij de verwerving waarbij het totaalbedrag maatgevend was. De onderverdeling was van minder belang.
Als de gemeente al een belang zou hebben gehad bij een splitsing van de koopsom, zou zij daarvoor redelijkerwijs het advies van de heer [G] hebben gevolgd. Daarom moet nu geconcludeerd worden dat de door de Gemeente betaalde schadeloosstelling, in werkelijkheid qua onderverdeling afwijkt van hetgeen in artikel 21, lid 5, van de koopakte staat vermeld. (…)’
Belanghebbende heeft in zijn aangifte van de koopsom van € 3.400.000 een bedrag van € 450.000 toegerekend aan de tot het privévermogen behorende woning met ongeveer 10 are ondergrond, erf en tuin (hierna: privéwoning). De Inspecteur heeft bij het vaststellen van de aanslag slechts een bedrag van € 270.000 daaraan toegerekend, zodat de winst met
€ 180.000 (minus € 18.000 MKB-vrijstelling) is verhoogd.
De Rechtbank heeft geen aanleiding gezien om voor de berekening van de winst af te wijken van de tussen belanghebbende en de gemeente overeengekomen koopsomsplitsing, zodat de Rechtbank de door de Inspecteur vastgestelde winst met € 180.000 (minus € 18.000 MKB-vrijstelling) heeft verminderd.
3 Geschil
In geschil is of de koopsom van € 3.400.000 voor een bedrag van € 270.000 betrekking heeft op de privéwoning zoals de Inspecteur heeft verdedigd, dan wel voor
€ 450.000 zoals belanghebbende heeft betoogd.
Verder heeft belanghebbende subsidiair betoogd dat als de koopsomsplitsing van de Inspecteur zou worden gevolgd, hij een voorziening wenst te vormen voor een bedrag van
€ 180.000, zodat de winst per saldo niet wordt verhoogd.
Belanghebbende heeft zijn standpunt – inhoudende dat hij ter zake van de cultuurgrond € 150.000 teveel heeft aangegeven, zodat de correctie nog slechts € 180.000 minus € 150.000, ofwel € 30.000 dient te bedragen – ter zitting ingetrokken.
De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.