Rechtbank Gelderland, 21-07-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:4669, AWB - 14 _ 7799

1. Eiser exploiteert een melkveehouderij met vleesvarkensbedrijf te [Z] .

2. In oktober 2007 heeft mr. [B] , werkzaam bij [C] BV (hierna: [C] ) in opdracht van de gemeente Raalte (hierna: de gemeente) de onroerende zaken van eiser getaxeerd ten behoeve van een door opdrachtgever te nemen besluit over eventuele aankoop. Het betrof de percelen bestaande uit een bebouwd erf, [A-straat 1] te [Z] en omliggende gronden. De waarde van de gronden met opstallen (vermogensschade) is gesteld op € 3.100.000, de financieringsschade op € 150.000 en de overige schadevergoedingen op € 150.000, derhalve op in totaal € 3.400.000.

3. In de koopovereenkomst is opgenomen dat partijen de navolgende splitsing van de koopsom zijn overeengekomen.

4. Voor de tot het privévermogen behorende woning met ongeveer 10 are ondergrond, erf en tuin is derhalve een koopprijs van € 450.000 overeengekomen.

5. Op [2008] heeft de juridische levering plaatsgevonden. In de notariële akte van levering is de splitsing van de koopsom niet opgenomen.

6. Verweerder heeft in oktober 2011 een waardebepaling met uitsplitsing naar de koopsom laten uitvoeren. De taxateur had daarbij de beschikking over het taxatierapport dat voor de gemeente is opgesteld om de onderhandelingen voor de minnelijke onteigening te kunnen opstarten. Verweerders taxateur is afgeweken van de in de koopovereenkomst gehanteerde splitsing van de koopprijs. Hij heeft de totale waarde van de onroerende zaken en schadeloosstellingen eveneens getaxeerd op € 3.400.000, doch de tot het privévermogen behorende vermogensbestanddelen, zijnde de woning, erf en tuin heeft hij getaxeerd op in totaal € 270.000. Het taxatierapport behoort tot de gedingstukken.

7. De in de koopovereenkomst genoemde verplaatsing van het bedrijf naar de [A-straat 2] is niet doorgegaan.

8. In geschil is het antwoord op de vraag of in onderhavige situatie de in de koopovereenkomst opgenomen splitsing van de koopsom voor de berekening van de winst uit onderneming, met een correctie van € 180.000, dient te worden gevolgd.

9. Vooropgesteld moet worden dat in een geval als het onderhavige waarin onafhankelijk ten opzichte van elkaar handelende partijen een koopsomsplitsing overeen zijn gekomen, deze splitsing bindend is en moet worden gevolgd, tenzij door verweerder aannemelijk wordt gemaakt dat deze splitsing onder abnormale omstandigheden tot stand is gekomen.

10. De stelling van verweerder dat de gemeente geen belang heeft bij de splitsing van de totale koopprijs, kan niet tot het oordeel leiden dat om die reden niet van de overeengekomen koopsomsplitsing kan worden uitgegaan nu de gehanteerde splitsing de uitkomst is van een onderhandelingsproces tussen van elkaar onafhankelijke partijen. Dat de koopsomsplitsing niet in de notariële akte van levering is opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel.

11. Verweerder beroept zich er verder op dat gemeenteambtenaren hebben verklaard dat de gemeente geen belang heeft bij de splitsing van de koopprijs en dat – kort gezegd – de verdeling louter om fiscale redenen als zodanig is vastgelegd in de onderhandse koopovereenkomst. Deze verklaringen overtuigen de rechtbank evenwel niet, nu vaststaat dat de personen die de verklaring hebben afgelegd niet feitelijk bij de onderhandelingen over de verkoop betrokken waren.

12. Ook het door verweerder ingebrachte taxatierapport leidt niet tot het oordeel dat de door eiser met de gemeente overeengekomen splitsing van de koopprijs niet kan worden gevolgd nu verweerder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de in de koopovereenkomst genoemde prijzen voor de vermogensbestanddelen niet de waarde in het economisch verkeer weergeven. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd hoe hij tot de waardering van de diverse objectdelen en in het bijzonder van de privéwoning en ondergrond is gekomen.

13. De rechtbank ziet derhalve geen reden om voor de berekening van de winst uit onderneming om af te wijken van de door partijen overeengekomen koopsomsplitsing. Dit betekent dat de in het belastbaar inkomen uit werk en woning begrepen winst uit onderneming met € 180.000 minus € 18.000 minder MKB-vrijstelling, moet worden verminderd.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

15. Nu eiser geen afzonderlijke gronden tegen de beschikking heffingsrente heeft aangevoerd, zal de in rekening gebrachte heffingsrente dienen te worden verminderd overeenkomstig de vermindering van de aanslag.

16. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.468 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.