Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8044, 16/00573
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8044, 16/00573
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 11 oktober 2016
- Datum publicatie
- 21 oktober 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:8044
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2016:1975, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 16/00573
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Verkrijging bedrijfspand. Vrijstelling krachtens herstel van toepassing? Ontbindende voorwaarde? Feitelijk en rechtens herstel?
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 16/00573
uitspraakdatum: 11 oktober 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] BV, .gevestigd te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 4 maart 2016, nummer BRE 14/5487, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Amsterdam (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft op aangifte € 288.000 overdrachtsbelasting voldaan.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 maart 2016 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Met instemming van beide partijen heeft het Hof aan het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch verzocht om de onderhavige zaak, met toen nog nummer 16/00280, op de voet van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te verwijzen naar het Hof, nu behandeling van de onderhavige zaak en de zaak van [A] NV met nummer 15/01330 door één gerechtshof gewenst is.
Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch heeft bij brief van 24 mei 2016 de onderhavige zaak verwezen naar het Hof. Daar heeft deze zaak nummer 16/00573 gekregen. Vervolgens hebben partijen in die zaak ermee ingestemd dat al hetgeen in de zaak van [A] NV met 15/01330 aan de orde is gesteld, geacht wordt ook in die zaak naar voren te zijn gebracht. Verder hebben partijen aan het Hof toestemming verleend het onderzoek ter zitting achterwege te laten. Daarop heeft het Hof het onderzoek op de voet van artikel 8:57 Awb gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende maakte als dochtervennootschap van [B] BV deel uit van de [C] Groep. Om financiering van de aankoop van in het buitenland gelegen onroerend goed mogelijk te maken is zij met [A] NV (voorheen: [D] BV) in overleg getreden.
Op 8 november 2001 heeft [A] NV aan belanghebbende en [E] BV (hierna: [E] ) een “Offerte Operationele Vastgoedlease” (hierna: de offerte) gestuurd voor een bedrijfspand te [F] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand is een diepvriesdistributiecentrum met ondergrond, terrein en verdere aanhorigheden.
Vóór de ondertekening van de offerte huurde [E] het bedrijfspand van belanghebbende. De huursom bedroeg € 164.953,63 per kwartaal.
De offerte betreft een tripartite overeenkomst, die door genoemde drie partijen voor akkoord is ondertekend, en heeft betrekking op de volgende drie transacties:
- de aankoop van het bedrijfspand door [A] NV van belanghebbende;
- de verhuur van het bedrijfspand door [A] NV aan [E] ; en
- het verstrekken van een koopoptie aan belanghebbende.
In de offerte zijn partijen voorts overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen belanghebbende en [E] wordt beëindigd door ondertekening van de offerte. In de offerte is daarover onder meer het volgende opgenomen:
“Hoofdlijnen
Aankoop onroerende zaak
De onroerende zaak wordt aangekocht conform de door [D] BV goedgekeurde objectinformatie voor een bedrag van EUR 8.000.000,- V.O.N.
Operational leaseovereenkomst
Huurder : [E] B.V.
Huurperiode : 15 jaar.
Huurtermijnen : de huurtermijnen bedragen, voor 5 jaar vast, EUR 164.186,- per kwartaal. Na deze periode zullen de huurtermijnen voor een zelfde periode worden vastgesteld. Indien gewenst kunnen de huurtermijnen voor een andere vaste periode worden berekend. De huurtermijnen bedragen, voor een periode van 10 jaar vast, EUR 174.540,- per kwartaal. (…).
Koopoptie
Keuze na 10 jaar : na 10 jaar heeft [X] B.V. de mogelijkheid de onroerende zaak in verhuurde staat van [D] B.V. te kopen voor een bedrag van EUR 4.800.000,-. Na aankoop door [X] B.V. van de onroerende zaak in verhuurde staat, zal [X] B.V. van rechtswege, krachtens artikel 7A:1612 BW, jegens [E] B.V. in de rechten van [D] B.V. treden.
(…).
Globale uitwerking
Algemeen
[X] B.V. is thans eigenaar van de onroerende zaak en heeft de onroerende zaak verhuurd aan [E] B.V. Door ondertekening van onderhavige offerte, verklaren [X] B.V. en [E] B.V. dat voormelde huurovereenkomst wordt beëindigd.
[X] B.V. zal de onroerende zaak, vrij van huur, leveren aan [D] B.V. Deze transactie is belast met 6% overdrachtsbelasting welke voor rekening komt van [X] B.V.(…).”
Partijen hebben zich bij brief van 15 november 2001 akkoord verklaard met de volgende aanvulling op de offerte:
“Indien de huurovereenkomst met [E] B.V. en [D] B.V., om welke reden dan ook tussentijds wordt beëindigd dan heeft [X] B.V. de mogelijkheid om de onroerende zaak te kopen voor een door [D] B.V. te bepalen koopsom. Dit geschiedt door de reeds vervallen nog niet betaalde en de verschuldigde nog te vervallen huurtermijnen en het bedrag van de koopoptie na 10 jaar contant te maken. De contantmakingsfactor wordt bepaald door de rente waarmee de huurtermijnen zijn berekend, danwel de alsdan geldende rente, gerelateerd aan de resterende looptijd tot aan het eerste optiemoment (na 10 jaar), waarvoor [D] B.V. deze middelen kan heruitzetten, indien deze lager is, te corrigeren met -0,3% voor diverse kosten zoals, doch niet beperkt tot mismatch en treasurykosten.”
Bij notariële akte van 20 december 2001 heeft [A] NV de eigendom van het bedrijfspand verkregen. De koopsom bedraagt € 8.000.000 ‘vrij op naam’. De in de koopsom begrepen overdrachtsbelasting bedraagt € 452.385.
In de akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:
“GARANTIES VAN VERKOPER
Artikel 7
Verkoper garandeert, onverminderd wat hiervoor in de artikelen 2 en 3 werd verklaard, het volgende:
(…).
b. Het verkochte is ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur en pacht en van huurkoopovereenkomsten.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDE
Artikel 12
Volgens verklaring van partijen is deze overeenkomst van verkoop en koop en de levering van het verkochte gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper gebruik maakt van voor hem uit de offerte voortvloeiende rechten tot terugkoop van het verkochte – tussentijdse terugkoop uitdrukkelijk daaronder begrepen – en de alsdan aan koper verschuldigde koopprijs aan hem is voldaan.
(…)
Bedoelde rechten tot terugkoop voortvloeiende uit de offerte luiden woordelijk als volgt:
Koopoptie
Keuze na 10 jaar:
na 10 jaar heeft [X] B.V. de mogelijkheid de onroerende zaak in verhuurde staat van [D] B.V. te kopen voor een bedrag van EUR 4.800.000,-. Na aankoop door [X] B.V. van de onroerende zaak in verhuurde staat, zal [X] B.V. van rechtswege, krachtens artikel 7A:1612 BW, jegens [E] B.V. in de rechten van [D] B.V. treden.
Keuze na 15 jaar:
na 15 jaar heeft [X] B.V. de mogelijkheid de onroerende zaak, eventueel in verhuurde staat van [D] B.V. te kopen voor de marktwaarde met als minimum de boekwaarde volgens de administratie van [D] B.V. Na aankoop door [X] B.V. van de onroerende zaak in verhuurde staat, zal [X] B.V. van rechtswege, krachtens artikel 7A:1612 BW, jegens [E] B.V. in de rechten van [D] B.V. treden.”
Op 20 december 2001 heeft [A] NV een huurovereenkomst met [E] gesloten voor een periode van vijftien jaren. Daarin is opgenomen dat de huurtermijn de eerste vijf jaren € 174.217 per kwartaal bedraagt. Op 28 februari 2006 hebben [A] NV en [E] een aanvulling op deze huurovereenkomst getekend.
Bij brief van 19 oktober 2011 heeft belanghebbende aan [A] NV te kennen gegeven gebruik te willen maken van de koopoptie. In opdracht van belanghebbende heeft [G] Vastgoedconsultants & makelaars o.z. op 6 december 2011 een taxatierapport van het bedrijfspand opgesteld. Blijkens het taxatierapport is de taxatie bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van de mogelijke aankoop van de onroerende zaak, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Het bedrijfspand is per opnamedatum 29 november 2011 getaxeerd op € 4.350.000.
Bij akte van 19 december 2011 heeft de notaris een registerverklaring van in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 30, lid 1, van de Kadasterwet opgemaakt. In artikel 4 van de akte is het volgende opgenomen:
“ [X] aanvaardt de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten. De onroerende zaak is verhuurd aan [E] B.V. een en ander overeenkomstig de offerte de dato acht november tweeduizend één aangevuld met allonge de dato vijftien november tweeduizend één alsmede de huurovereenkomst de dato twintig december tweeduizend één en allonge de dato achtentwintig februari tweeduizend zes. [X] is genoegzaam bekend met voormelde huurovereenkomst. (…).”
Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van het bedrijfspand een bedrag van € 4.800.000 aan [A] NV betaald. Belanghebbende heeft op aangifte een bedrag van € 288.000 aan overdrachtsbelasting voldaan.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat niet aan de vereisten van artikel 15, lid 1, aanhef en letter r, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) is voldaan, omdat geen sprake is van een ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 19 Wet BRV en niet is voldaan aan het in artikel 19 Wet BRV gestelde vereiste dat de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld. De Rechtbank heeft voorts geoordeeld dat belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel evenmin kan slagen en het ingestelde beroep dan ook ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is of belanghebbende recht heeft op toepassing van de vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en letter r, Wet BRV. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur beantwoordt deze ontkennend.
Belanghebbende betoogt dat de tussen haar en [A] NV overeengekomen ontbindende voorwaarde onder de werking van artikel 19 Wet BRV valt, dat door de ontbinding de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld, en dat belanghebbende aan de brief van 20 juli 2000 - die op 4 augustus 2000 voor akkoord is getekend door de Belastingdienst/Registratie en Successie ’s-Hertogenbosch - het gerechtvaardigde vertrouwen mag ontlenen dat onderhavige structuur onder de werking van artikel 19 Wet BRV valt en dat de vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en letter r, Wet BRV mitsdien van toepassing is.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Inspecteur en tot teruggaaf van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 288.000. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.