Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2703, 17/00817 en 17/00818

Belanghebbende is eigenaar van 14 verhuurde woningen, waarvan de huurders recht hebben op huurbescherming. De Inspecteur heeft bij het opleggen van de onderhavige navorderingsaanslagen de waarde van de woningen in verhuurde staat vastgesteld door uit te gaan van de voor de betreffende woning vastgestelde WOZ-waarde en deze te vermenigvuldigen met de in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001 bedoelde leegwaarderatio. Voor het jaar 2011 is aldus een waarde van in totaal € 1.810.430 in aanmerking genomen. Voor het jaar 2012 is dat € 1.681.300.

Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812, heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de voor de woningen vastgestelde waardes. Hiertoe heeft belanghebbende voor een aantal woningen taxatierapporten overgelegd, die in oktober, november en december 2015 zijn opgemaakt door [A] Makelaars te [Z] . Volgens drie van deze rapporten is voor de volgende woningen de waarde in het economische verkeer op de relevante WOZ-peildatum tenminste 10% lager dan de met toepassing van het forfait toegepaste waarde: [a-straat1] (2011), [b-straat2] (2011 en 2012), [c-straat3] (2011 en 2012), [c-straat4] (2011), [c-straat5] (2011 en 2012) en [d-straat6] (2012).

In het taxatierapport met betrekking tot de [a-straat1] te [B] heeft de taxateur de waarde van deze woning per 1 januari 2014 vastgesteld op € 222.000 door vergelijking met een verkooptransactie van de woning aan de [e-straat7] . Vervolgens is de waarde per 1 januari 2010 (van belang voor kalenderjaar 2011) door indexering (CBS-index bestaande woningen [Z] ) vastgesteld op € 186.500.

In het taxatierapport met betrekking tot de woningen aan de [c-straat3] , [c-straat4] en [c-straat5] in [Z] is de taxateur uitgegaan van de in het kader van een bezwaarprocedure met de Gemeente Utrecht overeengekomen waarde op 1 januari 2013 voor deze drie woningen gezamenlijk van € 328.000. De taxateur heeft deze waarde verminderd met € 45.000 voor te maken (notariële en bouwkundige) kosten ten behoeve van een juridische splitsing en de resterende waarde toegerekend aan de drie woningen. Onder verwijzing naar de CBS-prijsindex voor koopwoningen in [Z] heeft de taxateur de waarde van de woningen op de WOZ-peildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011 vastgesteld door een waardevermindering van 5% per jaar in aanmerking te nemen.

In het taxatierapport met betrekking tot de woningen aan de [b-straat2] en de [d-straat6] te [Z] is de taxateur, vanwege het ontbreken van vergelijkingstransacties, uitgegaan van een gemiddelde opbrengst per m2 woonoppervlakte (€ 1.600), te verminderen met een geschat bedrag aan renovatiekosten (€ 1.200). Hiermee heeft de taxateur de waarde van de woningen op de peildatum 1 januari 2008 vastgesteld. Vervolgens zijn de waardes per latere WOZ-peildata door middel van indexering vastgesteld. In het rapport wordt nog opgemerkt dat de indexering beperkt is omdat de vastgestelde waardes tegen de onderkant van de markt aanliggen.

De Rechtbank heeft de grieven van belanghebbende met betrekking tot de in aanmerking te nemen waarde van de woningen zaken verworpen. Wel heeft de Rechtbank een hoger bedrag aan schulden in aanmerking genomen. Het inkomen uit sparen en beleggen is door de Rechtbank als volgt nader vastgesteld.