Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3556, 17/00215 en 17/00216
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3556, 17/00215 en 17/00216
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 april 2018
- Datum publicatie
- 20 april 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:3556
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2016:5693, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2019:379
- Zaaknummer
- 17/00215 en 17/00216
Inhoudsindicatie
Hof acht aannemelijk dat het bouwen, in opdracht van de Staat, van een groot kantoorpand, niet uitsluitend met een winstoogmerk is geschied.
De bouwkosten zijn dermate hoog geweest dat een rendabele exploitatie niet aannemelijk is. De gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom zelfstandig worden bepaald. Partijen maken beiden de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk. Hof bepaalt daarom de waarde in goede justitie.
Uitspraak
Locatie Leeuwarden
nummers 17/00215 en 17/00216
uitspraakdatum: 17 april 2018
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland van 20 december 2016, nummers LEE 14/3352 en LEE 14/3353 in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2012, vastgesteld op € 90.011.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 december 2016 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikte waarde verminderd tot een bedrag van € 71.000.000, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013, vastgesteld op € 96.629.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 december 2016 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikte waarde verminderd tot een bedrag van € 80.000.000, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft tegen de hiervoor – onder 1.3 en 1.6 – bedoelde uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2018 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] en mr. [C] , als de gemachtigden van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur), alsmede, namens belanghebbende, mr. [E] en mr. [F] , bijgestaan door [G] en [H] (taxateur).
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft een pleitnota voorgelezen en overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak, te weten een kantoorgebouw gelegen aan de zuidelijke ringweg van [A] aan de [a-straat] te [A] (hierna te noemen: de onroerende zaak). De onroerende zaak is begin 2011 in gebruik genomen. De onroerende zaak is in gebruik bij de Dienst Uitvoering Onderwijs en de Belastingdienst.
In 2012 is begonnen met de bouw van een parkeergarage en een fietsenstalling. Op de toestandsdatum 1 januari 2013 was sprake van een parkeergarage en een fietsenstalling in aanbouw.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [I] Taxaties, met opnamedatum 25 september 2014, waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak is getaxeerd op een bedrag van € 51.750.000. In dit taxatierapport is uitgegaan van een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende heeft tevens een taxatierapport overgelegd, eveneens opgesteld door [I] Taxaties, met opnamedatum 25 september 2014, waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak is getaxeerd op een bedrag van € 58.575.000. In dit taxatierapport is voor het kantoorgebouw uitgegaan van een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (€ 51.769.132) en voor de parkeergarage en fietsenstalling in aanbouw van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (€ 6.818.700).
[D] , taxateur van de heffingsambtenaar, heeft in taxatierapporten, opgemaakt op 23 oktober 2015, de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op een bedrag van € 110.072.000 en naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op een bedrag van € 111.856.000. Hierbij is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het laatstbedoelde bedrag van € 111.856.000 is een waarde toe te rekenen aan de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw begrepen van € 12.559.164.
Bij het verweerschrift in eerste aanleg van 27 oktober 2015 heeft de heffingsambtenaar een berekening overgelegd, waarin de waarde van (het kantoorgedeelte van) de onroerende zaak naar de waardepeildatum van 1 januari 2011, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, is berekend op € 84.590.000 (waardepeildatum 1 januari 2011) respectievelijk € 90.640.000 (waardepeildatum 1 januari 2012).
Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 16 juni 2016 deskundigenverslagen overgelegd waarin is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze deskundigenverslagen zijn opgesteld door [H] . De waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 is daarin vastgesteld op € 49.875.000 en de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op € 55.430.000, waarvan € 6.702.441, inclusief omzetbelasting, is toe te rekenen aan de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van respectievelijk € 90.011.000 en € 96.629.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.
Belanghebbende verenigt zich in hoger beroep met de door de Rechtbank vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.