Parket bij de Hoge Raad, 12-04-2019, ECLI:NL:PHR:2019:379, 18/02353
Parket bij de Hoge Raad, 12-04-2019, ECLI:NL:PHR:2019:379, 18/02353
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 12 april 2019
- Datum publicatie
- 10 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2019:379
- Formele relaties
- Arrest gerechtshof: ECLI:NL:GHARL:2018:3556
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2019:1231
- Zaaknummer
- 18/02353
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. In geschil is of de waardering van een groot en kostbaar kantoorgebouw, gesticht door en in gebruik bij de rijksoverheid, moet plaatsvinden naar marktwaarde of naar gecorrigeerde vervangingswaarde.
A-G IJzerman heeft heden conclusie genomen in de zaak met nummer 18/02353 naar aanleiding van het beroep in cassatie van [X], belanghebbende, tegen de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 april 2018.
Belanghebbende is eigenaar van een groot kantoorgebouw te [Q]. Deze onroerende zaak is in maart 2011 opgeleverd en is sindsdien, binnen de rijksoverheid, in gebruik genomen.
Met dagtekening 28 februari 2013 is door de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen bij WOZ-beschikkingen, de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op
€ 90.011.000 en per waardepeildatum 1 januari 2012 op € 96.629.000. Hierbij is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende heeft daarentegen gesteld dat waardering moet plaatsvinden op marktwaarde.
Aangezien het hier volgens de Rechtbank gaat om een courante onroerende zaak die evengoed in de commerciële sfeer gebruikt zou kunnen worden, kan naar het oordeel van de Rechtbank de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer, de marktwaarde. Hiervan uitgaande heeft de Rechtbank de waarde, voor het overgrote deel op basis van de marktwaarde, in goede justitie vastgesteld op respectievelijk € 71.000.000 (kalenderjaar 2012) en € 80.000.000 (kalenderjaar 2013).
Het Hof heeft aannemelijk geacht dat belanghebbende bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk, als subjectieve omstandigheid, tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling in het noorden van Nederland en dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. Het Hof is daarom gekomen tot waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, als gelegen boven marktwaarde, in goede justitie vastgesteld op respectievelijk € 80.000.000 (kalenderjaar 2012) en € 90.000.000 (kalenderjaar 2013).
Belanghebbende komt thans in cassatie met drie middelen op tegen de Hofuitspraak.
Het tweede middel van belanghebbende strekt ten betoge dat het Hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk, aannemelijk heeft geacht dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. De A-G acht dit oordeel van het Hof feitelijk en niet onbegrijpelijk, zodat het middel faalt.
In het eerste middel wordt gesteld dat de onroerende zaak courant is en dat dit zou moeten leiden tot toepassing van de hoofdregel van het Pieperschuur-arrest, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de marktwaarde. Daaraan kan volgens belanghebbende niet afdoen dat de onroerende zaak, op de relevante waardepeildata en toestandsdata, door belanghebbende niet in de commerciële sfeer werd gebezigd.
Volgens de A-G dient hier de gecorrigeerde vervangingswaarde, als hoger dan de marktwaarde, te worden toegepast als waarderingsmaatstaf. Het onderscheid tussen courant en incourant acht de A-G achterhaald. Overigens tekent de A-G aan dat in een waardering op gecorrigeerde vervangingswaarde per definitie subjectieve omstandigheden kunnen worden meegewogen, zoals wat de eigenaar van het pand daarmee heeft gedaan en beoogd.
Het derde middel houdt in dat het Hof volgens belanghebbende ten onrechte, althans onbegrijpelijk, uitsluitend voor het kalenderjaar 2013, is uitgegaan van de marktwaarde voor het geheel. Dit middel faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag.
De conclusie strekt ertoe dat het beroep in cassatie van belanghebbende ongegrond dient te worden verklaard.
Conclusie
mr. R.L.H. IJzerman
Advocaat-Generaal
Conclusie van 12 april 2019 inzake:
|
Nr. Hoge Raad: 18/02353 Nr. Gerechtshof: 17/00215 en 17/00216 |
[X] te [Z] |
|
Nr. Rechtbank: LEE 14/3352 en LEE 14/3353 |
|
|
Derde Kamer B |
tegen |
|
Wet waardering onroerende zaken 1 januari 2012 t/m 31 december 2013 |
College van B & W van de gemeente Groningen |
1 Inleiding
Heden neem ik conclusie in de zaak met nummer 18/02353 naar aanleiding van het beroep in cassatie van [X] (voorheen: [X] ), belanghebbende, tegen de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof) van 17 april 2018.1
Belanghebbende is eigenaar van een groot kantoorgebouw, gelegen aan de [a-straat] van [Q] . Deze onroerende zaak is in maart 2011 opgeleverd en is sindsdien, binnen de rijksoverheid, in gebruik genomen door de [A] .
Met dagtekening 28 februari 2013 is door de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar) bij WOZ-beschikkingen, de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2011, met toestandsdatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 90.011.000 en per waardepeildatum 1 januari 2012, met toestandsdatum 1 januari 2013, op € 96.629.000. Hierbij is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Belanghebbende heeft daarentegen gesteld dat waardering moet plaatsvinden op marktwaarde. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende tegen die WOZ-beschikkingen en de daarbij vastgestelde waarden ongegrond verklaard.
Daarop heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank).2 Bij de Rechtbank was in geschil of waardering van de onroerende zaak ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), zijnde de gecorrigeerde vervangingswaarde, hier moet leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan waardering op de voet van het tweede lid van dat artikel, zijnde de waarde in het economische verkeer oftewel de marktwaarde.
Bij de keuze voor marktwaarde of gecorrigeerde vervangingswaarde is van belang de door de Hoge Raad ontwikkelde hoofdregel van het Pieperschuur-arrest.3 Deze hoofdregel houdt in dat indien sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigde, courante onroerende zaak, de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer, de marktwaarde.
Aangezien het hier volgens de Rechtbank gaat om een courante onroerende zaak die evengoed in de commerciële sfeer gebruikt zou kunnen worden, kan naar het oordeel van de Rechtbank de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer, de marktwaarde. Hiervan uitgaande heeft de Rechtbank bij uitspraken van 20 december 2016 de waarde, voor het overgrote deel op basis van de marktwaarde, in goede justitie vastgesteld op respectievelijk € 71.000.000 (kalenderjaar 2012) en € 80.000.000 (kalenderjaar 2013).
Tegen de uitspraken van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak incourant is, aangezien er voor de onroerende zaak geen markt is. Voorts heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de onroerende zaak niet in de commerciële sfeer wordt geëxploiteerd of rendabel kan worden geëxploiteerd. Daarom wil de Heffingsambtenaar waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Het Hof heeft aannemelijk geacht dat belanghebbende bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk, als subjectieve omstandigheid, tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling in het noorden van Nederland en dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. De bouwkosten van (geïndexeerd) ruim € 113.000.000 waren namelijk dermate hoog dat niet aannemelijk was dat een commercieel rendabele exploitatie van het pand mogelijk zou zijn. Dat belanghebbende het pand daar toch zo heeft gerealiseerd moet worden verklaard uit de voornoemde subjectieve omstandigheid. Daarom moet volgens het Hof niet de hoofdregel uit het Pieperschuur-arrest, waardering op marktwaarde, worden toegepast, maar moet tevens worden bepaald welke waarde de onroerende zaak in economische zin heeft voor de eigenaar zelf. Derhalve moet de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zelfstandig worden bepaald, om vervolgens te bezien of die hoger is dan de marktwaarde.
Beide partijen hebben bij het Hof de eerder door de Rechtbank vastgestelde (markt)waarden aanvaard van respectievelijk € 71.000.000 en € 80.000.000. Aangezien volgens het Hof noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende, de respectievelijk door hen voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarden aannemelijk hebben gemaakt, heeft het Hof de WOZ-waarde, op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, als gelegen boven marktwaarde, in goede justitie vastgesteld op respectievelijk € 80.000.000 (kalenderjaar 2012) en € 90.000.000 (kalenderjaar 2013).
Belanghebbende komt thans in cassatie met drie middelen op tegen de Hofuitspraak.
In het eerste middel wordt gesteld dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de hoofdregel uit het Pieperschuurarrest niet geldt, omdat het volgens het Hof aannemelijk is dat belanghebbende bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk met de bouw aldaar tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling en dat daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde zelfstandig moet worden bepaald. Daarmee heeft het Hof volgens belanghebbende miskend dat voor de vraag of de hoofdregel van het Pieperschuurarrest geldt niet relevant is of het object in de commerciële sfeer wordt gebezigd, maar of het gaat om een courant object. De onroerende zaak is volgens belanghebbende courant. Dat zou moeten leiden tot toepassing van de hoofdregel van het Pieperschuur-arrest, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de marktwaarde. Daaraan kan volgens belanghebbende niet afdoen dat de onroerende zaak, op de relevante waardepeildata en toestandsdata, door belanghebbende niet in de commerciële sfeer werd gebezigd.
Het tweede middel van belanghebbende strekt ten betoge dat het Hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk, aannemelijk heeft geacht dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren.
Het derde middel houdt in dat het Hof volgens belanghebbende ten onrechte, althans onbegrijpelijk, uitsluitend voor het kalenderjaar 2013, is uitgegaan van de marktwaarde voor het geheel. Zulks ten onrechte omdat voor de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw, op grond van het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, de waarde alleen op basis van de vervangingswaarde kan worden vastgesteld.
De conclusie is verder als volgt opgebouwd. In onderdeel 2 worden de feiten en het procesverloop weergegeven, gevolgd door een beschrijving van het geding in cassatie in onderdeel 3. Onderdeel 4 omvat een overzicht van relevante wet- en regelgeving en jurisprudentie.4 In onderdeel 5 worden de middelen van belanghebbende beoordeeld; gevolgd door de conclusie in onderdeel 6.
2 De feiten en het geding in feitelijke instanties
Feiten
Het Hof heeft de volgende feiten vastgesteld:
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak, te weten een kantoorgebouw gelegen aan de [a-straat] te [Q] (hierna te noemen: de onroerende zaak). De onroerende zaak is begin 2011 in gebruik genomen. De onroerende zaak is in gebruik bij de [A] .
In 2012 is begonnen met de bouw van een parkeergarage en een fietsenstalling. Op de toestandsdatum 1 januari 2013 is sprake van een parkeergarage en een fietsenstalling in aanbouw.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [B] , met opnamedatum 25 september 2014, waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak is getaxeerd op een bedrag van € 51.750.000. In dit taxatierapport is uitgegaan van een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende heeft tevens een taxatierapport overgelegd, eveneens opgesteld door [B] , met opnamedatum 25 september 2014, waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak is getaxeerd op een bedrag van € 58.575.000. In dit taxatierapport is voor het kantoorgebouw uitgegaan van een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (€ 51.769.132) en voor de parkeergarage en fietsenstalling in aanbouw van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (€ 6.818.700).
[C] , taxateur van de heffingsambtenaar, heeft in taxatierapporten, opgemaakt op 23 oktober 2015, de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op een bedrag van € 110.072.000 en naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op een bedrag van € 111.856.000. Hierbij is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het laatstbedoelde bedrag van € 111.856.000 is een waarde toe te rekenen aan de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw begrepen van € 12.559.164.
Bij het verweerschrift in eerste aanleg van 27 oktober 2015 heeft de heffingsambtenaar een berekening overgelegd, waarin de waarde van (het kantoorgedeelte van) de onroerende zaak naar de waardepeildatum van 1 januari 2011, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, is berekend op € 84.590.000 (waardepeildatum 1 januari 2011) respectievelijk € 90.640.000 (waardepeildatum 1 januari 2012).
Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 16 juni 2016 deskundigenverslagen overgelegd waarin is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze deskundigenverslagen zijn opgesteld door [D] . De waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 is daarin vastgesteld op € 49.875.000 en de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op € 55.430.000, waarvan € 6.702.441, inclusief omzetbelasting, is toe te rekenen aan de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw.
Rechtbank
De Rechtbank heeft voor het kalenderjaar 2012 geoordeeld:5
Naar het oordeel van de rechtbank kan, anders dan verweerder betoogt, de onderhavige onroerende zaak als een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak worden beschouwd. Er is sprake van een pand met een kantoorfunctie, waarbij tijdens de bouw al rekening is gehouden met toekomstige flexibele gebruiksmogelijkheden. Noch de aard, noch de inrichting van het pand is specifiek toegespitst op de huidige eigenaar. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat voor een dergelijk kantoorpand een markt is. Weliswaar is sprake van een voor de [Q] markt omvangrijk kantoorgebouw, maar dit maakt het gebouw op zich niet incourant, zeker niet nu het pand geschikt is om tegelijkertijd door verschillende gebruikers te worden gebruikt. Feitelijk is dit in het onderhavige jaar ook het geval (zie 1.2).
Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een courant object dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt. In het arrest van 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde voor een dergelijk object in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad heeft vervolgens in zijn arrest van 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887, geoordeeld dat hierop uitzonderingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld in verband met subjectieve omstandigheden die de eigenaar van de onroerende zaak betreffen.
Naar het oordeel van de rechtbank rust op verweerder, die immers aannemelijk dient te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, de bewijslast dat van dergelijke subjectieve omstandigheden sprake is. Naar de rechtbank begrijpt heeft verweerder daartoe aangevoerd dat de beoogde sociaaleconomische impuls en de statuur van het gebouw, waaronder de grootte, de hoogwaardige afwerking en de tuinaanleg, subjectieve omstandigheden vormen waardoor de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het argument van de sociaaleconomische impuls, onder andere inhoudende de spreiding van overheidsdiensten, niet doorslaggevend zijn geweest voor het bouwen van de onroerende zaak. De in de onroerende zaak gevestigde overheidsdiensten waren immers voorheen ook al in [Q] gevestigd en het aantal m2 van de nieuw gebouwde onroerende zaak is minder dan het totaal aantal m2 van de voorheen op de desbetreffende locatie aanwezige, inmiddels gesloopte, kantoren. Ten aanzien van de statuur van het gebouw heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat deze voor de eigenaar een meerwaarde vormt boven de waarde in het economische verkeer, nu niet is gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de bouwkosten daardoor hoger zijn uitgevallen dan de kosten van andere kantoorpanden van een dergelijke omvang.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank voor de waardering van de onroerende zaak ervan uit zal gaan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Tussen partijen is voor dat geval niet in geschil dat de waarde dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
(…)
Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat rekening houdend met alle feiten en omstandigheden de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 71.000.000.
De Rechtbank heeft voor het kalenderjaar 2013 geoordeeld, waarbij zij opgemerkt dat rechtsoverweging 5.5 tot en met 5.9 identiek is aan rechtsoverweging 5.5 tot en met 5.9, zoals hierboven weergegeven:6
Kantoorgebouw
Tussen partijen is voor dat geval niet in geschil dat de waarde voor zover deze ziet op het kantoorgebouw dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. (…)
Fietsenstalling en parkeergarage
Tussen partijen is, naar de rechtbank begrijpt, niet in geschil dat de deelwaarden van de fietsenstalling en de parkeergarage die op de waardepeildatum nog in aanbouw waren, dient te worden vastgesteld aan de hand van de vervangingswaarde. Partijen verschillen daarbij echter van mening over het gereedheidspercentage. Eiser stelt dat de fietsenstalling en parkeergarage voor 30 % gereed zijn. Dit leidt tot een waardering van € 6.702.441 (zie 1.6). Naar de rechtbank begrijpt gaat verweerder uit van een gereedheidspercentage van 60 %, hetgeen leidt tot een waardering van € 12.559.164 (zie 1.4). Wat van bovenstaande berekeningen ook zij, de rechtbank is van oordeel dat geen van beide partijen de door hen voorgestane gereedheidspercentages voldoende inzichtelijk hebben gemaakt en dat de aan de fietsenstalling en parkeergarage toegekende waarden van beide partijen daarmee niet aannemelijk zijn geworden. De rechtbank zal derhalve als volgt concluderen.
Conclusie
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak, bestaande uit een kantorengebouw, met een in aanbouw zijnde fietsenstalling en parkeergarage, niet te hoog is vastgesteld. Uit het voorgaande volgt eveneens dat eiser, op wie vervolgens de bewijslast rust, evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 80.000.000.
Hof
De geschilomschrijving bij het Hof luidt:
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012.
Alsook:
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak op waardepeildata en toestandsdata niet in de commerciële sfeer wordt gebezigd. De Rechtbank heeft evenwel – in navolging van de Hoge Raad in zijn hiervoor aangehaalde arrest van 9 februari 2007 – overwogen dat de onroerende zaak “evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt”. Belanghebbende verenigt zich met dit oordeel en expliciteert dat standpunt in hoger beroep desgevraagd in die zin dat de onroerende zaak door een marktpartij met een uitsluitend winstoogmerk rendabel zou kunnen worden geëxploiteerd.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep onder meer de volgende beroepsgronden aangevoerd:
De heffingsambtenaar heeft zich ook in hoger beroep primair op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak incourant is, aangezien er voor de onroerende zaak geen markt is, in de zin dat objecten als de onderhavige min of meer regelmatig worden verkocht. Voorts stelt hij dat de onroerende zaak niet in de commerciële sfeer wordt geëxploiteerd of rendabel kan worden geëxploiteerd. Daarbij acht de heffingsambtenaar andere kantoorpanden niet vergelijkbaar, vanwege de grote omvang van de onroerende zaak en de hoge bouw- en realisatiekosten. Geen enkele marktpartij zou een object van dit volume en voor deze prijs laten bouwen in [Q] , aldus de heffingsambtenaar. Voorts heeft hij gesteld dat de Staat dit unieke object speciaal heeft laten bouwen mede met het oog op zijn sociaal-maatschappelijke doelstelling, te weten het leveren van een zichtbare bijdrage aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Noord- Nederland. Daarmee heeft de heffingsambtenaar, naar het Hof begrijpt, enerzijds willen adstrueren dat in het onderhavige geval geen sprake kan zijn van exploitatie van de onroerende zaak met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, en anderzijds willen stellen dat sprake is van subjectieve omstandigheden die de eigenaar van de onroerende zaak betreffen, hetgeen tot gevolg heeft dat voor de onroerende zaak de hogere waarde heeft te gelden welke die zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
Het Hof heeft geoordeeld:
Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende, namens de Minister voor Wonen en Rijksdienst als onderdeel van de Staat, bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk onder meer tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling en dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. Daartoe acht het Hof onder meer redengevend dat de bouwkosten, zoals die door belanghebbende zijn opgegeven in het kader van de heffing van leges voor het in behandeling nemen van de aanvraag van de omgevingsvergunning in 2008 (geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2011: € 113.053.510 en inclusief de nog te bouwen parkeergarage, en paviljoen en stadstuin) dermate hoog zijn dat niet aannemelijk is dat, gelet op de door beide partijen bij de bepaling van de huurwaarde in dat kader va de huurwaardekapitalisatiemethode in aanmerking genomen bedragen, een rendabele exploitatie van de onroerende zaak in [Q] op waardepeildatum mogelijk is. Daarmee is in overeenstemming dat belanghebbende zelfs in het kader van de waardeberekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde de werkelijke realisatiekosten, zijnde de hiervoor bedoelde door haar zelf opgegeven bouwkosten, niet als uitgangspunt heeft genomen, maar is uitgegaan van “normatieve bouwkosten”. Het andersluidende oordeel van de Rechtbank dat het argument van de sociaaleconomische impuls, onder andere inhoudende de spreiding van overheidsdiensten, niet doorslaggevend kan zijn geweest voor het bouwen van de onroerende zaak, sluit niet uit dat de eigenaar van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad. Reeds daarom geldt in het onderhavige geval niet de hoofregel uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995. Aan de uitzondering, bijvoorbeeld in verband met subjectieve omstandigheden die de eigenaar van de onroerende zaak betreffen, wordt derhalve in het onderhavige geval niet toegekomen. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak moet daarom zelfstandig worden bepaald.
Daar de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde op waardepeildatum 1 januari 2011 en 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld en belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde juist is, heeft het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde in goede justitie als volgt vastgesteld:
Het Hof stel daarom, gelet op al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, en met inachtneming van het hiervoor – onder 4.9 – overwogene, de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 80.000.000. Ter zitting van het Hof hebben partijen eenparig verklaard zich te verenigen met de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde marktwaarde (op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode) ad € 71.000.000, zodat, gelet op het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld moet worden op € 80.000.000.
Ook voor het belastingjaar 2013 (waardepeildatum 1 januari 2012) heeft de heffingsambtenaar de door hem beschikte waarde onvoldoende onderbouwd en desgevraagd ter zitting van het Hof onvoldoende duidelijkheid kunnen verschaffen over de – door belanghebbende gemotiveerd bestreden – juistheid van de (feitelijke uitgangspunten van de) vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde. Zo zijn ook voor dit jaar de indexering van de bouwkosten, de gehanteerde percentages van de technische afschrijving en de gehanteerde percentages van de functionele afschrijving niet onderbouwd. Datzelfde geldt ten aanzien van de parkeergarage en de fietsenstalling in aanbouw. Bovendien heeft de Rechtbank in de bestreden uitspraak voor het belastingjaar 2013 nog overwogen (waarbij belanghebbende met “eiser” is aangeduid en de heffingsambtenaar met “verweerder”):
“Tussen partijen is, naar de rechtbank begrijpt, niet in geschil dat de deelwaarden van de fietsenstalling en de parkeergarage die op de waardepeildatum nog in aanbouw waren, dient te worden vastgesteld aan de hand van de vervangingswaarde. Partijen verschillen daarbij echter van mening over het gereedheidspercentage. Eiser stelt dat de fietsenstalling en parkeergarage voor 30 % gereed zijn. Dit leidt tot een waardering van € 6.702.441 (…). Naar de rechtbank begrijpt gaat verweerder uit van een gereedheidspercentage van 60%, hetgeen leidt tot een waardering van € 12.559.164 (…). Wat van bovenstaande berekeningen ook zij, de rechtbank is van oordeel dat geen van beide partijen de door hen voorgestane gereedheidspercentages voldoende inzichtelijk hebben gemaakt en dat de aan de fietsenstalling en parkeergarage toegekende waarde van beide partijen daarmee niet aannemelijk zijn geworden.”.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank met deze overweging op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep hebben partijen niets aangevoerd op grond waarvan tot een ander oordeel gekomen moet worden. Ook voor dit jaar heeft de heffingsambtenaar derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde op waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld. Ook belanghebbende heeft, overeenkomstig het hiervoor – onder 4.13 – overwogene, niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde juist is.
Het Hof stelt daarom, gelet op al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, en met inachtneming van het hiervoor – onder 4.9 – overwogene, de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 90.000.000. Ter zitting van het Hof hebben partijen eenparig verklaard zich te verenigen met de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde marktwaarde (op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode) ad € 80.000.000, zodat, gelet op het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld moet worden op € 90.000.000.
3 Het geding in cassatie
Belanghebbende heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld. Het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarop een conclusie van repliek ingediend en het College vervolgens een conclusie van dupliek.
Het eerste middel van belanghebbende luidt:
Schending althans onjuiste toepassing van het recht, in het bijzonder van het artikel 17 tweede en derde lid van de Wet WOZ in verbinding met uw arrest van uw Raad van 31 mei 1995 ECLI:NL:HR:1995:AA1634 (hierna: Pieperschuurarrest) en/of het arrest van 9 februari 2007 ECLI:NL:HR:2007:AW3887 (hierna: Ministerie-arrest) en/of schending van artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming met nietigheid is bedreigd, omdat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de hoofdregel uit het Pieperschuurarrest niet geldt omdat aannemelijk is dat belanghebbende bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk onder meer tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling en daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde zelfstandig moet worden bepaald.
Zulks ten onrechte dan wel op gronden die de beslissing niet kunnen dragen, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk zijn, omdat het Hof heeft miskend dat voor de vraag of de hoofdregel van het Pieperschuurarrest geldt niet relevant is of het object in de commerciële sfeer wordt gebezigd maar of het gaat om een courant object. De onroerende zaak is courant, de hoofdregel van het Pieperschuurarrest geldt derhalve in dit geval wel, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de marktwaarde.
Belanghebbende verwijst in de toelichting onder meer naar de volgende bronnen:
Sedert het Pieperschuurarrest is aangenomen dat voor de toepassing van de hoofdregel dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet zal afwijken van de waarde in het economische verkeer, niet relevant is of de onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd, maar wel het antwoord op de vraag of de onroerende zaak courant is:
Annotatie van mr. G.J. van Leijenhorst bij Pieperschuurarrest, BNB 1995/228:
“Voor in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaken zal de marktwaarde niet afwijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar mijn mening geldt overigens hetzelfde voor de in de niet-commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaken”
Artikel: Het “pieperschuur-arrest”; waarde in het economische verkeer versus gecorrigeerde vervangingswaarde; theorie en praktijk, Belastingblad 1995/611:
“Of de gebruiker nu een commercieel bedrijf is, een overheidsdienst of een dokterspraktijk, maakt dan niet uit. De GVW is voor zowel commercieel als niet-commercieel gebruikte onroerende zaken gelijk aan de WEV, mits er maar een markt voor is.”
Wet waardering onroerende zaken en daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen, fed fiscale studieserie nr. 41, Wolters Kluwer, Deventer – 2016, pagina 104 en Decentrale heffingen, fed fiscale studieserie nr. 42, Wolters Kluwer, Deventer – 2017, pagina 234:
“Voor in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaken wijkt de marktwaarde, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet af van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Er is geen reden om aan te nemen dat dit niet tevens geldt voor de in de niet-commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaken.”
Uit uw Ministerie-arrest uit 2007 volgt dat de hoofdregel ook van toepassing is voor een niet in de commerciële sfeer gebezigd kantoorpand dat eveneens in eigendom en gebruik is van de Rijksoverheid:[7]
“3.4. Het Hof heeft in onderdeel 6.4 van zijn uitspraak overwogen dat de onroerende zaak een courant object is dat evengoed in de commerciele sfeer zou kunnen worden gebruikt, en dat dan aannemelijk is dat de beste koper de zaak zou hebben willen verwerven, eventueel met handhaving van aard en bestemming ervan. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat in zo’n geval “de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer”; laatstvermeld oordeel heeft het Hof kennelijk ontleend aan onderdeel 4.4 en 4.6 (slot) van het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29224, BNB 1995/228.”
Het College heeft, in antwoord op het eerste middel van belanghebbende, onder meer het volgende opgenomen in het verweerschrift:
23. Uit het voorgaande volgt dat het Hof aan het slot van rov. 4.9 terecht heeft geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zelfstandig moet worden vastgesteld, ongeacht of deze onroerende zaak als incourant kan worden aangemerkt.
24. Naar het oordeel van het college volgt uit hetgeen het Hof in rov. 4.9 heeft overwogen eveneens dat het object voor het [X] een grotere waarde vertegenwoordigt dan voor een (andere) marktpartij. Anders gezegd, de waarde die het object voor het [X] vertegenwoordigt is groter dan de waarde in het economisch verkeer.
(…)
27. Het college meent dat het Hof zijn oordeel heeft gebaseerd op de vaststelling dat geen sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, zonder te beoordelen of het object als een courante of incourante zaak kan worden aangemerkt. Anders gezegd, de niet-commerciële benutting en het niet-commerciële investeringsmotief van het [X] zijn dragend voor het oordeel van het Hof. Het primaire standpunt van de heffingsambtenaar, zoals door het Hof weergegeven in rov. 4.7, eerste volzin, van de in cassatie bestreden uitspraak, heeft het Hof niet behandeld. Gelet op het hiervoor gestelde behoeft het Hof hieraan niet meer toe te komen.
Het tweede middel van belanghebbende luidt:
Schending althans onjuiste toepassing van het recht, in het bijzonder van het artikel 17 tweede en derde lid van de Wet WOZ in verbinding met het arrest van uw Raad van 8 april 2011 ECLI:NL:HR:2011:BQ0421 en/of schending van artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming met nietigheid is bedreigd, omdat het Hof ten onrechte dan wel op gronden die de beslissing niet kunnen dragen, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk zijn, aannemelijk heeft geacht dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. Alsmede dat in het licht van de gestelde feiten het oordeel dat er geen rendabele exploitatie mogelijk is onjuist althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd is.
Dit middel is, onder meer, als volgt toegelicht:
Het Hof acht in rechtsoverweging 4.9 aannemelijk dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. Daartoe acht het Hof onder meer redengevend dat de bouwkosten, zoals die door belanghebbende zijn opgegeven in het kader van de heffing van leges voor het in behandeling nemen van de aanvraag van de omgevingsvergunning in 2008 dermate hoog zijn dat niet aannemelijk is dat een rendabele exploitatie van de onroerende zaak in [Q] op waardepeildata mogelijk is. Dit oordeel van het Hof is onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd.
Het College heeft in reactie op het tweede middel, onder meer, gesteld bij verweerschrift:
34. (...) Het College meent dat dat het voor de hand ligt dat voor zaken die niet rendabel kunnen worden geëxploiteerd indien deze worden verworven voor een bedrag dat in redelijke verhouding tot de gecorrigeerde vervangingswaarde staat, niet werkelijk een markt bestaat. Mede op grond hiervan heeft het Hof aannemelijk mogen achten dat het [X] niet uitsluitend een winstoogmerk had. Daarmee heeft het Hof naar het oordeel van het college tot uitdrukking gebracht dat het [X] niet met het (commerciële) motief van een marktpartij heeft gehandeld.
Het derde middel van belanghebbende luidt:
Schending althans onjuiste toepassing van het recht, in het bijzonder van het artikel 17 vierde lid van de Wet WOZ en/of artikel 8:77, lid 1, onderdeel b, van de Algemene wet bestuursrecht althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming met nietigheid is bedreigd, omdat het Hof ten onrechte dan wel op gronden die de beslissing niet kunnen dragen, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk zijn, voor waardepeildatum 1 januari 2012 is uitgegaan van een marktwaarde (op basis van de huurkapitalisatiemethode) van € 80.000.000 voor het geheel en voor beide waardepeildata de waarde in goede justitie bepaalt. Zulks ten onrechte omdat voor de parkeergarage en fietsenstalling in aanbouw op grond van artikel 17 vierde lid Wet WOZ de waarde alleen op basis van de vervangingswaarde kan worden bepaald.
Waarbij in de toelichting onder meer het volgende is vermeld:
Het Hof bepaalt voor beide waardepeildata de waarde in goede justitie. Uit onder meer het arrest van uw Raad d.d. 15 januari 2010[8] volgt dat waardebepaling in goede justitie zich slechts in beperkte mate leent voor motivering. Dat neemt niet weg dat de rechter wel enig inzicht dient te verschaffen in de aan zijn beslissing ten grondslag liggende gedachtegang. Met de enkele verwijzing naar al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht en naar rechtsoverweging 4.9 heeft het Hof onvoldoende inzicht gegeven in zijn gedachtegang.
Het College heeft in antwoord bij verweerschrift onder meer gesteld:
48. Gelet op hetgeen hiervoor werd opgemerkt, kan worden vastgesteld dat de overweging dat “partijen eenparig [hebben] verklaard zich te verenigen met de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde marktwaarde (op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode) ad €80.000.000” niet volledig juist is. Partijen hebben zich immers verenigd met de schattenderwijs door de rechtbank vastgestelde waarde, waarin de rechtbank de geschatte vervangingswaarde van de in aanbouw zijnde parkeergarage en fietsenstalling zal hebben betrokken. Uit rov. 4.15 volgt evenwel dat het Hof dit niet heeft miskend.
49. Het college meent dat het Hof, anders dan het [X] stelt, aldus niet eraan voorbij is gegaan dat de door de rechtbank vastgestelde waarde niet geheel op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is vastgesteld.
Partijen hebben hun stellingen herhaald en verduidelijkt bij re- en dupliek.