Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-12-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:10943, 18/00950

“Nogmaals merk ik op dat geen sprake is van een vrijstaande woning voor het object. Dat is reeds afdoende aangegeven in uw bezwaarschrift(en). De betiteling “vrijstaande woning” is pertinent onjuist aangezien sprake is van een half vrijstaand woonhuis met een bedrijfsgedeelte als belending gelegen op een aparte kavel

(…).

Deze woning heeft derhalve geen aangebouwde garage en middels een recht van overpad (heersend erf is dan de kavel t.b.v. het woonhuis en het lijdend erf is dan de kavel t.b.v. het bedrijfsdeel) is het object bereikbaar.

(…).

Daardoor zal, taxatietechnisch gezien, een directe vergelijking met geheel vrijstaande woningen wel mogelijk zijn. Echter zal in dat geval een depreciatie moeten worden ingebouwd vanwege het feit dat in uw geval sprake is van een kavel waarop een half vrijstaand woonhuis is gebouwd (vanwege de aangebouwde belending: de aparte kavel t.b.v. het bedrijfsdeel).

(…).

Ik heb via de bouwtekening (de bouwtekening is bijgevoegd in de taxatie van verweerder) de juiste m2 gemeten via de NEN-2580. Blijkbaar heeft verweerder de oppervlakte 250 m2 aangegeven als zijnde de m2 BVO?

Ik stel vast dat de NEN-meting cfm NEN 2580 ontbreekt. (…).

Ik stel vervolgens vast dat het juiste aantal m2 (cfm meetinstructie NEN 2580) als volgt dient te worden vastgesteld:

-begane grond: 123 m2

-1e verdieping 97 m2

Totaal GBO: 220m2”

De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud worden voor zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten als goed gekwalificeerd. De uitstraling/type van de onroerende zaak en de referentieobjecten is als modern gekwalificeerd. Met betrekking tot de onroerende zaak is in de taxatiematrix vermeld dat er sprake is van een recht van overpad (heersend erf), dat naast de woning een bedrijfspand ligt, dat een deel van het perceel uit water bestaat, dat het waterschap een zone heeft ingesteld ten behoeve van het onderhoud van de watergangen en dat op het naastgelegen perceel een erfdienstbaarheid voor twee parkeerplaatsen is gevestigd. Met betrekking tot de drie referentieobjecten is vermeld dat het erfpachtgrond betreft waarvan de canon eeuwigdurend is afgekocht.

Bij de vaststelling van de perceelwaarden is in de taxatiematrix gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:

“Onder verwijzing naar onderstaande, ben ik van mening dat deze ‘waardebrief’ voor u zou moeten volstaan, omdat er naar mijn mening geen vergelijkbare objecten zijn te vinden.

Het object is zelfstandig nauwelijks verkoopbaar en daarmee incourant. Doordat het object is geschakeld met een bedrijfspand en de twee objecten optisch en functioneel één geheel vormen, er legio faciliteiten gemend in gebruik zijn, zoals cv, airco-installatie, luchtventilatie, elektrische installaties, meterkast, alarm, tuin, zonwering en G/W/L meters, er een afwijkend bestemmingsplan is en doordat het object niet zelfstandig beschikt over faciliteiten zoals eigen oprit of toegang, eigen parkeerplaatsen, eigen riolering, schuur of afgescheiden dan wel af te scheiden tuinen, is het fors minder courant dan (mogelijke) vergelijkbare transacties in de omgeving.

Een vergelijking met (aan elkaar) geschakelde eengezinswoningen acht ik niet opportuun en niet realistisch gezien de aard, ligging en uniciteit van het object. Bij de interne inspectie is mij overigens (na meting) gebleken dat de GBO 250 m2 bedraagt.

(…).

Feitelijk is het object zonder kantoordeel niet tot nauwelijks zelfstandig verkoopbaar, maar dient wel als zodanig zelfstandig gewaardeerd te worden.

Gezien het vorenstaande en uitgaande van een zelfstandige verkoop bedraagt de huidige marktwaarde € 700.000. Ten opzichte van 1-1-2016 kan ik aangeven dat de waarde circa 2,5% tot 5% gestegen is.”.

In het taxatierapport staat dat de onroerende zaak niet geheel vrijstaand is, maar geschakeld is met een kantoorruimte.