Rechtbank Midden-Nederland, 31-08-2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:4210, AWB - 18 _ 264

Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte wijze is om de waarde van de woning te bepalen. Hierbij wordt aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen de waarde van de woning bepaald.

De rechtbank stelt vast dat verweerder in zijn taxatiematrix gebruik heeft gemaakt van twee-onder-één-kapwoningen als referentiewoningen. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat deze twee-onder-één-kapwoningen niet geheel vergelijkbaar zijn met de woning, maar dat door deze woningen te hanteren voor de waardebepaling tegemoet wordt gekomen aan eisers bezwaren dat niet mag worden vergeleken met vrijstaande woningen. De door verweerder gebruikte referentiewoningen zijn eveneens modern en in de nabijheid van de woning gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder deze twee-onder-één-kapwoningen heeft mogen gebruiken als referentiewoningen. Dat de waarde van de woning niet kan worden bepaald aan de hand van deze referentiewoningen, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daarbij is van belang dat eiser in beroep zelf heeft aangevoerd dat vrijstaande woningen niet geschikt zijn als referentieobjecten, terwijl verweerder er terecht op wijst dat twee-onder-één-kapwoningen over het algemeen een lagere waarde vertegenwoordigen dan vrijstaande woningen. Eiser wordt hierdoor dus niet benadeeld. Hoewel eiser er terecht op wijst dat er geen woningen zijn die precies gelijk zijn aan de zijne, moet verweerder voor de vergelijkingsmethode woningen zoeken die het meest geschikt zijn als referentiewoning.

Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning met het waarddrukkend effect van de aangrenzende kantoorruimte. Daarbij wijst hij op tal van aspecten die volgens hem maken dat de woning separaat van het kantoor op de markt zeer moeilijk te verkopen zal zijn. Eiser heeft ook een brief van een beëdigd registermakelaar/taxateur overgelegd, waarin dit wordt bevestigd en waarin de marktwaarde van de woning op € 700.000,- wordt gesteld.

Verweerder erkent dat er sprake is van een waardedrukkend effect als gevolg van de specifieke opzet van de woning, die duidelijk als één geheel met het kantoor is gebouwd. Volgens hem is daar wel rekening mee gehouden door een lagere m2-prijs te hanteren voor de woning, in vergelijking met de referentiewoningen.

De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen de woning (€ 1.240,-) en de referentiewoningen (€ 1.888,-, € 1.988,- en € 2.097,-) is aanzienlijk, waardoor verweerder aannemelijk kan maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zelfs als rekening wordt gehouden met een forse waardedruk door de door eiser genoemde aspecten. Dat de waardedruk zo hoog is dat die niet kan worden ‘opgevangen’ door het hiervoor genoemde verschil in m2-prijs met de referentiewoningen, of dat de woning als zelfstandig object geheel onverkoopbaar is heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daarbij overweegt de rechtbank dat zij het niet aannemelijk acht dat er op de markt geen enkele partij te vinden is die een moderne woning wil kopen die geschakeld is aan een kantoorruimte en waarbij de gronden van kantoor en woning in de praktijk als een gemeenschappelijke tuin zijn ingericht. Er zullen hiervoor wel enkele aanpassingen moeten worden gedaan, onder meer aan de elektravoorziening, maar ook daarvoor biedt de door verweerder gehanteerde woningwaarde voldoende ruimte. Overige mogelijke problemen die voor een potentiële koper kunnen spelen door de eigendomsconstructie kunnen, en zullen moeten worden opgelost in de privaatrechtelijke verhouding tussen die koper en de B.V. Door de gevestigde erfdienstbaarheid is dit echter wel juridisch goed geregeld, zodat het niet aannemelijk is dat iedere koper op de markt zich hierdoor laat weerhouden. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank ook in de brief van eisers makelaar/taxateur. Hoewel die tot de conclusie komt dat de woning en de kantoorruimte optisch en functioneel één geheel vormen en de woning feitelijk zonder kantoorruimte niet tot nauwelijks zelfstandig verkoopbaar is, kent hij daaraan wel een marktwaarde toe van € 700.000,-. Daaruit kan niet iets anders worden afgeleid dan dat deze makelaar/taxateur – nog afgezien van de precieze waarde – vindt dat de woning op de markt een vertegenwoordigt, en dat er dus een potentiële kopersgroep is die de woning wil kopen, ondanks de waardedrukkende omstandigheden.

De rechtbank stelt verder vast dat verweerder de waarde van de grond van de woning heeft vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij tot 800 m2 € 574 per m2 is gehanteerd en daarna tot 3000 m2 € 71 per m2. Deze grondprijs is lager dan bij de referentiewoningen, terwijl de ligging van de woning beter is, direct aan de […] .

Eiser heeft nog gewezen op de verkoop van [adres 2] . Deze woning heeft een veel grotere kavel van 4.870 m2 en is op 23 juni 2015 verkocht voor € 887.500,-. Partijen zijn het erover eens dat de ligging van deze woning goed vergelijkbaar is met die van eiser. Eiser wijst erop dat uit deze verkoop aldus blijkt dat de door verweerder voor zijn woning gehanteerde woningwaarde veel te hoog is. Verweerder heeft op de zitting echter toegelicht dat [adres 2] een andere uitstraling heeft dan de woning (bouwjaar 1973) en dat de woning verouderd is. Om [adres 2] te moderniseren heeft verweerder gesteld dat er minimaal € 500,- per m2 geïnvesteerd moet worden, om tot een vergelijkbaar afwerkingsniveau te komen. De rechtbank acht dat niet onaannemelijk, waarbij zij de deskundigheid van verweerders taxateur op dit gebied meeweegt. Eiser heeft dit onvoldoende betwist. In het licht daarvan stelt de rechtbank met verweerder vast dat de verkoop van de [adres 2] niet kan onderbouwen dat voor de eisers woning een lagere woningwaarde zou moeten gelden.

Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door een beduidend lagere m2-prijs te hanteren voor de woning in vergelijking met de referentiewoningen. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft in het licht van wat hiervoor is overwogen dan ook aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij een principiële uitspraak van de rechtbank wenst over de wijze waarop de woning moet worden gewaardeerd, zodat hierover ook in de toekomstige belastingjaren duidelijkheid bestaat. De rechtbank overweegt dat verweerder, gelet op de Wet WOZ, elk jaar de waarde opnieuw moet vaststellen aan de hand van verkoopgegevens rondom de waardepeildatum van de meest geschikte woningen. Ook staat het verweerder vrij om zowel in bezwaar- als de beroepsfase de waarde te onderbouwen met verkoopgegevens van andere woningen. De rechtbank kan in deze uitspraak in de door eiser gewenste rechtsvormende zin daarom niet méér doen, dan vaststellen dat de objectafbakening correct is. Dit is een gevolg van keuzes die eiser als eigenaar van de woning en als bestuurder van zijn B.V. heeft gemaakt, waarvan hij heeft toegelicht dat hieraan fiscale overwegingen ten grondslag liggen. Ten aanzien van de waarde van de woning kan de rechtbank slechts vaststellen dat voor dit belastingjaar, in het licht van de hiertoe door verweerder aangedragen referentiewoningen, aannemelijk is dat deze niet te hoog is vastgesteld. Voor toekomstige belastingjaren zal verweerder opnieuw aan de hand van de dan beschikbare verkoopgegevens de dan vastgestelde waarde van de woning moeten kunnen onderbouwen.