Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5838, 18/00776
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5838, 18/00776
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 16 juli 2019
- Datum publicatie
- 22 juli 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:5838
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2018:3532, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:468
- Zaaknummer
- 18/00776
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Ontvankelijkheid bezwaar. Procesbelang. Een huurder die een WOZ-beschikking heeft gekregen wordt geacht belang te hebben bij vaststelling van een andere waarde van de door hem gehuurde onroerende zaak. Objectafbakening en waardevaststelling woning.
Uitspraak
Belastingkamer
locatie Arnhem
nummer 18/00776
uitspraakdatum: 16 juli 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (zittingsplaats Utrecht) van 19 juli 2018, nummer UTR 17/4341, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op 31 januari 2017 bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 220.000. De beschikking is gericht aan de in 2019 overleden [X] te [A] (hierna: erflater).
Op het bezwaarschrift van erflater heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
Erflater is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 juli 2018 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en erflater niet-ontvankelijk verklaard in zijn bezwaar.
Erflater heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Na het overlijden van erflater heeft [B] te [Z] als beheerexecuteur het onderhavige geding namens de erfgenamen voortgezet.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [C] als de gemachtigde van belanghebbenden. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [D] , bijgestaan door [E] .
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
Erflater bewoonde de woning als huurder van de woningbouwvereniging [F] te [G] (hierna: [F] ). Voor de woning gelden de wettelijke huurbeschermingsregels, waardoor de WOZ-waarde van de woning invloed heeft op de maximaal in rekening te brengen huur.
Op het aanslagbiljet voor het jaar 2017 dat aan erflater is uitgereikt voor de heffing van afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing is tevens de WOZ-beschikking voor de woning bekend gemaakt waarin de WOZ-waarde is vastgesteld op € 220.000.
De woning is een hoekwoning van een rij eengezinswoningen uit 1919. De woning is gelegen op een perceel van 150 m².
Na het overlijden van erflater is de woning door [F] verkocht. Na een vraagprijs van € 265.000 is de woning in april 2019 verkocht en op 10 mei 2019 geleverd voor een bedrag van € 298.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Partijen houdt in hoger beroep verdeeld of erflater ontvankelijk was in zijn bezwaar. Voorts is, indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, de waarde van de woning nog in geschil.
Belanghebbenden zijn van mening dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar erflater niet-ontvankelijk in zijn bezwaar had moeten verklaren wegens gebrek aan belang. Zij stellen, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017, nr. 16/02441, ECLI:NL:HR:2017:2656 (hierna: het arrest) dat het belang gegeven is en voorts dat tussen partijen, gelet op de uitspraak op bezwaar waarbij het bezwaar ongegrond is verklaard en op de inhoud van het verweerschrift van de heffingsambtenaar bij de Rechtbank, de ontvankelijkheid van het bezwaar niet in geding was. De Rechtbank is daarom met haar oordeel buiten de omvang van het geschil getreden, aldus belanghebbenden. Voor wat betreft de waarde van de woning verdedigen zij nader een waarde van € 165.000 à € 170.000. Daarbij stellen zij dat het object kleiner moet worden afgebakend.
De heffingsambtenaar stelt dat het bezwaar ten onrechte inhoudelijk is behandeld. Nu belanghebbenden op geen enkele wijze aannemelijk maken belang te hebben bij de vaststelling van een lagere waarde van de woning hebben zij geen belang bij deze procedure en heeft de Rechtbank terecht het bezwaar alsnog niet-ontvankelijk verklaard. Wat betreft de waarde van de woning stelt de heffingsambtenaar dat deze niet te hoog is vastgesteld, ook niet als het object anders moet worden afgebakend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbenden concluderen, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de heffingsambtenaar, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vermindering van de vastgestelde waarde en tot vaststelling van een proceskostenvergoeding voor de hogerberoepsfase.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben verklaard dat, voor het geval het Hof tot de conclusie komt dat de Rechtbank het bezwaar van erflater ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard, zij er de voorkeur aan geven dat het Hof de zaak niet terugwijst naar de Rechtbank maar zelf in de zaak voorziet.
4 Beoordeling van het geschil
De vraag of een belanghebbende moet worden ontvangen in zijn bezwaar of zijn (hoger) beroep is een vraag van openbare orde en moet, zo nodig ambtshalve, worden onderzocht. Daarbij is, anders dan belanghebbenden menen, niet van belang op welke grond een bezwaar of beroep niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard. Indien partijen, bij de beoordeling van hun geschil, zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de ontvankelijkheid kan, en mag, de rechter hen daarin niet volgen en dient hij de ontvankelijkheidsvraag zelfstandig te beantwoorden.
Procesbelang
De Hoge Raad heeft in het hiervoor bij 3.2. genoemde arrest ten aanzien van de vraag of het beroep van de eigenaar van een onroerende zaak kan strekken tot verhoging van de vastgestelde waarde het volgende geoordeeld:
“(…)
Het Hof heeft geoordeeld dat het beroep strekt tot verhoging van de waarde en dat daarom een procesbelang bij het hoger beroep ontbreekt. Het Hof heeft het hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard omdat het rechtsmiddel van hoger beroep bij het gerechtshof slechts is gegeven om de rechter te laten beoordelen of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en de daarmee samenhangende aanslag in de OZB op een lager bedrag dienen te worden gesteld.
Tegen het hiervoor in 2.2.2 weergegeven oordeel richt zich het beroepschrift in cassatie met klachten die ertoe strekken dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak onjuist heeft vastgesteld.
Vooropgesteld wordt dat bij Koninklijk Besluit van 15 september 2015, Stb. 2015, 336, is bepaald dat de wijziging van artikel 29, lid 1, letter b, van de Wet WOZ (Wet van 28 maart 2013, Stb. 2013, 129; hierna: de wijziging) op 1 oktober 2015 in werking treedt. De wijziging heeft onmiddellijke werking aangezien niet in een bijzondere bepaling van overgangsrecht is voorzien. Dat brengt mee dat de belastingrechter met ingang van 1 oktober 2015 een tegen een WOZ-beschikking gerichte klacht niet onbehandeld mag laten op de grond dat die klacht strekt tot verhoging van de vastgestelde waarde.
Dat geldt ook indien – zoals hier het geval is – de WOZ-beschikking, de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank van vóór die datum dateren. De omstandigheid dat de in (hoger) beroep bestreden uitspraak, beoordeeld naar het ten tijde van die uitspraak geldende recht juist is, staat dan niet in de weg aan gegrondverklaring van het (hoger) beroep en verhoging van de vastgestelde WOZ-waarde.
Opmerking verdient dat het (gedeeltelijk) feitelijke karakter van de waardevaststelling meebrengt dat een belanghebbende niet voor het eerst in cassatie kan verzoeken om de waarde van een onroerende zaak op de voet van de Wet WOZ op een hoger bedrag vast te stellen.
Hetgeen hiervoor in 2.3.2 is overwogen, leidt tot het oordeel dat het Hof ten onrechte het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk heeft verklaard.
Zoals is weergegeven in onderdeel 4.12 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, heeft de wetgever onderkend dat het door het bredere gebruik van de WOZ‑waarde mogelijk is geworden dat iemand belang heeft bij vaststelling van een hogere WOZ-waarde. Om tot een praktisch goed uitvoerbare uitwerking van dat uitgangspunt te komen, dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt en die in bezwaar of in een procedure voor de belastingrechter een hogere dan de vastgestelde waarde bepleit, bij vaststelling van die hogere waarde een belang heeft. De in artikel 28, lid 1, slotzin van de Wet WOZ voor de verkrijging van een beschikking gestelde eis dat het belang is gelegen in gebruik van het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift, geldt in dit verband niet. (…)”
Omtrent het belang bij de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft de Rechtbank in de onderhavige zaak als volgt geoordeeld:
“3. Volgens vaste rechtspraak moet een bezwaar, beroep of (incidenteel) hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard als de indiener van dat rechtsmiddel daarbij geen belang heeft. Daarvan is sprake als het aanwenden van het rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen, zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht. Eerst als het aangewende rechtsmiddel de indiener ervan wel in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit dan wel eventuele bijkomende beslissingen en voldaan is aan de overige ontvankelijkheidsvereisten, moet het rechtsmiddel ontvankelijk worden geacht, de door de indiener aangevoerde gronden worden onderzocht en worden beoordeeld of het rechtsmiddel wel of niet gegrond is.
4. Gebruikers, huurders, van onroerende zaken die tot woning dienen worden met ingang van 1 januari 2006 niet in de heffing van de onroerende zaakbelastingen betrokken. Het belang bij het aanwenden van rechtsmiddelen door de huurder van een woning kan dan ook niet gelegen zijn in verlaging van die belasting waarvoor de WOZ-waarde de heffingsgrondslag is. In bepaalde situaties kan echter voor een huurder wel een belang bestaan bij verlaging van de WOZ-waarde. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de woning een sociale huurwoning betreft en de (maximale) huur mede afhankelijk is van de hoogte van de WOZ-waarde.
5. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de woning een sociale huurwoning betreft, zodat de WOZ-waarde van invloed is op het puntensysteem en dus op de hoogte van de huur.
6. Verweerder heeft, anders dan in de uitspraak op het bezwaar en het verweerschrift, betwist dat eiser belang heeft bij een verlaging van de WOZ-waarde. Verweerder verwijst daarvoor naar het beleid van [F] , de woningcorporatie die de woning bezit. Uit dit beleid blijkt volgens verweerder dat bij de woningcorporatie de WOZ-waarde niet van invloed is op de huurprijs van woningen waar sociale groepen in wonen. Er is een streefhuur en een eventuele verhoging van de huur is altijd lager dan wettelijk is toegestaan, waarbij de WOZ-waarde geen rol speelt. Voorts heeft verweerder ter zitting aangegeven dat er telefonisch contact is geweest met de woningcorporatie, waarbij dit bevestigd is.
7. De rechtbank overweegt dat, omdat verweerder het procesbelang gemotiveerd heeft betwist, het op de weg van eiser had gelegen om door middel van bewijsstukken aan te tonen dat er wel een belang is bij de WOZ-waarde. Eiser heeft ter zitting aangegeven op dat moment geen stukken over te kunnen leggen waaruit blijkt de WOZ-waarde betrokken wordt in de huurprijs en heeft daartoe ook geen bewijsaanbod gedaan. De enkele stelling dat er sprake is van sociale huur waarbij de hoogte van de WOZ-waarde van invloed kan zijn op de (maximale) huurprijs, is onvoldoende om procesbelang aan te nemen. De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat niet is
gebleken dat eiser als huurder van de woning enig belang had bij de beoordeling van zijn bezwaar en heeft bij de beoordeling van zijn beroep.
8. Verweerder heeft het bezwaar van eiser echter inhoudelijk beoordeeld en het bezwaar ongegrond verklaard. Verweerder had op grond van het voorgaande het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk moeten verklaren. De uitspraak op bezwaar kan derhalve niet in stand blijven. De rechtbank zal, doende wat verweerder had moeten doen, het bezwaar van eiser alsnog niet-ontvankelijk verklaren. Het gevolg van deze niet-ontvankelijkverklaring is dat de waarde van de woning niet verandert en gehandhaafd blijft op € 220.000,-.”
Bij dit oordeel is de Rechtbank kennelijk ervan uitgegaan dat het arrest niet van belang is voor gevallen als het onderhavige waarin belanghebbenden een lagere waarde van een onroerende zaak voorstaan. De feitelijke omstandigheden in het arrest wijken ook af van de omstandigheden in het onderhavige geval. De Hoge Raad heeft beslist over een situatie waarin de eigenaar van een onroerende zaak een hogere waarde bepleit. In het onderhavige geval bepleit de huurder van een woning een lagere waarde. In een dergelijk geval is het dan aan de belanghebbende om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan kan worden geoordeeld dat hij een belang heeft bij de behandeling van zijn grieven, bijvoorbeeld omdat een lagere waardering van de gehuurde woning daadwerkelijk zou kunnen leiden tot een lagere huur. Deze gedachtegang is in recente rechtspraak vaker gevolgd. Het Hof wijst – onder meer – op de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 december 2017, nr. 17/229, ECLI:NL:RBOBR:2017:6416, en – impliciet – van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2018, nr. 17/00378, ECLI:NL:GHAMS:2018:4890.
Daartegenover staat de opvatting dat de strekking van het arrest ruimer is. Niet alleen omdat de tekst van het arrest in overweging 2.3.4. door het gebruik van het woord “eenieder” een ruime strekking suggereert, maar ook omdat in andere gevallen dan die waarin de eigenaar van een onroerende zaak een hogere waarde bepleit zich ook problemen kunnen voordoen bij het bepalen van het belang bij een andere waarde dan de vastgestelde waarde en de behoefte kan bestaan aan een praktisch goed uitvoerbare regeling. De enkele ontvangst van een op naam gestelde WOZ-beschikking impliceert dan een voldoende procesbelang. Belanghebbenden verdedigen deze opvatting, met verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 28 mei 2018, nr. HAA 16/5348, ECLI:NL:RBNHO:2018:5086.
De in 4.5 vermelde opvatting spreekt temeer indien in aanmerking wordt genomen dat de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak voor meerdere heffingen en regelingen in aanmerking wordt – of kan worden – genomen, zoals de vaststelling van de hoogte van de huur. Ook toekomstige regelingen zouden, al dan niet met terugwerkende kracht, bij de WOZ-waarde van een onroerende zaak kunnen aangrijpen. De omstandigheid dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een eerdere peildatum wordt uitgegaan kan dan mede van belang zijn.
Gelet op het vorenstaande kiest het Hof ervoor het arrest ruim uit te leggen en aan te nemen dat ook in een geval als het onderhavige kan worden aangeknoopt bij het arrest waarin voor een praktische en goed uitvoerbare regeling is gekozen. Dat betekent dat ook voor de huurder die een WOZ-beschikking heeft gekregen geldt dat hij geacht wordt belang te hebben bij vaststelling van een andere waarde van de door hem gehuurde onroerende zaak. Dit geldt des te meer in situaties waarin de belanghebbende een lagere dan de vastgestelde waarde bepleit. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank ten onrechte beslist dat erflater niet-ontvankelijk was in zijn bezwaar.
De objectafbakening
Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en voeren daartoe in hoger beroep nader aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste objectvaststelling. Het perceel is kadastraal weliswaar 150 m² groot doch daarvan is een gedeelte van 45 m² afgebakend, dat niet alleen bij erflater als achterom/brandgang in gebruik was maar ook bij de naaste buren. Belanghebbenden hebben de feitelijke situatie aangegeven door aantekening op een overgelegde kadastrale kaart, ondersteund met een luchtfoto. De heffingsambtenaar, die de feitelijke situatie niet heeft opgenomen of heeft doen opnemen, heeft deze geschetste situatie niet bestreden doch slechts volstaan met de opmerking dat sprake is van een afgesloten brandgang die niet openbaar is, en niet van invloed is op de objectafbakening. Voorts is hij van mening dat, gelet op het ingenomen waardestandpunt, een eventueel onjuiste objectafbakening niet leidt tot een gegrond beroep omtrent de waarde.
Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c. van de wet WOZ wordt voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of een ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Het staat vast dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van de volle omvang van het perceel van 150 m². Dat de afgebakende achterom/brandgang een oppervlakte heeft van 45 m² is door de heffingsambtenaar niet gemotiveerd bestreden. Uit de foto’s die zijn opgenomen in de taxatierapporten die tot het dossier behoren en uit de overgelegde luchtfoto’s blijkt dat de tuin die bij de woning behoort door middel van een schutting met poort is afgesloten van de achterom/brandgang. Belanghebbenden maken daarmee naar het oordeel van het Hof eveneens aannemelijk dat de achterom/brandgang ook door de naaste buren wordt gebruikt. Onder deze omstandigheden is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij het vaststellen van de waarde van de woning uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Het lijdt naar het oordeel van het Hof geen twijfel dat, in een stad als [A] , van een dergelijk groot verschil in de omvang van het perceel een aanzienlijk waardeverschil van het te taxeren object kan uitgaan. Het Hof zal hierna mede beoordelen of dit in het onderhavige geval leidt tot gegrondverklaring van het beroep tegen de vastgestelde waarde.
De vastgestelde waarde
Naast een verschil van mening omtrent de objectafbakening met betrekking tot het aantal vierkante meters van het perceel, verschillen partijen eveneens omtrent de in aanmerking te nemen gebruiksoppervlakte van de woning. Belanghebbenden gaan, met de door hen overgelegde taxatiekaarten, uit van 78 m². De overige vierkante meters betreffen aanbouwsels – in de bewoordingen van belanghebbenden een schuur en een klompenhok – die niet als woning in eigenlijke zin kunnen worden aangemerkt. De gemachtigde van belanghebbenden heeft de door een taxateur opgemaakte taxatiekaart zelf aangevuld door de daarin getaxeerde waarde in verband met de aanwezigheid van die bouwsels te verhogen met € 5.000. Belanghebbenden hebben erkend dat in de overgelegde taxatiekaart de woning ten onrechte is aangemerkt als een tussenwoning, in plaats van eindwoning. Daarvan gaat, aldus hun gemachtigde, een waardeverschil uit van 3 percent. En indien, zoals de verkoopbrochure vermeldt, wordt uitgegaan van een oppervlakte van 85 m², leidt dat grotere woonoppervlak naar de conclusie van de gemachtigde tot een nog eens € 8.000 hogere waarde.
In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van de woning van 91 m². De heffingsambtenaar stelt dat deze oppervlakte juist is en voert ter ondersteuning daarvan aan dat bij de verkoop in 2019 is uitgegaan van een woonoppervlakte van 85 m², te verhogen met een aanwezig bijgebouw van 6 m². In die verkoop meent de heffingsambtenaar voorts steun te vinden voor de vastgestelde waarde, gelet op de verkoopopbrengst van € 298.000 in mei 2019.
Belanghebbenden hebben bestreden dat de verkoopopbrengst in aanmerking kan worden genomen omdat de verkoop te ver is verwijderd van de in aanmerking te nemen waardepeildatum. Voorts moet naar de mening van belanghebbenden ermee rekening worden gehouden dat de explosieve waardeontwikkeling van woningen in [A] zich nog niet in 2016/2017 voor had gedaan maar pas van latere datum is. Indien rekening wordt gehouden met de verkoopopbrengst, als daarvan al kan worden uitgegaan, moet die worden teruggerekend naar een waarde op de peildatum, wat naar hun mening zou uitkomen op ongeveer € 195.000. Dat is echter, gelet op de gekte op de woningmarkt van de laatste tijd, nog te hoog.
Op de heffingsambtenaar rust de last de door hem verdedigde waarde van de woning aannemelijk te maken. Belanghebbenden hebben de vastgestelde waarde gemotiveerd bestreden.
De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 220.000. In de matrix is uitgegaan van een woonoppervlak van 91 m² en een perceeloppervlak van 150 m². De taxateur heeft de woning en de onderdelen daarvan niet zelf opgenomen. Tegenover de daarop door belanghebbenden geleverde kritiek is door de heffingsambtenaar niet duidelijk gemaakt waarom alle bijgebouwen als volwaardige onderdelen van de woning moeten worden aangemerkt. Voorts is naar het oordeel van het Hof door de heffingsambtenaar onvoldoende duidelijk gemaakt wat de invloed op de waarde is van de onjuiste objectafbakening en waarom, indien van de verkoopopbrengst in 2019 wordt uitgegaan, ook bij een onjuiste objectafbakening de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft deze stelling op geen enkele wijze controleerbaar onderbouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Belanghebbenden hebben in hoger beroep een door een deskundige opgemaakte taxatiekaart overgelegd waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 144.513. Daarbij is niet uitgegaan van een onjuiste afbakening van het object maar van een waardevermindering in verband met een aanwezige erfdienstbaarheid. De gemachtigde heeft aangenomen dat van een andere objectafbakening eenzelfde invloed op de waarde van de woning uitgaat. Voor de aanwezigheid van bijgebouwen heeft de gemachtigde de getaxeerde waarde van de woning verhoogd met € 5.000. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde zijn standpunt omtrent de waarde nader aangepast in verband met een groter gebruiksoppervlak en een andere typering van de woning doch deze aanpassing is niet voldoende onderbouwd. De gemachtigde stelt de waarde nader op € 165.000 en – indien met de verkoopopbrengst rekening wordt gehouden – in ieder geval op minder dan € 195.000. Nu belanghebbenden echter niet op een eenduidige en controleerbare wijze tot een waardestandpunt komen is het Hof van oordeel dat ook belanghebbenden de door hen verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk maken. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat van de verkoop van de woning in 2019, hoewel zeer ver verwijderd van de waardepeildatum, niet een doorslaggevende doch wel enige invloed op de zoektocht naar de waarde op de waardepeildatum kan uitgaan.
Gelet op al het vorenstaande en hetgeen partijen in de loop van de procedure naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de woning, als nader afgebakend object, in goede justitie vast op € 200.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd. De vastgestelde waarde van de woning moet worden verminderd.