Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2582, 21/00533
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2582, 21/00533
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 5 april 2022
- Datum publicatie
- 15 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:2582
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2021:1118, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 21/00533
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling voorziening voor beschermd wonen.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00533
uitspraakdatum: 5 april 2022
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 maart 2021, nummer UTR 20/1572, ECLI:NL:RBMNE:2021:1118, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 ten aanzien van belanghebbende vastgesteld op € 2.162.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd naar een bedrag van € 1.056,87.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 2.000.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [de taxateur1] (taxateur), alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur2] (taxateur).
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, die eigendom is van Stichting [naam2] . De onroerende zaak dient als beschermdwonenvoorziening. Er wonen 26 mensen met een licht verstandelijke beperking in combinatie met verslavings en/of psychiatrische problematiek. De onroerende zaak is gebouwd in 2006 en is van begin af aan verhuurd aan belanghebbende voor een periode van 20 jaar.
De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.162.000. Deze waarde heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport van 27 juli 2020 waarin de GVW is bepaald op € 2.375.000. In dat rapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor 1 januari 2018 geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 9: Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Samengevat weergegeven en daargelaten enkele afrondingsverschillen is de waarde in dit rapport als volgt opgebouwd:
|
Aan-deel |
Prijs per m² |
Opp. in m² |
Bruto vervangings- waarde ex. btw |
Levens- duur |
Rest-waarde |
Technische correctie |
Functionele correctie |
GVW ex. btw |
GVW inc. btw |
|
|
Grond |
- |
€ 197 |
1517 |
€ 298.849 |
- |
- |
- |
- |
- |
€ 361.607 |
|
Klinkers |
- |
€ 68 |
200 |
€ 13.600 |
50 |
0% |
24,0% |
0% |
€ 10.336 |
€ 12.507 |
|
Ruwbouw |
47% |
€ 744 |
1517 |
€ 1.127.951 |
55 |
30% |
15,3% |
0% |
€ 955.713 |
€ 1.156.412 |
|
Afbouw |
25% |
€ 396 |
1517 |
€ 599.974 |
30 |
25% |
30,0% |
0% |
€ 419.982 |
€ 508.178 |
|
Installaties |
28% |
€ 443 |
1517 |
€ 671.970 |
17 |
17% |
58,6% |
0% |
€ 278.262 |
€ 336.697 |
|
Totaal |
€ 2.375.401 |
Belanghebbende heeft in beroep eveneens een taxatierapport ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.721.000. Ook in dat rapport is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Met name heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde restwaardes niet te hoog zijn, aldus de Rechtbank. Omdat belanghebbende de door haar voorgestane waarde volgens de Rechtbank evenmin aannemelijk heeft gemaakt, heeft de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 2.000.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. In zoverre is eveneens de hoogte van de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte in geschil. Niet in geschil is dat die aanslag terecht aan belanghebbende is opgelegd.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 2.162.000. Belanghebbende bepleit daarentegen bevestiging van de door de Rechtbank bepaalde waarde van € 2.000.000.