Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-12-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10569, 22/655
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-12-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10569, 22/655
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 december 2023
- Datum publicatie
- 22 december 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2022:907, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/655
- Relevante informatie
- Art. 16 Wet WOZ, Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 8:42 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling hotel.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/655
uitspraakdatum: 12 december 2023
Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 29 maart 2022, nummer LEE 19/3563, ECLI:NL:RBNNE:2022:907, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, naar toestandsdatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 1.646.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wel heeft zij de Minister voor Rechtsbescherming veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000, veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541, en opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 aan haar te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 1 november 2023. Hieraan hebben deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels MRE, als gemachtigde van belanghebbende, en [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een hotel, gebouwd in 1990, met 42 kamers, een restaurant, een zwembad, zes (vergader)zalen en 100 parkeerplaatsen. Het is kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] , sectie M, nummers 2482 (4.170 m2) en 2483 (12.735 m2), tezamen groot 16.905 m2. De onroerende zaak is landelijk gelegen nabij nationaal park [naam3] en het dorp [plaats1] .
Blijkens een leveringsakte van 20 december 2021 heeft Hotel “ [naam4] ” B.V. aan [naam5] B.V. voor een koopprijs van € 2.174.750,10 geleverd:
“het hotel genaamd: " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, (vergader)zalen, zwembad, bedrijfswoning, tuinen, parkeerterrein, opslagschuur, ondergrond, erf en verder toebehoren, aan de [adres1] te [plaats1] , kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie M nummers 2482 en 2483, tezamen groot een hectare, negenenzestig are en vijf centiare (1 ha 69 a 5 ca) (…)”.
Blijkens een leveringsakte van eveneens 20 december 2021 heeft [naam5] B.V. aan drie natuurlijke personen (ieder voor eenderde onverdeeld aandeel) voor een koopprijs van € 3.575.000,00 geleverd:
“de percelen grond met de daarop gelegen opstal, zijnde het hotel genaamd " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, vergaderzalen, zwembad, bedrijfswoning, parkeerterrein, opslagschuur en verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaats1] , [adres1], kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie M nummers 2482, groot vierduizend éénhonderdzeventig vierkante meter (4.170 m2) en 2483, groot twaalfduizend zevenhonderdvijfendertig vierkante meter (12.735 m2) (…)”.
Volgens de leveringsakte is wegens de levering € 286.000 overdrachtsbelasting verschuldigd.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport van [naam2] van 17 november 2022 ingebracht. De waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van de landelijke Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2018 (deel 25; hierna: de Taxatiewijzer), die uitgaat van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij wordt uitgegaan van de omzet. Uitgaande van de feitelijke exploitatiegegevens van belanghebbende in 2018 wordt de huurwaarde uiteindelijk berekend op € 186.042. De kapitalisatiefactor wordt op 10 gesteld, waarbij de waarde vrij op naam van de onroerende zaak uitkomt op € 1.860.417. De taxateur heeft, rekening houdend met 7% verwervingskosten, de waarde na kosten koper bepaald op € 1.738.707. Daarop heeft hij de volgende handmatige correcties toegepast: verandering ingebruikname (-/- € 93.021) en cultuurgrond 4.500 m2 (€ 22.500). De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 is daarmee in het taxatierapport bepaald op, afgerond, € 1.668.000.
3 Geschil
De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (onder meer een “pinpoint brief”) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat in geschil is:
- of de objectafbakening van de onroerende zaak, gelet op de 4.500 m2 cultuurgrond, correct is;
- of de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht;
- of de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak had moeten uitgaan van de ‘best practice’, opgenomen in figuur 14 van het boek “Hotelvastgoed” van B. Driessen;
- de toegepaste kapitalisatiefactor van 10;
- of de eigen verkoopcijfers van de onroerende zaak van 20 december 2021 (zie 2.2. en 2.3.) bruikbaar zijn, en
- of de Rechtbank de vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de proceskostenvergoeding juist heeft berekend.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd bevestigd dat hij alle overige punten uit zijn stukken in beroep en hoger beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgeeft.