Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-05-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4102, 21/01703

“Op grond van het nieuwe planologische regime heeft het in de beoordeling betrokken object de bestemming "Wonen - 4" gekregen. De aan te houden afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt daardoor thans 7,5 meter, waardoor in beginsel de bouwmogelijkheden zijn ingeperkt.

Het object voldoet voorts niet aan de maatvoering van het bestemmingsplan ' [woonplaats] Noord 2013" vanwege in ieder geval de te korte afstand tot tenminste één perceelsgrens van het hoofdgebouw en is daarmee aan te merken als een "bestaande afwijking". Hierdoor mag de bestaande woning zowel in het horizontale vlak (uitbreiding op de begane grond) als in het verticale vlak (opbouwen) niet worden vergroot. Wel mag de woning onder bepaalde voorwaarden aan de voor- en achterzijde nog worden uitgebreid, doch deze mogelijkheid bestond op basis van het oude planologische regime ook al. Door het beperken van de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande woning is in beginsel sprake van een beperking van bouwmogelijkheden.

De planologische maatregel heeft hiermee geleid tot een nadeliger positie, waaruit in beginsel op de voet van artikel 6.1 Wro voor tegemoetkoming vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.”

“Bij het vaststellen van het bestemmingsplan in 2014 ontstond de situatie dat een aanzienlijk aantal objecten/percelen in het betreffende gebied in strijd met dat bestemmingsplan zijn gekomen. (…) Deze objecten/percelen worden nu door het bestemmingsplan [woonplaats] -Noord 2013 aangeduid als “bestaande afwijkingen”. (…) De consequenties zijn dat een woning, die is aan te merken als een “bestaande afwijking” niet in het horizontale vlak en niet in het verticale vlak mag worden vergroot (behalve naar achteren, als daar überhaupt ruimte voor is). En in het geval van sloop/herbouw mag alleen op exact dezelfde plaats worden herbouwd. Dit probleem wordt nog eens vergroot doordat het college van B&W niet bevoegd is hiervan af te wijken.

Bijvoorbeeld het vergroten van de woning naar de zijkant (ook al is hiervoor ruimte), dan wel het slopen van de woning en op een andere plaats herbouwen, is onmogelijk geworden voor al die objecten/percelen die door de nieuwe regels in het bestemmingsplan zijn geraakt. Dat dit voor die objecten de consequentie heeft dat dit tot een waardevermindering en incourantere woning leidt is een logisch vervolg hiervan.

Een object/perceel dat door deze problemen is geraakt zal door de beperkingen bij verkoop een lagere waarde vertegenwoordigen dan vergelijkbare woningen/percelen die wel rekenkundig passend zijn ingedeeld of met de juiste minimale afstandsmaten. Het verschil in waarde zal per geval verschillen.”

“De taxateur heeft de waarde van uw object onderzocht. Op 3 maart 2020 heeft u tijdens het inloopspreekuur in het gemeentehuis van [de gemeente] het bezwaarschrift met een taxateur van de BghU besproken. Na onderzoek is gebleken dat de waarde niet correct is, de woning voldoet niet aan de eisen van het bestemmingsplan. De liggingscode van uw woning is in de WOZ-administratie aangepast en de waarde wordt verlaagd [Hof: van € 923.000] naar € 830.000, conform hetgeen u stelt in uw bezwaarschrift. U bent hiermee akkoord.”