Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-07-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:6367, 22/01687

Bij brief van 1 april 2021 heeft gemachtigde het bezwaar aangevuld. De grieven in bezwaar zijn door gemachtigde als volgt gemotiveerd:

“(…)

Één van de drie referentiepanden is, gelet op inhoud, perceeloppervlakte, ligging en bouwtype, een goede vergelijking. Echter het transactiecijfer van dit betreffende referentiepand onderbouwt duidelijk een lagere waarde voor het onderhavige object. Wij zijn derhalve van mening dat de waarde van onderhavig object te hoog is vastgesteld.

De referentiepanden waarmee u de vastgestelde waarde onderbouwt zijn niet bruikbaar. De referentiepanden zijn van een geheel andere ligging. Volgens de waarderingsinstructie paragraaf 3.1.1. moeten referentiepanden een gelijkwaardige ligging hebben om de vastgestelde waarde goed te onderbouwen. Bij gebrek aan onderbouwende marktcijfers van gelijkwaardige ligging, kan er gekozen worden voor onderbouwende marktcijfers van afwijkende ligging. Derhalve verzoeken wij om een hertaxatie op basis van een onderbouwing met vergelijkbare ligging. Indien dit niet mogelijk is verzoeken wij u, met betrekking tot de onderbouwingen met een afwijkende ligging, aan te geven op welke wijze hiermee rekening is gehouden.

Zoals hierboven aangegeven dient u bij de waardevaststelling rekening te houden met alle waardebeïnvloedende gegevens. De ligging van het onderhavige object brengt zeer veel verkeersoverlast met zich mee en dit heeft een negatief effect op de waarde van het onderhavige object. Hier is echter niet of nauwelijks rekening mee gehouden bij het vaststellen van de waarde van het onderhavige object.

Het onderhavige object heeft een matige ligging, daar sprake is van geluidsoverlast. Er zijn weinig tot geen geluidswerende onderdelen tussen het onderhavige object en de bron van het geluid. Met de specifieke ligging en de overlast die door de ligging ondervonden wordt, is door u onvoldoende rekening gehouden waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.

Het onderhavige object is gelegen op een perceel waarbij het perceel niet optimaal bruikbaar is. Door dat de brandgang op het perceel in eigendom is maar niet privé gebruikt kan worden door belanghebbende, ben ik van mening dat de grondwaarde niet correct is vastgesteld. De vierkante meters van de brandgang, bij de woning worden ook door omwonenden gebruikt en dat deel dient dan ook als mandelig perceel aangemerkt te worden. De vierkante meters van de brandgang moeten daarom buiten de waardering van het onderhavig object worden gelaten. (…)”

Bij bericht van 7 juli 2021 heeft gemachtigde gereageerd op de gehouden hoorzitting. Voor zover in dit kader van belang luidt de inhoud als volgt:

“(…)

Conform de overeengekomen afspraken doen wij u hierbij bijgaand schrijven toekomen met daarin (nogmaals) de punten, in de meeste gevallen puntsgewijs en met steekwoorden genoteerd, welke tijdens de gehouden hoorzitting zijn toegelicht en ingebracht in de procedure.

(…)

Belastingplichtige: [belanghebbende]

Adres(sen):

[adres1] 30 [woonplaats] WOZ-waarde: € 394.000,00 Ons voorstel in bezwaar: € 311.000,00

(…)

1. Brandgang van 22 m² (vierkante meters) dient opgenomen te worden als Erfdienstbaarheid, daar deze niet als eigendom gebruikt mag worden

2. [adres2] 246 en [adres3] 315 (taxatieverslag) liggen op grote afstand van het onderhavige, zijn dus niet bruikbaar.

3. [adres4] 24 (taxatieverslag) is vergelijkbaar qua inhoud, maar in verhouding onderbouwt deze een lagere waarde

4. Op ongeveer 500 meter afstand van het onderhavige object liggen een spoorweg en een N-weg (N325), dit zorgt voor overlast.

Aan te dragen referenties ter onderbouwing lagere waarde

Verzoek tot qegevens aan gemeente ter onderbouwing vastgestelde waarde:

NIEUW WAARDEVOORSTEL: zie taxatierapport, indien geen rapport aanwezig: € 381.000,00 (…)”

In de uitspraak op bezwaar volgt na de opsomming van de grieven in bezwaar de beantwoording daarvan door de heffingsambtenaar. De uitspraak op bezwaar luidt voor zover in dit kader relevant als volgt:

(…)

Ik heb besloten de WOZ-waarde te handhaven. Dit betekent dat ook de aanslag onroerende zaakbelasting gehandhaafd blijft. Hieronder leg ik uit waarom.

Uw grieven:

1. U geeft aan dat bij de waardebepaling van een object uitgegaan dient te worden van de waarde in het economische verkeer zoals aangegeven in artikel 17, tweede lid van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). De waarde in het economische verkeer dient onafhankelijk van de oude waarde te worden vastgesteld. Tijdens de oorspronkelijke taxatie dient de Wet WOZ en de geldende jurisprudentie in acht genomen te worden. Daarbij dient ook de waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling te worden gevolgd. Indien hiervan af wordt geweken verzoekt u dit, gelet op het gelijkheidsbeginsel, mede te delen in de uitspraak.

2. U geeft aan dat de woningen waarmee de woning is vergeleken, gezien de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren zoals bouwjaar, grootte, perceelgrootte maar ook de kwaliteit, luxe, staat van onderhoud en de ligging, niet goed vergelijkbaar zijn met de woning en onvoldoende tot uiting komen in de vastgestelde waarde. U noemt tijdens de hoorzitting de [adres2] 246 en [adres3] 315 en u geeft aan dat deze woningen niet bruikbaar zijn, daar zij op grote afstand van onderhavig object liggen. De woning aan de [adres4] 24 is vergelijkbaar qua inhoud, maar onderbouwt in verhouding een lagere waarde.

3. U geeft aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. U merkt hierbij op dat er sprake is verkeers- en geluidsoverlast door een nabijgelegen spoorweg en een drukke doorgaande weg.

4. U geeft aan dat de brandgang van 22 m² opgenomen dient te worden als erfdienstbaarheid, daar deze niet als eigendom gebruikt mag worden en waardoor het perceel niet optimaal bruikbaar is.

5. U geeft aan dat de waarde van de woning niet meer dan € 381.000, - moet zijn.

6. U verzoekt om vergoeding van de gemaakte kosten.

7. U geeft aan gehoord te willen worden.

Beantwoording van uw grieven:

1. Naar aanleiding van uw verzoek dat indien de gemeente wenst af te wijken van de vigerende jurisprudentie en de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling dit in deze uitspraak te vermelden, kan ik u melden dat de gemeente hiervan niet afwijkt. Ook wordt bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de voorgaande WOZ-waarde.

2. Woningen zijn bijna nooit exact gelijk aan elkaar. Wel kunnen verschillende woningen met elkaar worden vergeleken. Voor de waardebepaling wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Bijvoorbeeld met een verschil in bouwjaar, inhoud, kwaliteit, onderhoud, deelobjecten of grondoppervlakte en ligging. De woningen waarmee de woning is vergeleken hebben voldoende overeenkomsten en liggen in goed vergelijkbare wijken in [woonplaats] . De woning aan de [adres4] 24 is een oudere woning, bouwjaar 2013 en de woningen in deze straat/wijk hebben lagere verkoopcijfers dan de woningen in de [adres1] . Wij onderbouwen dit met de volgende verkopen: [adres4] 20 verkocht in mei 2020 voor € 377.500,- met 430m³ inhoud en 135m² grond. [adres4] 39 verkocht in juli 2019 voor € 367.500,- met 408m³ inhoud en 210m² grond en [adres4] 40 verkocht in juni 2019 voor € 382.000,- met 468m³ inhoud en 198m² grond. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

3. De vergelijkbare verkochte woningen hebben een soortgelijke ligging en zijn gelegen in dezelfde stadswijk nabij doorgaande wegen en openbaar vervoer. Dit verschilt dus niet van de onderhavige woning en dit aspect is derhalve voldoende verdisconteerd in de betaalde verkoopprijs van de vergelijkbare verkochte woningen. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Na controle blijkt dat de vergelijkbare woningen ook met erfdienstbaarheid te maken hebben en dit voldoende verdisconteerd is in de betaalde verkoopprijs van de vergelijkbare verkochte. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5. Voor de waardebepaling wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarde die u noemt is gelet op deze verkoopcijfers te laag en geeft niet goed de waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 weer.

6. Ik heb uw bezwaar ongegrond verklaard. In de wet staat dat u alleen voor kostenvergoeding in aanmerking komt als een bezwaar gegrond wordt verklaard. Daarom wijs ik uw verzoek om kostenvergoeding af.

7. U bent gehoord in het kader van uw bezwaar. Tijdens de hoorzitting heeft u uw bezwaar nader toegelicht. De door u genoemde punten zijn verwerkt in de uitspraak op uw bezwaar. (…)”