Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-10-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8794, 22/466
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-10-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8794, 22/466
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 oktober 2023
- Datum publicatie
- 27 oktober 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2022:15, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/466
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorvilla.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/466
uitspraakdatum: 17 oktober 2023
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022, nummer UTR 21/1414, ECLI:NL:RBMNE:2022:15, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 82 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.729.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 (hierna: de aanslagen) opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1856 gebouwde kantoorvilla met parkeerplaatsen. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 1.002 m², als volgt verdeeld: souterrain 270 m², begane grond 266 m², eerste verdieping 266 m² en tweede verdieping 200 m².
De onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 oktober 2022 door [naam3] (hierna: [naam3] ). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op (afgerond) € 1.795.000, waarbij de waarde als volgt is opgebouwd:
|
Onderdeel |
Opp. |
Huurwaarde/m² |
Huurwaarde/jaar |
Kap.factor |
Waarde |
|
Souterrain |
270 m² |
€ 110 |
€ 29.700 |
13 |
€ 386.100 |
|
Begane grond |
266 m² |
€ 140 |
€ 37.240 |
13 |
€ 484.120 |
|
1e verdieping |
266 m² |
€ 140 |
€ 37.240 |
13 |
€ 484.120 |
|
2e verdieping |
200 m² |
€ 120 |
€ 24.000 |
13 |
€ 312.000 |
|
Parkeerplaatsen (pp) |
20 stuks |
€ 500 per pp |
€ 10.000 |
13 |
€ 130.000 |
|
Totaal |
€ 138.180 |
13 |
€ 1.796.340 |
In het taxatierapport zijn wat betreft de huurwaarde de volgende marktgegevens (verhuurcijfers) van referentieobjecten, alle eveneens in [vestigingsplaats] gelegen kantoorvilla’s, ten grondslag gelegd:
|
Adres |
Bouw-jaar |
Totale opp. gebouw(en) |
Gerealiseerde huursom/jaar |
Gem. huurprijs/ m² |
Datum huur-transactie |
||
|
1 |
[adres2] 58 |
1800 |
462 m² |
€ 71.000 |
€ 153 |
1-6-2016 |
15 pp |
|
2 |
[adres3] 22 |
1900 |
415 m² |
€ 52.500 |
*€ 154 |
1-11-2018 |
6 pp |
|
3 |
[adres4] 20 |
1748 |
353 m² |
€ 52.950 |
€ 150 |
1-9-2018 |
geen |
|
4 |
[adres1] 75A |
1863 |
281 m² |
€ 48.000 |
€ 170 |
1-7-2018 |
10 pp |
|
5 |
[adres1] 75 |
1863 |
228 m² |
€ 37.000 |
€ 162 |
1-9-2017 |
7 pp |
|
6 |
[adres5] 11 |
1900 |
410 m² |
€ 49.945 |
**€ 148 |
1-1-2019 |
10 pp |
|
7 |
[adres6] 19 |
1906 |
362 m² |
€ 55.750 |
€ 154 |
1-8-2020 |
10 pp |
|
8 |
[adres3] 17 (deels) |
1918 |
726 m² |
€ 116.841 |
€ 160 |
1-1-2018 |
7 pp |
* Hierbij is vermeld dat dit gemiddelde bedrag is berekend exclusief 130 m² garage (in gebruik als opslag)
** Hierbij is vermeld dat dit gemiddelde bedrag is berekend exclusief 107 m² kelderruimte (in gebruik als opslag)
In het taxatierapport zijn wat betreft de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van referentieobjecten, alle eveneens in [vestigingsplaats] gelegen kantoorvilla’s, ten grondslag gelegd:
|
Adres |
Bouw-jaar |
Totale opp. gebouw(en) |
(getaxeerde) huurwaarde /jaar |
Verkoopprijs |
Kapita-lisatie-factor |
Datum transactie |
|
|
1 |
[adres2] 54 |
ca 1890 |
551 m² |
€ 87.950 |
€ 1.215.000 |
13,9 |
1-11-2018 |
|
2 |
[adres7] 51 |
1939 |
525 m² |
€ 79.580 |
€ 1.065.000 |
13,0 |
5-7-2019 |
|
3 |
[adres1] 33 |
1923 |
668 m² |
€ 100.155 |
€ 1.380.000 |
13,3 |
10-1-2020 |
De hier vermelde kapitalisatiefactoren zijn afgeleid van de – in de als bijlage bij het taxatierapport gevoegde taxatiematrix berekende – gecorrigeerde verkoopprijzen.
Ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 31 januari 2022 door [naam4] (hierna: [naam4] ). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op (afgerond) € 1.080.000, waarbij de waarde als volgt is opgebouwd:
|
Onderdeel |
Opp. |
Huurwaarde/m² |
Huurwaarde/jaar |
Kap.factor |
Waarde |
|
Kelder |
270 m² |
€ 70 |
€ 18.900 |
10,6 |
€ 200.340 |
|
Begane grond |
266 m² |
€ 120 |
€ 31.920 |
10,6 |
€ 338.352 |
|
1e verdieping |
266 m² |
€ 120 |
€ 31.920 |
10,6 |
€ 338.352 |
|
2e verdieping |
200 m² |
€ 60 |
€ 12.000 |
10,6 |
€ 127.200 |
|
Parkeerplaatsen (pp) |
18 stuks |
€ 400 per pp |
€ 7.200 |
10,6 |
€ 76.320 |
|
Totaal |
€ 101.940 |
10,6 |
€ 1.080.000 |
In het taxatierapport is wat betreft de huurwaarde deels aangesloten bij het eigen verhuurcijfer van de onroerende zaak van € 80.627 voor het verhuurde deel van de onroerende zaak, en zijn hieraan voorts de volgende marktgegevens (verhuurcijfers) van vier referentieobjecten ten grondslag gelegd. Naast het referentieobject 2 van de heffingsambtenaar ( [adres3] 22; in het rapport wordt uitgegaan van een gemiddelde prijs per m² van € 132,53) betreft het:
- [adres1] 119, met een oppervlak van 524 m², verhuurd op 1 oktober 2020 voor een gemiddelde prijs per m² van € 125;
- [adres6] 17, met een oppervlak van 226 m², verhuurd op 1 juli 2019 voor een gemiddelde prijs per m² van € 165,93, inclusief 15 parkeerplaatsen;
- [adres5] 9, met een oppervlak van 340 m², verhuurd op 1 oktober 2020 voor een gemiddelde prijs per m² van € 125.
In het taxatierapport zijn wat betreft de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van twee referentieobjecten ten grondslag gelegd, die ook door de heffingsambtenaar zijn gebruikt. Naast het referentieobject 1 ( [adres2] 54) betreft het referentieobject 3 ( [adres1] 33; in het rapport wordt uitgegaan van een oppervlak van 703 m²). Bij het taxatierapport is een ‘Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ’ gevoegd, waarin een kapitalisatiefactor is berekend van afgerond 10,6. Daarbij is een leegstandsrisico gehanteerd van 10% (6 maanden leegstand per periode van vijf jaar).
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden.