Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1861, 23/1463
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1861, 23/1463
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 maart 2024
- Datum publicatie
- 22 maart 2024
- Zaaknummer
- 23/1463
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 7:4 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/1463
uitspraakdatum: 12 maart 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 april 2023, nummer LEE 21/4137 [Hof: verbeterd gelezen], in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 48 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 241.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en een vergoeding voor immateriële schade en voor proceskosten en griffierecht toegekend.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning in [woonplaats] met de volgende objectkenmerken:
|
Type woning |
Twee-onder-een-kapwoning |
|
Bouwjaar |
1989 |
|
Inhoud |
350 m3 |
|
Kavel |
311 m2 |
|
Overig |
Aangebouwde berging van 27 m2 |
In het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking met dagtekening 26 februari 2021 is het volgende verzoek opgenomen:
‘Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDVfactoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.(…) Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar ECLI:NL:RBNHO:2020:8608 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen.’.
Het taxatieverslag met daarin drie referentiewoningen ( [adres2] 21, [adres2] 19 en [adres3] 4, alle te [woonplaats] ) is op 6 maart 2021 aan belanghebbende gestuurd.
In de gemeente Westerveld worden de waarden van woningen voor de Wet WOZ modelmatig bepaald (een geautomatiseerd systeem). Alle verkoopcijfers van woningen in de gemeente worden geanalyseerd. Daarin worden ook de objectkenmerken meegewogen. In voorbereiding op de hoorzitting op 26 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar in een bijlage bij de e-mail van 16 juni 2021 een toelichting op deze modelmatige waardebepaling gegeven. Toegelicht is dat voor woningen, bijgebouwen en grondoppervlakte eenheidsprijzen worden gehanteerd. Wat betreft woningen is die eenheidsprijs afhankelijk van de woningklasse. De indeling in een woningklasse is afhankelijk van het type woning, het bouwjaar en de inhoud van de woning. Wat betreft woningen vinden correcties plaats op basis van VLOK-codes (voor Voorzieningen, Kwaliteit, Onderhoud en Uitstraling). In de bijlage zijn daarvoor de correctiepercentages gegeven (variërend van ‘slecht’ (0,8), ‘matig’ (0,9), ‘normaal’ (1), ‘goed’ (1,1) tot ‘zeer goed’(1,2)). Ook voor de inhoud van een woning en de oppervlakte van een bijgebouw zijn correctiepercentages opgenomen. Een grondstaffel met correctiefactoren qua ligging is ook in de bijlage vervat (variërend van ‘slecht’ (0,8), ‘matig’ (0,9), ‘normaal’ (1), ‘zeer goed’ (1,1) tot ‘uitstekend’ (1,2)). Eenheidsprijzen (of kengetallen), zowel van de opstal, bijgebouwen of grond, ontbreken.
Op 20 juli 2021 is het bezwaar aangevuld met grieven tegen de gehanteerde referentieobjecten. Bij de aanvulling is het taxatierapport van [naam3] van 2 juli 2021 gevoegd, waarin de woning op € 200.000 is gewaardeerd en waarin gewezen wordt op vergelijkbare verkopen in [woonplaats] van [adres1] 38 (op 17 juli 2019 verkocht voor € 212.000, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1988, inhoud 482 m3 en perceel 267 m2), van [adres4] 35 (op 3 januari 2020 verkocht voor € 185.000, twee-onder-een- kapwoning, bouwjaar 1968, inhoud 385 m3 en perceel 292 m2) en van [adres1] 2 (op 1 april 2019 verkocht voor € 163.500, geschakelde twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1989, inhoud 325 m3 en perceel 124 m2).
Op 26 juli 2021 is belanghebbende gehoord door de heffingsambtenaar. Daar is naar voren gebracht dat de keuken ouder is dan 20 jaar en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden. Ook in (hoger) beroep heeft belanghebbende dit opnieuw aangevoerd. Verder heeft belanghebbende in beroep opnieuw gewezen op de onder 2.5. vermelde marktgegevens waar de heffingsambtenaar volgens hem onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
In de beroepsfase is op 27 januari 2022 door [naam2] voor de woning een taxatierapport met taxatiematrix opgemaakt. De waarde is daarin per 1 januari 2020 bepaald op € 259.000. In het taxatierapport zijn dezelfde referentieobjecten gebruikt als in het taxatieverslag. De gegevens van de woning en referentieobjecten, alle twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] , luiden in het rapport en matrix als volgt:
- -
-
woning van belanghebbende, bouwjaar 1989, inhoud 350 m3 met een woningwaarde per m3 van € 283, grond 311 m2 met een waarde per m2 van € 476en een aangebouwde berging van 27 m2 met waarde per m2 van € 450,
- -
-
[adres2] 21, bouwjaar 1992, verkocht op 20 juni 2019 voor € 220.000, inhoud 313 m3 met een woningwaarde per m3 van € 297, grond 259 m2 met een waarde per m2 van € 359, aangebouwde garage van 21 m2 met waarde per m2 van € 450 en een tuinhuis van 10 m2 met waarde per m2 van € 250,
- -
-
[adres2] 19, bouwjaar 1992, verkocht op 30 oktober 2019 voor € 239.000, inhoud 331 m3 met een woningwaarde per m3 van € 290, grond 254 m2 met een waarde per m2 van € 485, dakkapel 4 m3 met een waarde per m3 van € 650, aangebouwde garage van 21 m2 met waarde per m2 van € 450, carport van 15 m2 met waarde per m2 van € 150, houten berging van 13 m2 met waarde per m2 van € 300 en een aangebouwde berging van 6 m2 met waarde per m2 van € 450,
- -
-
[adres3] 41, bouwjaar 1986, verkocht op 19 oktober 2018 voor € 243.000, inhoud 306 m3 met een woningwaarde per m3 van € 300, grond 303 m2 met een waarde per m2 van € 483, dakkapel 2 m3 met een waarde per m3 van € 650, aangebouwde garage van 25 m2 met waarde per m2 van € 450, berging van 16 m2 met waarde per m2 van € 350, overkapping van 6 m2 met waarde per m2 van € 150 en een aangebouwde berging van 20 m2 met waarde per m2 van € 450.
Alle woningen betreffen het waardegebied ‘ [woonplaats] kern 1986 – 1992’. Van alle woningen zijn de factoren ‘voorzieningen’, ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’ en ‘ligging’ op ‘3’ (voldoende of normaal) gewaardeerd.
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 218.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar voldaan heeft aan artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ.