Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-04-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2277, 23/1195
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-04-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2277, 23/1195
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 2 april 2024
- Datum publicatie
- 12 april 2024
- Zaaknummer
- 23/1195
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1195
uitspraakdatum: 2 april 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 10 maart 2023, nummer UTR 22/4928, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 567.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 432,05.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 535.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 407,67. Aan belanghebbende is bij uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend van € 538, vermeerderd met een vergoeding van € 128,26 voor de kosten van het in zijn opdracht opgemaakte taxatierapport.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. S. Hansen als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1955 gebouwde hoekwoning met een oppervlakte van 133 m2, een berging van 19 m2 en een kaveloppervlakte van 197 m2.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrixen van 2 januari 2023 en 28 november 2023, beide opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 535.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie, respectievelijk vijf, referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in de meest recente matrix, waarin alle door de heffingsambtenaar in de loop van de procedure gebruikte referentieobjecten zijn opgenomen, onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”) en het onderhoud (“O”) gewaardeerd op matig [aanduiding Hof: 2], voldoende [idem: 3] of goed [idem: 4]. De voorzieningen (“V”) zijn gewaardeerd op eenvoudig/verouderd [idem: EV], normaal [idem: N] of modern/luxe [idem: ML] of een combinatie daarvan. De voor de grond vermelde gemiddelde eenheidsprijs heeft het Hof afgeleid uit de grondwaarde.
|
Object |
Bouw jaar |
Type |
Opp. woning in m² |
Waarde per m² |
Kavel- opp. in m² |
Waarde per m² |
Overige |
K |
O |
V |
Getaxeerde waarde / verkoopprijs en transactie- datum |
Waarde geïndexeerd naar peildatum |
|
Onroerende zaak |
1955 |
Hoek |
133 |
€ 2.973 |
197 |
€ 661 |
Berging: € 9.500 |
3 |
2 |
EV |
€ 535.000 |
- |
|
[adres1] 12 |
1951 |
Hoek |
142 |
€ 3.611 |
240 |
€ 609 |
Kelder: € 8.000 Garage: € 19.000 |
3 |
3 |
N/ML |
€ 650.000 (20-7-2020) |
€ 686.000 |
|
[adres2] 22 |
1956 |
Hoek |
160 |
€ 3.545 |
231 |
€ 619 |
3 |
3 |
EV/ML |
€ 640.000 (18-11-2019) |
€ 710.000 |
|
|
[adres3] 69 |
1956 |
Tussen |
102 |
€ 3.794 |
166 |
€ 714 |
Berging: € 7.500 Berging: € 3.000 |
3 |
4 |
N |
€ 499.319 (16-10-2020) |
€ 516.000 |
|
[adres3] |
1956 |
Hoek |
143 |
€ 2.860 |
170 |
€ 706 |
3 |
4 |
N |
€ 590.000 (2-12-2021) |
€ 529.000 |
|
|
[adres3] 3 |
1956 |
Tussen |
97 |
€ 3.714 |
121 |
€ 750 |
Berging: € 1.000 |
3 |
2 |
EV |
€ 420.000 (2-3-2020) |
€ 452.000 |
Belanghebbende heeft op zijn beurt, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, twee taxatierapporten laten opmaken door [naam4] en foto’s van het interieur van belanghebbendes woning aangeleverd. Hierbij is de waarde van de woning in het eerste taxatierapport op € 486.000 getaxeerd, en in het tweede op € 479.000. De taxaties hebben plaatsgevonden aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”), de luxe (“L”), doelmatigheid (“D”) en uitstraling (“U”) gewaardeerd op een schaal van vier tot acht. In alle gevallen zijn de overige zaken van een object als ‘voldoende’ gekwalificeerd. De meest recente matrix ziet er als volgt uit:
|
Object |
Bouw jaar |
Type |
Opp. woning in m² |
Waarde per m² |
Kavel- opp. in m² |
Waarde per m² |
Overige |
K |
O |
L |
D |
U |
Getaxeerde waarde / verkoopprijs en transactie- datum |
Waarde geïndexeerd naar peildatum |
|
Onroerende zaak |
1955 |
Hoek |
133 |
€ 2.499 |
197 |
1-150: € 750 151-197: € 375 |
Berging: € 13.300 Dakkapel: € 4.000 |
5 |
4 |
5 |
7 |
7 |
€ 479.792 |
- |
|
[adres1] 12 |
1951 |
Hoek |
142 |
€ 3.649 |
240 |
1-150: € 750 151-240: € 375 |
Kelder: € 8.000 Garage: € 14.400 Dakterras/balkon: € 2.250 Dakterras/balkon: € 3.000 Dakkapel: € 4.000 |
7 |
7 |
8 |
7 |
8 |
€ 650.000 (20-7-2020) |
€ 696.058 |
|
[adres3] 71 |
1956 |
Hoek |
143 |
€ 2.700 |
170 |
1-150: € 750 151-170: € 375 |
Schuur: € 5.000 Overkapping/luifel: € 1.500 Dakkapel: € 4.000 Zonnepanelen: € 2.500 |
7 |
7 |
8 |
7 |
7 |
€ 590.000 (1-12-2021) |
€ 519.100 |
|
[adres2] 22 |
1956 |
Hoek |
160 |
€ 3.493 |
231 |
1-150: € 750 151-231: € 375 |
Balkon voor: € 6.000 Balkon achter: € 2.250 |
7 |
7 |
7 |
8 |
7 |
€ 640.000 (15-11-2019) |
€ 710.005 |
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021. Belanghebbende stelt dat deze moet worden verminderd naar € 479.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van € 535.000 zoals hij deze bij de uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld, moet worden gehandhaafd.