Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3206, 22/1682
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3206, 22/1682
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 mei 2024
- Datum publicatie
- 17 mei 2024
- Zaaknummer
- 22/1682
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/1682
uitspraakdatum: 7 mei 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 mei 2022, nummer AWB 21/4934, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 191 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 335.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. De mondelinge behandeling heeft gezamenlijk en gelijktijdig plaatsgevonden met de mondelinge behandeling van de zaak BK-ARN 22/451 en van de zaak BK-ARN 22/1683.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
|
Type woning |
Appartement, eerste etage |
|
Wijk |
[adres1] aan de [naam3] |
|
Bouwjaar |
2019 |
|
Inhoud |
358 m3 |
|
Overig |
Terras/balkon van 20 m2, berging van 5 m2, parkeerplaats |
De woning is als onderdeel van een appartementencomplex op 20 juni 2019 opgeleverd. Het appartementencomplex ligt in het nieuwe woongebied [adres1] aan de rivier de [naam3] met ruim 300 woningen.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport met taxatiematrix (hierna: het taxatierapport) laten opmaken door [naam2] , taxateur. De dagtekening van het taxatierapport is 25 januari 2022. De waarde van de woning is daarin met behulp van de vergelijkingsmethode bepaald op € 368.000, € 33.000 hoger dan de beschikte waarde. In de taxatiematrix zijn zeven referentieobjecten opgenomen, alle appartementen in [woonplaats] . De woning is gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021. De gegevens van de taxatie zijn als volgt:
- -
-
woning van belanghebbende, bouwjaar 2019, inhoud 358 m3, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 20 m2 € 10.000, berging 5 m2 € 2.750, woningwaarde per m3 € 952,
- -
-
[adres1] 179, bouwjaar 2019, inhoud 376 m3, transactiedatum 6 augustus 2019, verkoopprijs € 362.500, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 23 m2 € 11.500, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 907,
- -
-
[adres1] 197, bouwjaar 2019, inhoud 544 m3, transactiedatum 5 september 2019, verkoopprijs € 485.000, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 26 m2 € 13.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 851,
- -
-
[adres1] 199, bouwjaar 2019, inhoud 446 m3, transactiedatum 30 oktober 2020, verkoopprijs € 460.000, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 24 m2 € 12.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 912,
- -
-
[adres2] 30 L, bouwjaar 2016, inhoud 355 m3, transactiedatum 28 mei 2021, verkoopprijs € 325.000, parkeerplaats € 15.000, woningwaarde per m3 € 792,
- -
-
[adres3] 36, bouwjaar 1991, inhoud 334 m3, transactiedatum 9 december 2020, verkoopprijs € 425.000, terras/balkon 7 m2 € 3.500, berging 3 m2 € 1.650, woningwaarde per m3 € 1.131,
- -
-
[adres4] 154, bouwjaar 2008, inhoud 385 m3, transactiedatum 17 augustus 2020, verkoopprijs € 520.000, parkeerplaatsen € 10.000 en € 15.000, terras/balkon 20 m2 € 10.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 1.189,
- -
-
[adres5] 129, bouwjaar 2020, inhoud 371 m3, transactiedatum 2 december 2020, verkoopprijs € 397.500, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 94 m2 € 47.000, berging 5 m2 € 2.750, woningwaarde per m3 € 839.
In het taxatierapport is het volgende opgenomen over de woning:
“Omschrijving
[adres1] 191 is gelegen op de eerste verdieping van [naam4] in het plan [adres1] . De appartementen in dit complex kijken allemaal uit over de [naam3] . De markante hoekligging aan de [naam3] , het fraaie uitzicht vanuit het appartement over het water en het op steenworpafstand gelegen stadscentrum zijn de uitgangspunten geweest voor de bouw van dit complex. (…)
Aan de overzijde van de [naam3] is momenteel [naam5] en het autobedrijf met tankstation [naam6] gevestigd. Hier is onder andere een LPG tank aanwezig. De wijk [adres1] ligt in de groepsrisicocontour van dit LPG-tankstation. In de planvorming van [adres1] is het risico al onderzocht. Voor het groepsrisico geldt dat de oriëntatiewaarde niet overschreden mag worden. Dit blijkt voor het LPG-tankstation ook niet het geval. Uit de berekening van het groepsrisico blijkt een normwaarde van 0,594. Een normwaarde groter dan 1 betekent een overschrijding van de oriëntatiewaarde.
Voor het plan [adres1] is dus altijd uitgegaan van de aanwezigheid van een LPG-tankstation. Hoewel sprake is geweest van verplaatsing van het tankstation welke in de loop van 2020 voorlopig is opgeschort is het geaccepteerde risico aanwezig.
Door de eigenaar en diens gemachtigde wordt gesteld dat het balkon op de toestandspeildatum nog steeds de roest(achtige) plekken vertoont, waarschijnlijk veroorzaakt door corrosie van misschien een spijker. Hiervan zijn op 26 oktober 2020 in het kader van het voorgaande bezwaar, foto's toegezonden, echter deze foto’s zijn genomen in 2019 waardoor niet is aangetoond dat de vlekken op de toestandspeildatum nog aanwezig waren.
Er is contact gezocht met de aannemer welke het object gebouwd heeft. Deze heeft aangegeven dat bij de appartementen waarvoor een melding is geweest dat de balkons vlekken hadden een reinigingsbedrijf heeft getracht deze te reinigen. (…).
Tijdens de bezwaarfase is benoemd dat de het Ipg-tankstation als een verborgen gebrek gezien zou moeten worden. De kopers van de appartementen die ter onderbouwing dienen zijn allen afkomstig uit de gemeente Doetinchem. Eén van de kopers is een broer van een bewoner in het complex. Er kan dus vanuit gegaan worden dat de kopers voldoende op de hoogte waren van de ligging van het complex ten opzichte van het tankstation en de mogelijke verplaatsing hiervan. (…).”
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 321.000. Ter zitting heeft hij de gronden beperkt tot een waardevermindering wegens vlekken op het dakterras, de aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] en het ontbreken van voldoende openbare verlichting.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.