Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5942, 23/2616
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5942, 23/2616
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 september 2024
- Datum publicatie
- 25 september 2024
- Zaaknummer
- 23/2616
- Relevante informatie
- Art. 40 WOZ, Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/2616
uitspraakdatum: 17 september 2024
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/5804, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 495.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
De woning is een in 1996 gebouwde hoekwoning, met een gebruiksoppervlak van 119 m² en een grondkavel van 270 m².
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht om het taxatieverslag, de grondstaffels, de (onderbouwing van de) indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de referentiepanden.1 Daarnaast verzoekt belanghebbende om bij afwijking van gemiddelde staat ook de KOUDV- en liggingscorrecties over te leggen.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag beschikbaar gesteld aan belanghebbende. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de gebruiksoppervlak en de kaveloppervlak van de woning en drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres1] 28, [adres2] 41 en [adres1] 11. Het taxatieverslag bevat voor de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.
Aanvullend op het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 16 mei 2022 overzichtsbestanden met grondstaffels en gemiddelde indexeringspercentages verstrekt. De overzichtsbestanden bevatten de voornoemde gegevens voor alle woningen waarvoor door de gemachtigde van belanghebbende – voor het belastingjaar 2022 – bij de heffingsambtenaar bezwaar tegen vastgestelde waarde is aangetekend, waaronder de woning van belanghebbende.
Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar – voor zover relevant – het volgende aan belanghebbende toegezonden:
‘Op 22 juli 2022 heeft u met een e-mailbericht aan een medewerker van de BghU verzocht om het volgende:
1) Inzicht in KOUDV-L van de referentiepanden en het onderhavige object in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering
2) Inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
3) Een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
4) Inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum
5) Inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object
6) Inzicht in de correcties met betrekking het VVE reserve, graag verneemt u met welke bedragen de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd zijn.
Ik kan hier het volgende op antwoorden
1) In uw bezwaarschrift verzoekt u om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en
liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tijdens de hoorzitting bent u geïnformeerd over de wijze waarop BghU de door u zo genoemde KOUDV-factoren gebruikt en ontsluit: Op het taxatieverslag worden per 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. De correcties op de KOUDV-factoren treft u aan in bijlage 1.
2) De grondstaffels zijn voorafgaand aan de hoorzitting met een e-mailbericht aan u verzonden. De referentieobjecten die de waarde van de woningen in bezwaar onderbouwen zijn gelegen in hetzelfde waardegebied. Hierin is de staffeling van de grondwaarde hetzelfde zodat deze reeds in uw bezit zijn.
3) De onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 is niet vastgelegd. Daarom kan ik deze niet verstrekken.
4) Het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties en de gehanteerde referenties wordt standaard met ingang van 2020 vermeld in de uitspraak op bezwaar.
5) Hiervoor verwijs ik naar bijlage 2.
6) Bij de waardering worden de verkoopprijzen met 3% gecorrigeerd vanwege de VVE reserve.’
In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op een taxatiematrix van 17 januari 2023, opgesteld door R. Bakker, taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 495.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, te weten: [adres2] 41, [adres1] 1, [adres1] 28 en [adres3] 15.
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de plicht die uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeit heeft geschonden, en zo ja, of vanwege deze schending een proceskostenvergoeding is verschuldigd.
Tot slot is in geschil of het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, doordat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase op andere vergelijkingsobjecten berust dan in de uitspraak op bezwaar.
Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde naar € 462.000 en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.