Gerechtshof Arnhem, 25-01-2011, BP3290, 10-00282

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Oldenzaal (hierna: de Ambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank te Almelo van 2 juni 2010, nummer AWB 09/1174 WOZ AQ1 A,

in het geding tussen de Ambtenaar en

X te Z (hierna: belanghebbende).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 889.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2009 (OZB) vastgesteld op € 853,17.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank te Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juni 2010 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 770.000.

1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is bij het begin van het tijdvak (1 januari 2009 tot en met 31 december 2009) eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q (hierna: het object). Het object is een in 1973 gebouwde vrijstaande woning, met een inhoud van 1.003 m3 en een perceeloppervlakte van 953 m2. Tot het object behoren voorts een berging en een inpandige garage.

2.2 Belanghebbende heeft het object op 21 december 2007 gekocht voor een bedrag van € 890.000 (k.k.). De overdracht heeft plaatsgevonden op 18 februari 2008. De vraagprijs van het object was € 945.000 (k.k.).

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2 De Ambtenaar betoogt dat voor de bepaling van de waarde moet worden aangesloten bij de voor het object betaalde koopsom van € 890.000 (k.k.). In relatie tot de waardepeildatum bepleit hij daarom een waarde van € 889.000.

3.3 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij – gelet op de bedragen waarvoor de vergelijkingspanden zijn verkocht – achteraf moet constateren dat de door hem betaalde koopsom te hoog is geweest. Dit wordt bevestigd door de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige tijdvak en de prijzen waarvoor op dit moment in de directe omgeving vergelijkbare woningen te koop worden aangeboden. Hij verzoekt het Hof de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 770.000 te bevestigen.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 De Ambtenaar heeft bij brief van 12 april 2010 aan de Rechtbank inlichtingen verstrekt en toestemming gegeven nader onderzoek ter zitting door de Rechtbank achterwege te laten. Nadien heeft belanghebbende bij brief van 20 april 2010 eveneens inlichtingen verstrekt en toestemming gegeven nader onderzoek ter zitting achterwege te laten. Vervolgens heeft de Rechtbank ? kennelijk op basis van de hiervoor vermelde toestemmingen ? nader onderzoek ter zitting achterwege gelaten. Het Hof is van oordeel dat vorenomschreven behandeling van het beroep in strijd is met artikel 8:57 van de Awb. In geval er nieuwe gedingstukken aan het procesdossier worden toegevoegd, staat het de rechter niet vrij om zonder meer op basis van de toestemming die is gegeven aan de hand van de voordien aanwezige processtukken de zaak buiten zitting af te doen. Het achterwege laten van een zitting is in die situatie eerst mogelijk indien beide partijen na kennisname van de naderhand ingebrachte gedingstukken te kennen hebben gegeven dat de verleende toestemming van kracht blijft (vergelijk CRvB 26 oktober 2007, 05/7348 WAO, LJN BB6680, en ABRvS 31 januari 2002, nr. 200204951/1, LJN AF2854). Het Hof zal daaraan evenwel geen gevolgen verbinden, nu de Ambtenaar over deze gang van zaken niet heeft geklaagd en hij in hoger beroep alsnog de gelegenheid heeft gehad te reageren op de brief van belanghebbende van 20 april 2010.

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.3 De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij de beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. Hij wijst in dat verband op de door belanghebbende betaalde koopsom van € 890.000.

4.4 In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en ? bij betwisting ? aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk: Hoge Raad 29 november 2000, nummer 35 797, www.rechtspraak.nl LJN AA8610).

4.5 In het onderhavige geval heeft belanghebbende de woning op 21 december 2007 gekocht van een derde voor een bedrag van € 890.000 (k.k.). Deze prijs is na onderhandeling tot stand gekomen nadat de woning voor een bedrag van € 945.000 (k.k.) te koop was aangeboden. Het Hof is van oordeel dat, gelet op het in 4.4 vermelde uitgangspunt, onder deze omstandigheden € 890.000 de in 4.2 bedoelde waarde vertegenwoordigt, tenzij belanghebbende aannemelijk maakt dat voormeld bedrag niet de waarde in het economische verkeer op de aankoopdatum weergaf.

4.6 Belanghebbende heeft in dat verband aangevoerd dat hij bereid is geweest om het bedrag van € 890.000 te betalen omdat hij op korte termijn een nieuwe woning nodig had, hij woonachtig was in Maastricht waar de huizenprijzen veel hoger lagen en hij waarde heeft gehecht aan het advies van een kennis die op het terrein van de lokale woningmarkt werkzaam was. Gelet op de bedragen waarvoor b-straat 1 en 2 zijn verkocht, de hoogte van de per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgestelde WOZ-waarde en de bedragen waarvoor vergelijkbare woningen op dit moment te koop staan, moet, aldus belanghebbende, achteraf echter worden vastgesteld dat de door hem betaalde koopsom te hoog is geweest.

4.7 Vaststaat dat belanghebbende, in een vrije markt als meest biedende gegadigde, bereid is geweest om rond de peildatum na onderhandelingen – waarbij hij zich heeft laten bijstaan door iemand met kennis van de lokale woningmarkt – voor het object een bedrag te betalen van € 890.000. Niet aannemelijk is geworden dat achteraf gebreken zijn komen vast te staan waarvan belanghebbende ten tijde van de aankoop niet op de hoogte was, dat tussen belanghebbende en de verkoper een relatie bestond die de betaalde koopsom heeft beïnvloed of dat sprake is geweest van enige andere bijzondere omstandigheid die de conclusie rechtvaardigt dat de prijs die belanghebbende heeft betaald op dat moment niet de waarde in het economische verkeer van het object vertegenwoordigde.

4.8 Het Hof acht aannemelijk dat de koopsom overeenkwam met de waarde ten tijde van de aankoop. Daarvan uitgaande heeft belanghebbende niet betwist dat de naar waardepeildatum 1 januari 2008 vastgestelde waarde juist is.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal daarom de uitspraak van de Rechtbank vernietigen en het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank ongegrond verklaren.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 25 januari 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2011.