Gerechtshof Arnhem, 12-06-2012, BW9134, 11-00552

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

en

de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken a-straat 1 (benedenwoning) en a-straat 2 (bovenwoning) te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 139.000 respectievelijk € 92.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2009 (OZB) vanwege het genot van voornoemde zaken krachtens eigendom, vastgesteld op € 129,97 respectievelijk € 86,02.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde van de benedenwoning verminderd tot € 125.000 en die van de bovenwoning tot € 80.000. De opgelegde aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 oktober 2010 gegrond verklaard, de uitspraken van de Ambtenaar vernietigd, de bij voornoemde beschikkingen vastgestelde waarde van de benedenwoning verminderd tot een waarde van € 120.000 respectievelijk die van de bovenwoning tot een waarde van € 75.000. De opgelegde aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in antwoord op het verweerschrift van de Ambtenaar een conclusie van repliek ingediend. De Ambtenaar heeft, hoewel hij daartoe door de griffier van het gerechtshof in de gelegenheid is gesteld, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te dupliceren.

1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, alsmede namens de gemeente A, bijgestaan door B (WOZ-taxateur).

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 en 2 te Q. De onroerende zaak betreft een rond het jaar 1890 gebouwde rijtjeswoning, bestaande uit een benedenwoning en een bovenwoning, een plaats, dakterras en schuur aan de achterzijde met een woon/winkelbestemming. De benedenwoning heeft een bruto vloeroppervlakte van 40 m², de bovenwoning van 22 m². De totale inhoud van beide woningen bedraagt 225 m³.

2.2 De woningen zijn gelegen op een perceel met een oppervlakte van 83 m² in wijk R van het centrum van S naast een café met buitenterras.

2.3 Aan de achterzijde van de woningen bevindt zich op circa 4 meter afstand een kantoorpand met vijf verdiepingen.

2.4 De benedenwoning is in gebruik bij de dochter van belanghebbende en is uitgerust met een eigen – in zeer eenvoudige staat verkerende – keuken, douche en toilet. De benedenwoning wordt door een niet afsluitbare schuifpui afgescheiden van de met de bovenwoning gedeelde entree.

2.5 De bovenwoning is afzonderlijk in gebruik bij een derde (verhuur), is afsluitbaar en is eveneens voorzien van een eigen – in zeer eenvoudige staat verkerende – keuken, douche en toilet.

2.6 De beneden- en bovenwoning worden bij gebreke van een centrale verwarming verwarmd door middel van gaskachels. In warm water wordt voorzien door middel van geisers. Het gebruik van gas, water en elektra ten behoeve van de beneden- en bovenwoning wordt op een gemeenschappelijke meter geregistreerd.

2.7 Beide partijen hebben in beroep een taxatierapport overgelegd. In het rapport van belanghebbende d.d. 8 januari 2010 opgemaakt door C zijn de benedenwoning en de bovenwoning als één object aangemerkt en zonder vermelding van een waardepeildatum getaxeerd op € 184.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de benedenwoning en de bovenwoning tezamen één onroerende zaak vormen. Voorts meent belanghebbende dat bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud, de geluidshinder veroorzaakt door het naastgelegen café, de aanwezigheid van het achter de onroerende zaak gelegen kantoorpand, alsook de aanwezigheid van UMTS-masten.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat de benedenwoning en de bovenwoning voor de toepassing van de Wet WOZ twee afzonderlijke onroerende zaken vormen en dat voor het overige voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde waardeverminderende omstandigheden.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar van de Ambtenaar, tot vernietiging van de beschikkingen en tot een vast te stellen waarde van € 150.000 voor de als één onroerende zaak aan te merken beneden- en bovenwoning. Voorts concludeert hij tot vernietiging van de opgelegde aanslagen OZB en tot vaststelling van één aanslag OZB berekend naar een heffingsmaatstaf over de op € 150.000 vast te stellen waarde van het object.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

De objectafbakening

4.1 Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ en op grond van vaste jurisprudentie is een onroerende zaak blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, indien deze afsluitbaar is en beschikt over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen, waaronder een douche en toilet. Dat sommige van de genoemde voorzieningen beperkt of van mindere kwaliteit zouden zijn, doet hieraan niet af. De Ambtenaar is ter zake van de objectafbakening gehouden het object af te bakenen naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (zie Hoge Raad 26 oktober 2001, nr. 36 217, LJN AD4850, BNB 2001/424).

4.2 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat de benedenwoning en de bovenwoning als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt. De bovenwoning is afsluitbaar en beschikt over de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet dat die voorzieningen in eenvoudige staat verkeren. De gebruiker van de bovenwoning is derhalve niet aangewezen op voor permanente bewoning essentiële voorzieningen elders, waardoor de bovenwoning als afzonderlijke onroerende zaak dient te worden aangemerkt. De benedenwoning beschikt eveneens over eigen voor permanente (menselijke) bewoning noodzakelijke voorzieningen. De gebruiker van de benedenwoning is derhalve evenmin aangewezen op voor permanente bewoning essentiële voorzieningen elders, waardoor de benedenwoning naar het oordeel van het Hof eveneens als afzonderlijke onroerende zaak moet worden aangemerkt. Op grond daarvan moet naar het oordeel van het Hof worden aangenomen dat zowel de beneden- als de bovenwoning blijkens hun indeling en inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hieraan doet niet af dat de onroerende zaken niet kadastraal gesplitst zijn. Evenmin doet hieraan af dat geen sprake is van afzonderlijke meters voor gas, water en elektra. De omstandigheid dat sprake is van een gedeelde entree en de benedenverdieping niet afzonderlijk afsluitbaar is maakt dit niet anders.

Dit geldt evenzeer voor de omstandigheid dat de gemeente er in het kader van de beoordeling van de naleving van de horecavergunning van het naastgelegen café naar aanleiding van klachten van belanghebbende omtrent geluidshinder van uit zou zijn gegaan dat de onroerende zaak één object is.

4.3 Nu het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de WOZ – reeds omdat belanghebbende niet de gebruiker van de beide gedeelten is – toepassing mist, acht het Hof de door de Ambtenaar toegepaste objectafbakening derhalve juist. Dit brengt voor de toepassing van de Wet WOZ mee dat de benedenwoning en de bovenwoning niet tezamen als geheel maar ieder afzonderlijk dienen te worden gewaardeerd (zie Hoge Raad 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO9861, BNB 2004/233).

4.4 Ook belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel kan hem niet baten. Met zijn – niet nader onderbouwde – betoog dat de Ambtenaar in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel nu de onroerende zaak b-straat 1 en 2 te Q die op 23 februari 2010 aan twee personen afzonderlijk werd verhuurd, wèl als één object is aangemerkt, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de Ambtenaar een beleid heeft gevoerd waarvan in zijn nadeel is afgeweken, noch dat in één of meer gevallen sprake is geweest van een bewuste bevoordeling. Buiten deze zich hier niet voordoende situaties kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen op grond van de meerderheidsregel. Deze houdt in dat (feitelijk en rechtens) gelijke gevallen deel uitmaken van een groep waarvan de meerderheid gunstiger is behandeld. Voor de toepassing van de regels van de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ zal een beroep op de meerderheidsregel derhalve moeten worden ondersteund met de stelling dat in ten minste twee andere gevallen van onroerende zaken – die per 1 januari 2008 eveneens door meerdere personen afzonderlijk worden gebruikt en bovendien naar aard en indeling zelfstandig te gebruiken zijn – door de gemeente als één object zijn aangemerkt. Nu belanghebbende slechts één enkel geval (met een van de peildatum afwijkende datum) heeft genoemd heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van schending van de meerderheidsregel.

De waardevaststelling: Algemeen

4.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij wordt in het onderhavige geval 1 januari 2008 als waardepeildatum aangehouden. Als waarde heeft te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.6 Op de Ambtenaar rust bij betwisting – zoals in het onderhavige geval – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Daartoe heeft hij in hoger beroep wederom twee taxatierapporten, thans met dagtekening 15 februari 2011 overgelegd, één met betrekking tot de benedenwoning en één met betrekking tot de bovenwoning, beide opgemaakt door D (WOZ-taxateur). D taxeert in deze rapporten de benedenwoning per waardepeildatum op € 120.000 en de bovenwoning per waardepeildatum op € 75.000.

De benedenwoning

4.7 In voornoemd taxatierapport heeft taxateur D als volgt de benedenwoning vergeleken met vier referentiewoningen:

Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar met zijn laatste taxatierapport en hetgeen hij overigens ter zitting heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor de benedenwoning vastgestelde waarde van € 120.000 per waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof als uitgangspunt dat de eveneens in wijk R gelegen benedenwoning f-straat 1 die ten tijde van de verkoop eveneens gelegen was pal naast een café met terras waarvan de exploitatie met overlast gepaard ging, en welke woning overigens qua ligging (ook ten opzichte van de UMTS-masten), woonoppervlakte, bouwjaar, gedeelde entree en uitstraling – de hierna te behandelen verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau niet meewegende – goed vergelijkbaar is, met de onderhavige benedenwoning, niet ver van de waardepeildatum op 4 april 2008 voor € 150.000 is verkocht. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met de lagere waardering van belanghebbendes benedenwoning ten belope van € 30.000 voldoende rekening gehouden met het verschil in onderhoudstoestand, in geluidsisolatie en (mate van) geluidsoverlast tussen dit gerenoveerde pand en de onderhavige benedenwoning. Daarbij verdient opmerking dat de Ambtenaar – door belanghebbende niet weersproken – heeft aangevoerd dat de horecavergunning van het naast f-straat 1 gelegen café eerst na april 2008, derhalve na het tot stand komen van de transactieprijs, is ingetrokken zodat ervan moet worden uitgegaan dat de koper bij het bepalen van zijn bod met de aanwezigheid van het café en de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast rekening heeft gehouden.

De bovenwoning

4.8 In zijn taxatierapport van 15 februari 2011 heeft taxateur D als volgt met betrekking tot de bovenwoning gegevens vermeld van andere met belanghebbendes onroerende zaken min of meer vergelijkbare bovenwoningen:

4.9 Naar het oordeel van het Hof zijn alle door voornoemde taxateur gebezigde referentiepanden onvoldoende bruikbaar als vergelijkingspand. Daarbij verdient met name opmerking dat de referentiepanden aan de j-straat, die eveneens naast een café zijn gelegen, in 2006 geheel zijn gerenoveerd en dat de referentiepanden aan de h-straat eerst in 1978 zijn gebouwd zodat ervan mag worden uitgegaan dat al deze panden qua inrichting en comfort in een aanmerkelijk betere staat verkeren dan de bovenwoning van belanghebbende. Weliswaar is het voor de toepassing van de vergelijkingsmethode niet noodzakelijk dat sprake is van (geheel) identieke onroerende zaken doch nu de gebezigde referentiepanden naast voornoemde verschillen ook nog op vrijwel alle andere essentiële punten zoals ligging (wijk R ten opzichte van rustiger delen van het centrum), concentratie van cafés, uitstraling en staat van onderhoud afwijken van belanghebbendes bovenwoning kunnen zij naar het oordeel van het Hof niet dienen voor een verantwoorde waardeonderbouwing van de gezochte waarde. Aldus is de Ambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de voor de bovenwoning vastgestelde waarde van € 75.000 niet te hoog is.

4.10 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (zie Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

4.11 Belanghebbende heeft daartoe een door C (registermakelaar en taxateur o.z.) op 8 januari 2010 opgesteld taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport kan naar het oordeel van het Hof niet bijdragen aan de waardevaststelling van de bovenwoning, reeds omdat het voorbijgaat aan het in overweging 4.3 opgenomen uitgangspunt dat de benedenwoning en de bovenwoning afzonderlijk moeten worden gewaardeerd. Bovendien worden in dat rapport – eveneens in strijd met de bepalingen van de Wet WOZ – in de bij het rapport behorende “rekenmodule taxaties” – niet transactieprijzen doch (ongedateerde) vraagprijzen als uitgangspunt voor de vergelijking genomen terwijl geenszins vaststaat dat de aldaar genoemde woningen als referentiepanden kunnen dienen nu daarbij geen enkel inzicht wordt verschaft in ligging, bouwjaar, kwaliteit en andere essentiële kenmerken voor de toepassing van de Wet WOZ.

4.12 Voor zover belanghebbende – zoals in bezwaar aangevoerd – voor de bovenwoning een waarde van € 65.000 bepleit, zijnde het verschil tussen de door hem verdedigde waarde voor het gehele pand van € 150.000 en de waarde van de benedenwoning van € 85.000, heeft hij naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat deze door hem voorgestane waarde juist is. Belanghebbende heeft niets bijgebracht waaruit kan worden afgeleid waarop de door hem aangebrachte splitsing in waarden is gebaseerd noch een nadere onderbouwing gegeven van zijn opvatting dat de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 75.000 voor de bovenwoning per peildatum te hoog is. Indien de door belanghebbende bepleite lagere waarde voor de bovenwoning mede mocht zijn gebaseerd op de door hem wegens extreme geluidsoverlast voorgestane reductie van 20% op de door zijn eigen taxateur vastgestelde waarde van € 184.000 voor de beneden- en bovenwoning tezamen, kan het Hof belanghebbende hierin niet volgen nu blijkens de bij zijn ingebrachte taxatierapport behorende “rekenmodule” ter zake van achterstallig onderhoud en caféoverlast reeds een correctiefactor van 20% is toegepast. Aldus heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane lagere waarde van € 65.000 juist is.

4.13 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden van de bovenwoning aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof ter beslechting van het geschil en zo veel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de bovenwoning in goede justitie bepalen.

4.14 Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de bovenwoning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 70.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

In hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.M. de Kroon, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 12 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. A.J. Kromhout,

(C.E. te Brake) (A.J. Kromhout)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 juni 2012