Gerechtshof Arnhem, 26-06-2012, BX0551, 11-00736

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 21 september 2011, nummer AWB 11/203, WOZ BY1 A in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de Heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010, vastgesteld op € 323.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB), vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 291,99.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 309.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 september 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 298.000 en – naar het Hof begrijpt – de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, namens belanghebbende, en B, C en D namens de Heffingsambtenaar.

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning op een perceel van 419 m².

2.2 In de procedure voor de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door E (gediplomeerd WOZ-taxateur). Daarin wordt de waarde van de woning getaxeerd op € 298.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de verkoop van de woningen b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1, alle te Q. De waarde wordt bepaald met de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).

2.3 Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde betwist. Tot steun voor zijn stelling heeft hij een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door F, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 273.000. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de verkoop van de woningen e-straat 1, c-straat 1 en f-straat 1, alle te Q.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning van belanghebbende juist is vastgesteld.

3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 273.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de bewijslast onjuist heeft verdeeld. Belanghebbende wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, (nr. 40.299, LJN AU4300 (Oostflakkee)). Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat bij de beoordeling of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde juist is, acht moet slaan op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, waaronder een door belanghebbende overgelegd taxatierapport. Uit de uitspraak van de Rechtbank blijkt evenwel niet dat de Rechtbank dat heeft miskend.

4.2 In beide ingebrachte taxatierapporten is het vergelijkingsobject c-straat 1 opgenomen. In het taxatierapport van belanghebbende is vermeld dat de inhoud van dit object 430 m³ bedraagt en dat het beschikt over een garage en een berging/schuur. In het taxatierapport van de Heffingsambtenaar is vermeld dat de inhoud 356 m³ bedraagt en dat het daarnaast beschikt over een aanbouw (20 m³), een dakkapel, een garage en een berging/schuur.

4.3 Belanghebbende betoogt dat het door zijn taxateur gebruikte aantal m³ van dit object juist is omdat de inhoud is opgenomen door een verkopende NVM makelaar, die zich op straffe van tuchtmaatregelen door de beroepsvereniging heeft te houden aan strikte meetinstructies. Hij betwist dat de Heffingsambtenaar bij het opnemen van de inhoud de bouwtekeningen van dit object heeft geraadpleegd. Nu belanghebbende het aantal door de Heffingsambtenaar gebruikte m³ gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last het door hem gestelde aantal m³ aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is hij daarin niet geslaagd, aangezien hij de door hem gestelde inhoud niet met bewijsmiddelen heeft onderbouwd. De analyse gaat dan uit van een gegeven dat niet vaststaat. Naar het oordeel van het Hof ondersteunt de analyse van de Heffingsambtenaar daarom niet de door hem bepleite waarde.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft voorts tegenover de grieven van belanghebbende met betrekking tot de grootte van zijn kavel, de toegevoegde waarde van het bijgekochte snippergroen en de door de taxateur van de Heffingsambtenaar gehanteerde m²-prijs voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten, met hetgeen hij heeft aangevoerd, niet voldoende duidelijk gemaakt hoe en in welke mate hij bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met het verschil in kavelgrootte van de woning en die van de vergelijkingsobjecten. Het enkele betoog van de Heffingsambtenaar dat de aankoop van het extra stukje grond de aanbouw van een garage mogelijk heeft gemaakt, is daartoe niet voldoende.

4.5 Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.6 Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning € 273.000 bedraagt. Tot steun voor zijn stelling heeft hij het hiervoor onder 2.3 vermelde taxatierapport ingebracht. Gelet op het vorenoverwogene onder 4.3 met betrekking tot het referentieobject c-straat 1, moet dit in het rapport opgenomen object buiten aanmerking blijven, nu de inhoud daarvan niet is komen vast te staan. Naar het oordeel van het Hof kunnen de objecten e-straat 1 en f-straat 1, gelet op het type, uiterlijk, bouwjaar en ligging, dienen als referentieobjecten. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zijn de verschillen tussen de woning en deze referentieobjecten benoemd en is inzichtelijk gemaakt op welke wijze met deze verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof zijn stelling aannemelijk gemaakt.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is zowel het hoger beroep gegrond.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, R.A.V. Boxem en J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 26 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 juni 2012