Gerechtshof Arnhem, 18-09-2012, BX8223, 12-00063

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X wonende te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 28 december 2011, nummer SBR 11/282, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Bilt, (hierna: de Ambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaand landhuis met parkeerkelder, paardenstal, zomerhuis, houtopslag en hooiloods. De ondergrond van de bebouwde oppervlakte bedraagt in totaal 655 m². De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW).

2.2. De parkeerkelder heeft een bruto vloeroppervlakte van 168 m² en is via een hellingbaan toegankelijk. Deze kelder heeft natuurlijke lichtinval en kan worden verwarmd. De plafondhoogte van deze kelder bedraagt 240 cm. Vanuit het woongedeelte is de parkeerkelder toegankelijk met een lift. Deze kelder kan worden gebruikt voor het stallen van meerdere auto’s. Verder wordt de kelder gebruikt voor onder meer het stallen van fietsen en grasmaaier, alsmede voor de opslag van wijnen.

2.3. Het landhuis is gebouwd in 2006/2007. De bouwsom bedroeg ongeveer € 1.250.000.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betwist de juistheid van het door de Ambtenaar ingebrachte taxatierapport en betoogt dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 1.215.000.

3.2. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.325.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Ingevolge artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een woning die deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. Het eensluidend standpunt van partijen is dat een instandhoudingsfactor van 0,62 in acht moet worden genomen.

4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van taxateur D van 23 maart 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 1.325.000 alsmede naar de ter zitting van de Rechtbank overgelegde matrix. D heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in of nabij Z-Noord gelegen vrijstaande villa’s als vergelijkingsobject gebruikt:

4.5. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van taxateur A van 14 mei 2012. Ter zitting heeft A een overzicht overgelegd waarin de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw als volgt zijn weergegeven:

4.6. Belanghebbende heeft betoogd dat de in 2006/2007 gemaakte bouwkosten voor het landhuis als uitgangspunt moeten worden genomen voor de waardering van de onroerende zaak. Anders dan belanghebbende meent, zijn de door hem aangegeven bouwkosten – onder meer gezien de wijze van prijsvorming van dergelijke kosten – naar het oordeel van het Hof geen goede weerspiegeling van de gezochte waarde in het economische verkeer.

4.7. Het Hof stelt vast dat tussen partijen de waarde van de bijgebouwen (€ 185.000) en de waarde van de ondergrond (€ 393.000) niet in geschil is. Verder staat belanghebbende een waarde van het woongedeelte voor van € 1.345.500, hetgeen de waarde van de onroerende zaak exclusief de parkeerkelder brengt op € 1.923.500. De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak inclusief parkeerkelder - zonder rekening te houden met de instandhoudingsfactor - vastgesteld op € 2.138.000. Dit brengt mee dat als aan de parkeerkelder van 168 m² een waarde van ten minste € 214.500 – ofwel € 1.276 per m² – kan worden toegekend, de door de Ambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Gelet op de aard van de parkeerkelder, zoals omschreven in 2.2 van deze uitspraak, acht het Hof een waarde van € 1.276 per m² niet te hoog. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat deze waarde minder dan 40 percent bedraagt van de door belanghebbende aan het woongedeelte toegekende waarde van € 3.250 per m².

4.8. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve ongegrond.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 september 2012.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: