Gerechtshof Arnhem, 02-10-2012, BX9663, 11-00456

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (voorheen gemeente Maarssen, hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 473.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) wegens het genot van de zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 555,63.

1.2 Op het – namens belanghebbende – ingediende bezwaarschrift heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en daarmee kennelijk de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 april 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 466.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de Ambtenaar veroordeeld in vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten, berekend op een bedrag van € 208,25.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.

1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7 Met dagtekening 9 augustus 2012 heeft het Hof een nader stuk ontvangen van belanghebbende. Een afschrift hiervan is op 10 augustus 2012 doorgezonden aan de Ambtenaar.

1.8 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.9 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, A en B, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de Ambtenaar, C (WOZ-taxateur).

1.10 Met instemming van partijen zijn ter zitting van het Hof het hoger beroep ter zake van belanghebbende alsmede de hoger beroepen van A en D met de rolnummers 11/00454 respectievelijk 11/00455 gelijktijdig behandeld. Hetgeen ter zitting is opgemerkt wordt geacht op alle zaken betrekking te hebben tenzij uit het zinsverband anders blijkt.

1.11 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1992/1993 gebouwde geschakelde twee onder één kap woning met erf, aangebouwde garage en tuin. De woning heeft een inhoud van 450 m³. De aangebouwde garage heeft een inhoud van 110 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 353 m².

2.2 Op de eerste verdieping van de onroerende zaak bevinden zich drie slaapkamers en een badkamer. De onroerende zaak beschikt over een vliering die bereikbaar is door middel van een zogenoemde vlizotrap.

2.3 De onroerende zaak is gelegen aan een doorgaande weg door de wijk R.

2.4 In de procedure voor de Rechtbank heeft de Ambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak – in afwijking van de bij beschikking vastgestelde waarde – getaxeerd op € 467.652, door de Ambtenaar afgerond op € 466.000. In de taxatiematrix wordt, naast een analyse van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak, verwezen naar de verkoop van vier zogenoemde referentieobjecten, te weten:

2.5 Belanghebbende heeft de door de Ambtenaar nader getaxeerde en door de Rechtbank nader vastgestelde waarde van € 466.000 betwist. Tot steun voor zijn stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld, heeft hij een taxatierapport overgelegd, gedagtekend op 12 juli 2010 en opgemaakt door E beëdigd makelaar-taxateur o.z., waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 wordt getaxeerd op € 420.000. In dit taxatierapport wordt het volgende opgemerkt:

“(…) Deze woning laat zich moeilijk vergelijken met andere woningen omdat hij uniek is, echter omdat de functionele inhoud minder is dan de referentiewoningen die je in deze prijsklasse aantreft zal menigeen een keuze maken voor meer inhoud, meer kamers, meer woonoppervlak en meer ruimte. Dit is dan ook de reden dat ondergetekende is gekomen tot een beduidend lagere waarde. (...) De woning is gelegen aan de drukke a-straat. De a-straat is de doorgaande weg in de wijk hier komt ook de bus langs. (…) Ondanks de leuke uitstraling van dit type woning beschikt deze woning over slechts 3 slaapkamers dit komt voornamelijk door de functionele inhoud die minder is dan bijvoorbeeld de referentiewoningen. De ligging aan de drukke a-straat hier is er een afsplitsing naar de straten erachter via een verkeersdrempel te bereiken. Verkeer ‘kijkt’ recht bij deze woning naar binnen en met name de koplampen van de auto’s doen de woonkamer ongewenst verlichten. (…) Deze woning is naar eigen behoefte ontworpen en gebouwd. Hij is dan ook niet courant door de schuine wanden en omdat er geen bruikbare zolder-(woon)verdieping op zit. De doelgroep voor dit type woning is beperkt, gezinnen met meer dan 1 kind zullen een aantal slaapkamers missen. Deze woning heeft hiervoor te weinig functionele inhoud. (…)”

In het taxatierapport wordt voorts verwezen naar de verkoop van zes referentieobjecten gelegen in de wijk R, te weten:

2.6 Genoemde E heeft met dagtekening 13 juli 2010, door E ondertekend op 12 november 2010, een nadere onderbouwing van het onder 2.5 genoemde taxatierapport gegeven ter zake van de functionele inhoud van de onroerende zaak. Voor zover hier van belang heeft E het volgende verklaard:

“(…) Een functionele inhoud laat zich niet altijd onderbouwen door harde kale cijfers. Het gaat er vooral om wat voor een functie je een bepaalde ruimte kunt toekennen en dan met name de leefruimte wat waardevermeerderend kan zijn. (…) het laatste stukje betreft een stukje gevoel wat het ene huis nu beter verkoopbaar/courant maakt dan het andere. En dat heeft o.a. te maken met de ligging en ook met de potentie wat er in een woning zit met andere woorden of de ruimte functioneel zij of niet. Deze getaxeerde woningen [Hof: de onroerende zaak] hebben geen zolder slechts een bergvliering per vlizotrap te bereiken en met een hoogte van ca. 1.75m in de nok. Deze ruimte is slechts te gebruiken als bergruimte. Met name de woningen aan de b-straat beschikken over 5 slaapkamers (zie tekening) waarvan er 2 op zolder zijn met hierboven nog een bergvliering. Deze woningen hebben een extra etage. (…)”

2.7 Met dagtekening 13 juli 2010 heeft genoemde E aan de gemachtigde van belanghebbende een declaratie verzonden betreffende onder meer het onder 2.5 genoemde taxatierapport. De declaratie vermeldt een honorarium van € 833 inclusief BTW. Met dagtekening 25 november 2010 heeft genoemde E een aanvullende declaratie aan belanghebbende gezonden ten bedrage van € 297,50 inclusief BTW.

2.8 De Rechtbank heeft in deze zaak op 20 april 2011 uitspraak gedaan waarvan op 26 april 2011 een afschrift aan partijen is toegezonden. Bij brief van 18 mei 2011 heeft de Rechtbank partijen in kennis gesteld van de omstandigheid dat sprake is van een kennelijke misslag in die uitspraak, in zoverre dat in plaats van “de kosten van taxatie een bedrag van € 297,50” moet worden gelezen “de kosten van taxatie een bedrag van € 208,25”. Bij genoemde brief van 18 mei 2011 heeft de Rechtbank een gecorrigeerd exemplaar van de uitspraak aan partijen toegezonden.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009.

3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 420.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. Voorts verzoekt belanghebbende het Hof om de Ambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.

3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Voor zover belanghebbende betoogt dat het de Rechtbank niet vrij stond om, nadat het op 20 april 2011 uitspraak had gedaan, die uitspraak te wijzigen, treft dat betoog geen doel. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 februari 2012, nr. 10/05475, LJN BV2583 volgt weliswaar dat de rechter in beginsel geen wijzigingen meer mag aanbrengen in diens beslissing indien die beslissing rechtskracht heeft gekregen omdat de uitspraak – zoals in het onderhavige geval – bekend is gemaakt aan partijen, maar dat is anders indien sprake is van een verbetering van een kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent (vergelijk artikel 31 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Naar het oordeel van het Hof is hier van een dergelijke fout sprake. Immers de Rechtbank heeft in onderdeel 2.18 van haar uitspraak waarvan een afschrift aan partijen op 26 april 2011 was toegezonden, overwogen dat de Ambtenaar zal worden veroordeeld tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij de Rechtbank het bedrag aan te vergoeden taxatiekosten heeft berekend op een bedrag van € 208,25. Hieruit volgt dat het in het dictum, van de op 26 april 2011 aan partijen toegezonden uitspraak van de Rechtbank genoemde bedrag van € 297,50 berust op een kennelijke schrijffout van de Rechtbank die door haar op eenvoudige wijze was te herstellen door middel van het toezenden van de hersteluitspraak van 18 mei 2011. Het Hof zal dan ook de op 26 april 2011 aan partijen toegezonden uitspraak buiten beschouwing laten en de op 18 mei 2011 aan partijen toegezonden gewijzigde uitspraak in hoger beroep beoordelen.

4.2 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde – zoals hier – rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar baseert zich voor de door hem nader verdedigde waarde van € 466.000 op de onder 2.4 vermelde taxatiematrix.

4.4 Met de taxatiematrix en zijn toelichting daarop heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 466.000 voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009, rekening houdend met de negatieve aspecten van de ligging, het verminderd gebruiksnut en het afwerkingniveau, niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof biedt de taxatiematrix onvoldoende inzicht met betrekking tot de vraag op welke wijze rekening is gehouden met genoemde verschillen tussen de onderhavige onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten. Dat bij de waardering met door passerende voertuigen veroorzaakte verkeers- en lichthinder voldoende rekening is gehouden, wordt door de Ambtenaar niet met concrete gegevens nader onderbouwd. Dit klemt te meer, nu in de betreffende matrix de ligging van de onroerende zaak – in verband met de situering aan een doorgaande wijk door de wijk R – is gekwalificeerd als zijnde matig, waarbij blijkend de toelichting een kortingspercentage behoort van 10%-30%, welke korting voor de onroerende zaak door de Ambtenaar zonder nadere motivering echter is gesteld op 10%. De Ambtenaar heeft voorts tegenover de grieven van belanghebbende met betrekking tot het verminderd gebruiksnut van de onroerende zaak, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, niet voldoende duidelijk gemaakt hoe en in welke mate hij bij de waardebepaling hiermee rekening heeft gehouden. Het louter vermelden van prijzen per bruto kubieke meter (m³) en per netto gebruiksoppervlakte (m²) om de verschillen in gebruiksnut te onderbouwen, terwijl belanghebbende de juistheid van de berekening van de netto gebruiksoppervlakte en de daaraan toe te kennen waarde gemotiveerd heeft bestreden, acht het Hof derhalve niet voldoende. Voorts is van belang dat de taxateur noch de onroerende zaak noch de door hem gehanteerde referentieobjecten inpandig heeft opgenomen. Een duidelijk beeld van de verschillen in kwalificatie van het afwerkingsniveau – anders dan aan de hand van verkoopadvertenties en het daarbij behorend fotomateriaal, waarvan het realiteitskarakter door belanghebbende in twijfel wordt getrokken – van de panden heeft hij derhalve niet zelf kunnen waarnemen. Alsdan is de vermelding in de taxatiematrix van de verschillen in kwalificatieniveau niet (voldoende) begrijpelijk. Door de Ambtenaar is dan ook niet aannemelijk gemaakt dat er in voldoende mate rekening is gehouden met genoemde verschillen. De klachten van belanghebbende treffen in zoverre dan ook doel.

4.5 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).

4.6 Belanghebbende stelt in dat verband dat de waarde van de onroerende zaak € 420.000 bedraagt. Tot steun voor zijn stelling heeft hij het hiervoor onder 2.5 vermelde taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport ontbreekt evenwel het inzicht in de overeenkomsten respectievelijk verschillen tussen de onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen en wordt bovendien niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waardering van de onroerende zaak tot stand is gekomen en is evenmin duidelijk geworden hoe zij zich verhoudt tot de op de waardepeildatum in hetzelfde marktsegment bevindende vergelijkbare woningen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.7 Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 456.000.

4.8 Belanghebbende heeft de Rechtbank verzocht de Ambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de kosten van het taxatierapport, dat hij ten behoeve van de procedure heeft laten opstellen door een deskundige. De kosten daarvan bedragen 1/3 van de onder 2.8 vermelde declaraties ofwel € 376,83 (= 1/3 * (€ 833 + € 297,50 = € 1.130,50)) inclusief 19% omzetbelasting. De Ambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat gezien de verrichte diensten een markttarief van € 50 per uur exclusief omzetbelasting toereikend is.

4.9 Ingevolge de arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012, nrs. 11/04133 en 11/02034, LJN BX0919 en LJN BX0904 dient voor de bepaling van de hoogte van de vergoeding van een door een belanghebbende aangestelde taxateur de aard van het getaxeerde object als uitgangspunt te worden genomen. Hoeveel in een bepaald geval wordt vergoed, hangt niet af van het door de taxateur in rekening gebrachte bedrag en ook niet van de gangbare uurtarieven voor een taxatierapport in een WOZ-procedure. In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, acht de Hoge Raad het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven. De omstandigheid dat een dergelijk beleid nog niet is ontwikkeld, weerhoudt het Hof er niet van om de vergoeding van de kosten van het in het beroep ingebrachte taxatierapport te beoordelen. Gelet op de aard van de getaxeerde onroerende zaak alsmede de samenhang tussen de getaxeerde onroerende zaak en de onroerende zaken welke gelijktijdig getaxeerd zijn (en welke gelijktijdig behandeld zijn en bij het Hof bekend zijn onder de zaaksnummers 11/00455 en 11/00456) met het onderhavige object, acht het Hof een vergoeding van de taxatiekosten van de onderhavige onroerende zaak berekend op een bedrag van € 119 (= (((6 uren in verband met het uitbrengen van het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting x € 50 zijnde het uurtarief exclusief omzetbelasting) x 1,19)/ 3)) redelijk. Het Hof gaat er vanuit dat belanghebbende de omzetbelasting niet kan verrekenen. De Rechtbank heeft te dezen de Ambtenaar veroordeeld tot een kostenvergoeding berekend op een bedrag van € 208,25. Tegen deze beslissing heeft de Ambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld, zodat een veroordeling tot een lagere vergoeding dan waartoe de Rechtbank heeft beslist in strijd met het zogenoemde verbod van reformatio in peius zou zijn. Het Hof handhaaft dan ook de door de Rechtbank toegekende vergoeding van € 208,25 inclusief omzetbelasting.

4.10 Gelet op artikel 1, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) zijn de door de gemachtigde van belanghebbende gemaakte kosten door de Rechtbank terecht niet aangemerkt als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, aangezien de gemachtigde van belanghebbende – zoals hij ter zitting desgevraagd heeft bevestigd – als gepensioneerd rentmeester, de aan belanghebbende verleende rechtsbijstand niet heeft gedaan in het kader van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening.

4.11 Anders dan de Rechtbank onder 2.19 van haar uitspraak heeft overwogen komen de door belanghebbende en diens gemachtigde geclaimde kosten van reis- en verblijf op grond van artikel 1, onderdeel c, van het Besluit echter wel voor vergoeding in aanmerking. Voor wat betreft de door belanghebbendes gemachtigde overige geclaimde kosten voorziet het Besluit evenwel niet in een vergoeding. Van een bijzondere omstandigheid om van het bepaalde in het Besluit af te wijken is te dezen niets gesteld en is het Hof evenmin gebleken.

4.12 Ingevolge artikel 8:74 van de Algemene wet bestuursrecht dient de rechter het bestuursorgaan te gelasten het door een belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden indien het (hoger) beroep gegrond wordt verklaard. Gelet op de omstandigheid dat belanghebbende in de procedure bij de Rechtbank – ten onrechte – geen griffierechten heeft betaald voor de behandeling van zijn beroep (de nota griffierecht (bijlage 7 bij het hogerberoepschrift) vermeldt immers uitsluitend zaaknummer AWB 10/2350) en gelet op de omstandigheid dat het door de Rechtbank onder 2.20 van haar uitspraak genoemde zaaksnummer naar het oordeel van het Hof berust op een kennelijke verschrijving, heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat artikel 8:74 van de Algemene wet bestuursrecht te dezen toepassing mist.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof ziet aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 6 (reis- en verblijfkosten belanghebbende) alsmede € 13,50 (reis- en verblijfkosten gemachtigde) voor de kosten in eerste aanleg en € 27 (reis- en verblijfkosten belanghebbende) alsmede € 30 (reis- en verblijfkosten gemachtigde) voor de kosten in hoger beroep. Met inachtneming van de omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbende tevens als gemachtigde is opgetreden in de met de onderhavige zaak samenhangende zaken nummers 11/00455 en 11/00456 wordt de totale kostenvergoeding van diens reis- en verblijfkosten voor één derde deel aan onderhavige zaak toegekend, zijnde € 14,50 (= (€ 13,50 + € 30) / 3)). De totale proceskostenvergoeding met in achtneming van de vergoeding voor het taxatierapport zoals berekend in onderdeel 4.8 bedraagt voor de onderhavige zaak, dan ook € 255,75.

6. Beslissing

De beslissing is op 2 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2012