Gerechtshof Den Haag, 11-01-2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:37, BK-16/00284

Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gehoord op zijn verzoek.

Eiseres heeft in haar bezwaarschrift de volgende zinsnede vermeld: “Indien tenslotte het bezwaar (geheel dan wel gedeeltelijk) afgewezen zal worden wenst belanghebbende te worden gehoord.” Hiermee heeft eiseres onmiskenbaar te kennen gegeven dat zij gehoord wenste te worden. Verweerder heeft, nu hij het bezwaar van eiseres ongegrond heeft verklaard, gelet op het vorenstaande, niet kunnen besluiten dat eiseres niet gehoord wenste te worden. Het feit dat verweerder in tijdnood kwam en klaarblijkelijk onder druk van de ingebrekestelling van eiseres hiervan heeft afgezien, komt voor zijn risico. Naar het oordeel van de rechtbank is het horen als bedoeld in artikel 7:2 van de Awb, in verbinding met artikel 30 van de Wet WOZ en artikel 25 van de Awr, een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftprocedure. Alleen in de in artikel 7:3 van de Awb genoemde gevallen kan van het horen van de belanghebbende worden afgezien. De rechtbank stelt vast dat geen van die gevallen zich hier voordoet. Het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Awb. in verbinding met artikel 25, eerste lid, van de Awr.

In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank:

1. na te hebben overwogen dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de heffingsambtenaar voordat hij op het bezwaar van belanghebbende besliste, belanghebbende niet in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord, ten onrechte heeft geoordeeld dat dit verzuim niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt;

2. ten onrechte heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld;

3. bij de vaststelling van het bedrag van de proceskostenveroordeling van de heffingsambtenaar ten onrechte een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 heeft toegepast.

De heffingsambtenaar heeft in het onder 2.2 genoemde stuk en ter zitting van het Hof belanghebbendes standpunten gemotiveerd weersproken.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 541.000, althans € 730.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand met toepassing van een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 alsmede van de door haar gemaakte taxatiekosten.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende betreft, bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voor het overige en afwijzing van het verzoek van belanghebbende om toekenning van een vergoeding van proceskosten.

De griffier van het Hof heeft de gronden van het hoger beroep bij brief van 14 juli 2016 aan de heffingsambtenaar gezonden. Het incidenteel hoger beroep is ingesteld in het nadere stuk van 2 november 2016, derhalve ruimschoots na het verstrijken van de daarvoor in artikel 8:110, tweede lid, van de Awb gestelde termijn. Feiten waaruit op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de heffingsambtenaar niet in verzuim is geweest, zijn gesteld noch gebleken. Derhalve dient het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk te worden verklaard.

Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoorplicht niet is nagekomen. Het Hof maakt de door de Rechtbank voor dit oordeel gebezigde gronden tot de zijne.

De rechter kan in beginsel oordelen dat, indien de belanghebbende op zijn bezwaar niet overeenkomstig de daarvoor gestelde regels is gehoord, aan dat gebrek in de uitspraak op het bezwaarschrift kan worden voorbijgegaan omdat de belanghebbende door de gang van zaken niet is benadeeld. De rechter moet dan wel motiveren waarom de belanghebbende niet is benadeeld, waarbij niet kan worden volstaan met de enkele redengeving dat het gebrek reeds is hersteld doordat de belanghebbende zijn bezwaren in beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten. Die omstandigheid zal echter in de regel wel voldoende zijn, indien de rechter tevens vaststelt dat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan tussen het bestuursorgaan en de belanghebbende (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat en het geschil betrekking heeft op een aangelegenheid waarbij de inspecteur geen beleidsvrijheid toekomt (vgl. Hoge Raad 18 april 2003, nr. 37790, ECLI:NL:HR:2003:AF7495).

Het Hof volgt de Rechtbank niet in haar oordeel dat tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat. Het enkele feit dat de heffingsambtenaar ter zitting van de Rechtbank onbestreden heeft verklaard dat de door belanghebbende in haar beroepschrift vermelde waardedrukkende factoren door hem worden erkend en dat de raming in de taxatierapporten onverkort is overgenomen door de prijs per vierkante meter ITZA met € 220 te verlagen, neemt niet weg dat belanghebbende, naar blijkt uit haar beroepschrift en haar hoger beroepschrift, de waardering door de heffingsambtenaar van de zo-even bedoelde waardedrukkende omstandigheden alsmede van de feiten en omstandigheden die de heffingsambtenaar aan de door hem vastgestelde waarde ten grondslag heeft gelegd, in beroep bestreed en in hoger beroep nog steeds bestrijdt.

Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Rechtbank ten onrechte aan de schending van de hoorplicht door de heffingsambtenaar voorbij is gegaan. Het Hof zal, doende wat de Rechtbank had behoren te doen, de uitspraak op bezwaar vernietigen. Vervolgens heeft het Hof de keuze de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar, met opdracht belanghebbende alsnog volgens de regels te horen, dan wel zelf in de zaak te voorzien (artikel 8:72, vierde lid, van de Awb). Dit laatste is aangewezen indien het Hof tot het oordeel komt dat belanghebbende ook zonder dat hij opnieuw in de bezwaarfase wordt gehoord, in het gelijk moet worden gesteld dan wel indien de belastingplichtige het Hof heeft verzocht zelf in de zaak te voorzien.

In het hoger beroepschrift neemt belanghebbende het standpunt in dat de uitspraak wegens schending van de hoorplicht moet worden vernietigd, welk standpunt het Hof, naar hiervoor is overwogen, zal honoreren. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende desgevraagd verklaard terugwijzing van de zaak naar de heffingsambtenaar niet nodig te vinden. Wel dienen naar haar opvatting de schending van de hoorplicht en de daaruit voortvloeiende vernietiging van de uitspraak op bezwaar te worden meegewogen bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding en meer in het bijzonder van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak.

De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) en dat bij de bepaling van de marktwaarde een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) dient te worden toegepast. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunten van partijen.

Bij de waardebepaling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak berekend door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (hierna: de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de kapitalisatiefactor). Zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare, relevante gegevens.

De taxateur van de gemeente heeft de bij de berekening van de marktwaarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde in het onder 3.2 vermelde taxatierapport onderbouwd met de huurprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken: [F] , [G] en [H] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Naar het oordeel van het Hof zijn de in het taxatierapport vermelde huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet zó lang na de waardepeildatum overeengekomen dat zij voor de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak op de waardpeildatum niet goed bruikbaar zijn. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn ook voor het overige geschikt om daaruit de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden, mits rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling, alsmede met de ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de huurprijzen voor de vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen.

Belanghebbende betwist dat de ITZA-methode geschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak te berekenen. Zij voert daartoe het volgende aan. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten dateren uit de 19e of het begin van de 20e eeuw. De panden zijn in de loop van de tijd aangepast en/of uitgebreid; de veranderingen zijn per pand verschillend. Ook de bouwaard en de uitstraling van de panden lopen uiteen. Bij de bepaling van de huurwaarde met behulp van de ITZA-methode wordt met deze verschillen geen rekening gehouden. Dit volgt reeds uit hetgeen de taxateur van de gemeente in de procedure betreffende de aan belanghebbende voor het jaar 2013 gegeven WOZ-beschikking (zie Hof Den Haag 28 oktober 2015, nr. 15/00274, ECLI:NL:GHDHA:2015:2998) heeft gesteld over de bij de bepaling van de huurwaarde per m2 van andere zones dan de Zone A gebruikte percentages, te weten dat deze “volgen uit de grote massa” en dat deze wijze van berekening van de huurwaarden van onroerende zaken voor alle monumentale panden in [Z] op een uniforme wijze wordt toegepast. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de taxateur van de gemeente bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak met alle relevante feiten rekening heeft gehouden. Belanghebbende wijst in dit verband met name op het door haar overgelegde huurcontract waaruit blijkt dat de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 mei 2016 € 65.000 bedroeg (zie onder 3.3.3).

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling verschillen bestaan wat betreft bouwaard, indeling, in de loop van de tijd gerealiseerde wijzigingen en uitstraling. De heffingsambtenaar heeft niet met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare, gegevens onderbouwd dat de taxateur van de gemeente bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de voor de vergelijkingsobjecten overeengekomen huurprijzen in voldoende mate rekening heeft gehouden met deze verschillen alsmede met de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaak in het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de data waarop de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen. In dit oordeel wordt het Hof gesterkt door het door belanghebbende overgelegde, door twee van elkaar onafhankelijke partijen gesloten, huurcontract waaruit blijkt dat de huurprijs van de onroerende zaak op 1 mei 2016 € 65.000 bedroeg. Weliswaar is deze huurprijs ruim drie jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen, doch dat neemt niet weg dat de huurprijs per 1 mei 2016 van € 65.000, mede gelet hetgeen belanghebbende onweersproken heeft gesteld over de waardeontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in de periode 1 januari 2013 tot 1 mei 2016, het Hof ernstig doet twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur van de gemeente berekende huurwaarde op de waardepeildatum van € 79.446.

De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor gesteld op 10,5. De kapitalisatiefactor is niet onderbouwd met objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens, bijvoorbeeld (niet uitputtend) verkoop- en verhuurcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zowel verkocht als verhuurd zijn of een met marktgegevens onderbouwde berekening aan de hand van de methode die is beschreven in de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2013” (hierna: de Taxatiewijzer). Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog is.

De taxateur van de gemeente heeft de in onderdeel 9, Vergelijkingsobjecten, van het door hem opgestelde taxatierapport kooptransacties van de onroerende zaken [C] (verkocht op 21 februari 2014 voor € 825.000), [D] (verkocht op 16 mei 2014 voor € 985.000) en [E] (verkocht op 29 december 2014 voor € 985.000) vermeld. Voor het geval daarmee mocht zijn beoogd te onderbouwen dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, overweegt het Hof het volgende.

In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is niet vermeld op welke wijze en aan de hand van welke gegevens de vastgestelde waarde van de onroerende zaak is herleid uit de verkoopprijzen van de onder 6.17 genoemde vergelijkingspanden. Dat er bij de herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten alsmede tussen de vergelijkingsobjecten onderling, is derhalve met het gestelde in onderdeel 9 van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt. Als onderbouwing van de vastgestelde waarde schiet genoemd onderdeel 9 daarom tekort.

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, dient het Hof de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de (uiteindelijk) door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 541.000 niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

In de eerste twee door belanghebbende overgelegde taxatierapporten ontbreken marktgegevens van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken waaruit de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid. In het derde door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt de huurwaarde per 1 januari 2013 gesteld op de in het door belanghebbende overgelegde, door twee van elkaar onafhankelijke partijen gesloten huurcontract overeengekomen huurprijs van € 65.000. Naar het oordeel van het Hof brengt de periode van 40 maanden tussen de waardepeildatum en de datum waarop de huurprijs van € 65.000 is ingegaan mee dat de huurprijs van € 65.000 niet zonder meer geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te worden gebruikt. Op zijn minst is nodig dat feiten worden gesteld en, bij betwisting door de wederpartij, aannemelijk worden gemaakt waaruit blijkt dat de prijsontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in de genoemde periode meebrengen dat de huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger is dan de geruime tijd later overeengekomen huurprijs. Aan deze stel- en bewijsplicht heeft belanghebbende niet voldaan.

De taxateur van belanghebbende heeft de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,18 berekend aan de hand van de methode die is beschreven in de Taxatiewijzer. De Taxatiewijzer is te vinden op het internet, echter zonder onderbouwing met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens van de in de Taxatiewijzer opgenomen aannames betreffende onder meer het opslagrisico en de exploitatielasten, waartoe ook het leegstandsrisico wordt gerekend. Reeds om die reden slaagt belanghebbende niet in het van haar verlangde bewijs dat de kapitalisatiefactor van 8,18 niet te laag is. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende zijn keuze voor een opslagrisico van 6,40 percent binnen de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte niet geadstrueerd. Ook een onderbouwing van het percentage van de exploitatiekosten van 29,9, waarvan een leegstandsrisico van 10 percent deel uitmaakt, ontbreekt.

In het eerste door belanghebbende overgelegde taxatierapport ontbreekt een op objectieve, toetsbare gegevens berustende onderbouwing van de daarin vermelde waarde van € 730.000.

Nu geen van beide partijen is geslaagd in het van haar verlangde bewijs, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder die welke partijen in de van hen afkomstige taxatierapporten hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 760.000.

Het Hof stelt voorop dat het op grond van een eigen waardering dient te beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt (vgl. Hoge Raad 23 september 2011, nr. 10/04238, ECLI:NL:HR:LJN BT2293).

In gevallen als het onderhavige waarin het tegen een WOZ-beschikking en/of aanslag in de onroerendezaakbelastingen gerichte bezwaar (mede) de toepassing van het materiële recht betreft, stelt het Hof, indien het bedrag van de vergoeding van de kosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt deel uitmaakt van de rechtsstrijd in hoger beroep, bij de berekening van dit bedrag de factor voor het gewicht van de zaak in de regel op 1. Bijzondere omstandigheden kunnen het Hof ertoe brengen van deze regel af te wijken. Naar het oordeel van het Hof doen zodanige omstandigheden zich in het onderhavige geval niet voor.

Gelet op het vorenoverwogene is het principaal hoger beroep gegrond en het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.

Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof bepaalt deze kosten aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 2.230 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 496 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 en 1 punt voor het bezwaarschrift met een bedrag per punt van € 246 en een wegingsfactor 1).

Tevens zal het Hof de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte taxatiekosten veroordelen. Deze stelt het Hof vast op € 260 (4 uur à € 65 per uur) exclusief omzetbelasting. Naar het Hof begrijpt uit de stukken van het geding, in het bijzonder het onder 3.3.3 vermelde huurcontract, zijn de door belanghebbende verrichte prestaties op grond van artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel b van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) vrijgesteld van omzetbelasting, zodat de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet voor aftrek op grond van artikel 15 van de Wet OB in aanmerking komt. Derhalve dient het zo-even vermelde bedrag van € 260 te worden verhoogd met € 54,60 aan omzetbelasting.

Aan belanghebbende dienen voorts de door haar in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten ten bedrage van (in totaal) € 834 te worden vergoed.

-

verklaart het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk;

-

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

-

vernietigt de uitspraak op bezwaar;

-

wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 760.000;

-

vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;

-

veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.544,60;

-

gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door haar gestorte griffierecht ten bedrage van € 834 te vergoeden.

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.