Gerechtshof Den Haag, 22-02-2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:618, BK-16/00401

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-16/00401

Uitspraak d.d. 22 februari 2017

in het geding tussen:

[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 juli 2016, nummer SGR 15/8772, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 604.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen) van de gemeente [Z] .

1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht van € 331 geheven.

1.4. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 580.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.484 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffie- recht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 januari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand kantoorpand, gebouwd in 1875 en gerenoveerd in 1987. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 1.750 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 209 m2. De onroerende zaak heeft de status van Rijksmonument. Op de waardepeildatum werd de onroerende zaak niet verhuurd.

3.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 december 2015 door [A] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:

"Onroerende zaak

Soort en plaatselijke omschrijving:

Vrijstaand kantoorgebouw met erf en ondergrond, staande en gelegen te [Z] , [Y] .

Kad.gemeente Sectie Nummer Letter/index Grootte

[…] 209 m2

Bron: Kadaster

Eigen grond op erfpacht: Eigen grond

Bij eigen grond waarde ongebouwd: Circa. € 85.000.

Gegevens onroerende zaak:

Kantoor: Bouwjaar: 1875 Oppervlakte bebouwd: ca. 200m2

Vastgestelde waarde: € 604.000.

(…)

Waarde op de peildatum

Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 645.000

(…)

Berekening kantoor [Y]

Verantwoording onderbouwing (referentieobjecten)

[B] , verkocht per 04-07-2014 voor € 475.000*

[C] , verkocht per 24-07-2014 in verhuurde staat voor € 750.000

[D] , verkocht per 08-07-2015 voor € 400.000*

A. Ligging

1. Naaste omgeving en stand.

Het object is gelegen in aanlooproute naar stadscentrum.

2. Belendingen.

Onderhavig object is omgeven door kantoren en winkels.

(…)

5. Onderdeel van beschermd stads of dorpsgezicht.

Het pand heeft een Rijksmonumentenstatus.

(…)

7. Ligging aan een openbare, verharde weg en aansluiting op riolering, gas, water en elektriciteitsvoorzieningen.

Gelegen aan een verharde weg met alle aansluitingen, nutsvoorzieningen en riool.

(…)

9. Parkeermogelijkheden.

Parkeergelegenheid op openbare weg en in directe omgeving diverse parkeerterreinen en overdekte parkeergarage. In dit gebied is betaald parkeren van toepassing.

B. Opstallen

1. Bouwjaar/ouderdom.

Het oorspronkelijke bouwjaar is omstreeks 1875, is in 1987 grondig gerestaureerd en als kantoor in gebruik.

(…)

3. Kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het object.

De kwaliteit is goed, de onderhoudsconditie is goed.

(…)

C. Huursituatie

1. Huidige situatie

a. Volgens opgave van: Eigenaar

Is het object (gedeeltelijk) verhuurd: Neen, het pand is geheel in eigen gebruik.

(…)

2. Verhuurmogelijkheden:

a. Inschatting verhuurbaarheid: Locatie, onderhoud en courantheid zijn goed.

b. Economische huurwaarde: ca. € 58.000 per jaar

(…)

E. Nadere mededelingen

Betreft het vrijstaande kantoorpand “ [E] ”.

Hoogte begane grond 3.60m, hoogte eerste verdieping 3.30m en tweede verdieping 2.80m.

De door gemachtigde genoemde referentie betreft het voormalig [F] ). De bestemming is maatschappelijke doeleinden.

Dit betekent dat de grondprijs in dit gebied van € 400 per m2, dient te worden aangepast naar

ca. € 140 per m2 exclusief BTW.

Hoewel de transactie ruim 1,5 jaar na de waardepeildatum van 01.01.2014 heeft plaatsgevonden, is deze toch als referentie toegevoegd om de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 te onderbouwen.

Het pand staat momenteel te huur voor € 35.000 per jaar in de huidige toestand. Moet grondig worden gerenoveerd/gerestaureerd en er is bovendien asbest aanwezig.

Het pand is vanwege de bestemming (incourant) in voorgaande jaren gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW- methode).

De huurprijs van € 120 per m2 voor de begane grond is dus exclusief de verbouwingskosten.

De tweede verdieping betreft een niet-geïsoleerde open ruimte.

F. Conclusie, Advies

Alle waardebepalende factoren wegend, concludeer ik dat de WOZ-waarde van € 604.000 niet te hoog is vastgesteld en gehandhaafd blijft."

3.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 augustus 2016 door [G] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:

"Waardering:

Marktwaarde vrij van verhuur en gebruik: € 632.000,= (…)

Toegepaste methodiek:

De waardering is mede gebaseerd op: objectvergelijking.

Omschrijving [Y] :

In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte.

Taxatieonderdelen

(…)

Referentieobjecten

[Z] – [H] WOZ-waarde € 575.000,= per 1-1-2014

In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte.

Taxatieonderdelen

(…)

[Z] – [B] Koopsom: € 475.000,= (transactiedatum 1-7-2014

In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke kantoorvilla.

Taxatieonderdelen

(…)

[Z] – [D] Koopsom € 400.000,= (transactiedatum 26-5-2015)

In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke vrijstaande monumentale kantoorvilla.

Taxatieonderdelen

(…)

Opmerkingen:

Deze waardering is tot stand gekomen na globale opname van het object, rekening houdend met:

- stand en ligging van het object;

- bouwaard en constructie;

- staat van onderhoud;

- bestemming;

- alle ons bekende waardebepalende factoren.

Voor deze waardering is er van uit gegaan, dat geen sprake is van waardebeïnvloedende bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen."

3.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 augustus 2015 door [I] . In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:

"D WAARDERING

1 Het object is getaxeerd op:

a WOZ-waarde voor waardepeildatum 1-1-2014 : € 534.000,00

(…)

H KWALIFICATIE