Gerechtshof Den Haag, 02-04-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:798, BK-18/00612
Gerechtshof Den Haag, 02-04-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:798, BK-18/00612
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 2 april 2019
- Datum publicatie
- 19 april 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:798
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1821
- Zaaknummer
- BK-18/00612
Inhoudsindicatie
De waarde in het economisch verkeer van een monumentale woning gelegen aan park is volgens het Hof niet te hoog vastgesteld. Degenen die de door belanghebbende geschetste nadelen zien, zullen derhalve niet degenen zijn die bereid blijken de hoogste prijs voor een pand te bieden. De door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheden met betrekking tot de staat van de woning acht het Hof niet dusdanig dat bij een object als het onderhavige gelet op de grootte en de ligging van de woning alsmede de verkoopprijzen van de overige huizen in de straat daarmee de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00612
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Oosters)
en
(vertegenwoordigers: E.J. Wilhelmy Damsté en [G] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 20 maart 2018, nummer ROT 17/4965.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 431.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het Hof heeft voorafgaande aan de zitting op 4 februari 2019 van de heffingsambtenaar nadere stukken ontvangen waarvan een afschrift is gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 februari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaresse van de woning. De woning betreft een gemeentelijk monument dat is gebouwd in 1906 met op de begane grond een vestibule, gang, voor- en achterkamer en keuken met aanbouw, op de eerste verdieping een slaapkamer aan de voorkant met erker, een slaapkamer aan de achterkant en een badkamer en op de tweede verdieping een slaapkamer, badkamer, een slaapkamer en een bergzolder. De inhoud bedraagt ongeveer 650 m3 en de grondoppervlakte 191 m2. Aan de voorzijde ligt de woning aan een stadspark.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. In de matrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen:
|
m2 |
m3 |
verkoopdatum |
vkp |
vkp-index |
grondwaarde |
prijs per m3 |
|
|
[Y] |
191 |
650 |
174.598 |
378 |
|||
|
[B] |
183 |
635 |
27-05-2016 |
€440.000 |
435.380 |
150.609 |
441 |
|
[C] |
230 |
830 |
03-10-2015 |
€459.000 |
459.000 |
142.708 |
468 |
|
[D] |
275 |
869 |
22-05-2016 |
€465.000 |
460.118 |
200.000 |
408 |
|
[E] |
191 |
650 |
14-12-2016 |
€470.000 |
459.660 |
157.193 |
462 |
|
[F] |
205 |
612 |
09-11-2016 |
€437.000 |
427.823 |
179.217 |
356 |
Voor de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum is een index gehanteerd van 1,05 percent per half jaar.
De heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij twee-onder-een-kapwoningen en herenhuizen de volgende grondstaffel:
1-25 m2 €2.250
26-230 m2 € 619
231-300 m2 € 374.
Aan de woningen aan de […] is factor 4 voor ligging toegekend, aan de andere factor 3. Voor de woning [C] is een andere staffel gehanteerd. Deze woning is als tussenwoning aangemerkt.
Bij de woningen aan de […] is boven de met behulp van de staffel berekende grondwaarde, 10 percent extra waarde aan de grond toegekend voor ligging aan het stadspark.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [G] van 28 december 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de Heffingsambtenaar] daarin.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [D] ,
[E] , [B] , [C] en [F] , allen gelegen te [Z] , zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het enkele feit dat de inhoud van het object [D] meer dan 198m³ afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak en 84m² meer grondoppervlakte heeft, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit object niet bruikbaar is.
[De heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel en de toelichting ter zitting, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
[Belanghebbende] is het met [de heffingsambtenaar] eens dat het vergelijkingsobject [D] in beginsel goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object veel meer inhoud heeft en is gelegen op een groter perceel, terwijl dit object maar € 34.000,- boven de WOZ-waarde van de onroerende zaak is verkocht. Volgens [belanghebbende] zou het verschil in waarde groter moeten zijn en onderschrijft dit verkoopcijfer dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Verder voert [belanghebbende] aan dat de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten veel van elkaar verschillen, terwijl deze objecten relatief dicht bij elkaar liggen.
Het vergelijkingsobject [F] ligt beter beschut en aan vaarwater, terwijl de onroerende zaak die voordelen niet heeft. Het vergelijkingsobject [B] ligt aan de andere kant van de stadsplantage en heeft aan de achterzijde een vrije ligging. Dit is niet het geval bij de onroerende zaak.
Ter zitting heeft de taxateur de staffelberekening toegelicht en uitgelegd dat voor de onroerende zaak een percentage van 10% boven op de grondwaarde is berekend, omdat de onroerende zaak aan de voorzijde vrij uitzicht heeft op een park. Nu [de heffingsambtenaar] het verschil in de grondwaarden voldoende inzichtelijk heeft gemaakt, heeft [de heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.”