Gerechtshof Den Haag, 15-09-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1760, BK-21/00183
Gerechtshof Den Haag, 15-09-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1760, BK-21/00183
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 15 september 2021
- Datum publicatie
- 7 oktober 2021
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:1760
- Zaaknummer
- BK-21/00183
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ
De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite WOZ-waarde van de woning evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de WOZ-waarde van de woning in goede justitie vast.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00183
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 15 februari 2021, nummer ROT 19/6329.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 242.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 230.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 augustus 2021. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement van het bouwjaar 2006 en is gelegen in de wijk [naam wijk] . De woning is gelegen op de begane grond nabij de ingang van het appartementengebouw waar het deel van uitmaakt. De inhoud van de woning is ongeveer 320 m3.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en de daarbij behorende matrix overgelegd. In het taxatieverslag is een zestal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] (de vergelijkingsobjecten). Alle vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt in [woonplaats] gelegen als de woning. Verder zijn in het taxatierapport en de matrix per vergelijkingsobject factoren (1 t/m 5) vermeld voor de objectkenmerken kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en is een waarde toegekend aan eventuele bijgebouwen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam] van 18 december 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn vergelijking (mede) kan baseren op [adres 2] , een appartement gelegen in hetzelfde gebouw en eveneens op de begane grond, ondanks dat de verkoopdatum relatief ver na de waardepeildatum ligt. Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld een arrest van het Hof van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1683, kunnen immers ook verkoopcijfers die geruime tijd voor of na de waardepeildatum zijn behaald, onder omstandigheden bij de waardebepaling worden gebruikt, als rekening wordt gehouden met de ontwikkeling van de marktwaarde en andere voor de waarde van de woning relevante wijzigingen van de woning en de vergelijkingsobjecten in de tussentijd.
6. Eiser kan worden toegegeven dat verweerder niet waarneembaar rekening heeft gehouden met de door hem beschreven negatieve aspecten (zoals geluids- en stankoverlast, zichtbeperking, minder lichtinval, lucht van brandende sigaretten) die samenhangen met de ligging van de onroerende zaak nabij de ingang en direct naast een parkeermogelijkheid. Verweerder heeft de WOZ waarde van de onroerende zaak ter onderbouwing vergeleken met de koopsom van de [adres 2] (gecorrigeerd voor de verschillen in gebouwde voorzieningen (berging, balkon e.d.) en naar 1 januari 2018) en met de gemiddelde koopsom van alle vergelijkingsobjecten (op dezelfde wijze gecorrigeerd), alles uitgedrukt in €/m3. Het verschil dat deze vergelijking oplevert is dusdanig ruim dat hiermee de negatieve aspecten van de ligging van [adres] , voor zover ze kunnen worden beschouwd als objectieve nadelen, zijn verdisconteerd.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”