Gerechtshof Den Haag, 06-10-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2338, BK-21/00221

Eiseres maakt verder aanspraak op een dwangsom in de zin van artikel 4:17 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) vanwege het niet verstrekken van nadere stukken en een dwangsom omdat de beslissing op bezwaar dateert van 31 januari 2019, terwijl zij verweerder op 2 januari 2019 in gebreke had gesteld.

3. De onroerende zaak is een appartement met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex ‘ [naam appartementencomplex] ’ (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag - 3.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5. Eiseres richt haar beroep ook tegen de OZB-aanslagen en WOZ-beschikkingen over de jaren 2014 tot en met 2017. De rechtbank stelt vast dat het eerder door eiseres ingediende beroep tegen de aanslag/beschikking over het belastingjaar 2017 is afgedaan in haar uitspraak van 5 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8982). Die uitspraak is inmiddels onherroepelijk. Ten aanzien van de aanslagen/beschikkingen over de jaren 2014 tot en met 2016 heeft verweerder onbestreden gesteld dat eiseres daartegen niet tijdig – binnen de wettelijke termijn van 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet voor die jaren – bezwaar heeft gemaakt.Eiseres heeft niet vermeld waarom zij geen of te laat bezwaar heeft ingediend, waardoor de termijnoverschrijding niet verschoonbaar kan worden geacht. Onder die omstandigheden is het beroep van eiseres tegen de besluiten uit de jaren 2014 tot en met 2017 niet ontvankelijk.Voor zover de verwijzing naar de besluiten uit eerdere jaren de strekking heeft van een verzoek om ambtshalve tot herziening (naar de rechtbank begrijpt: verlaging van de WOZ-waarde) ervan over te gaan, overweegt de rechtbank het volgende.Gelet op het gesloten stelsel van rechtsbescherming als bedoeld in artikel 26 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR), dat gelet op artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is op besluiten op grond van de Wet WOZ , kan uitsluitend bezwaar worden gemaakt en beroep worden ingesteld indien de wet daarin voorziet. Niet in geschil is dat onherroepelijk is beslist over de tijdvakken waarop het verzoek van eiseres om – zo begrijpt de rechtbank – toepassing van artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ betrekking heeft. Gelet op de toelichting bij het Uitvoeringsbesluit staat tegen zo’n ambtshalve besluit geen bezwaar en beroep open (ECLI:NL:GHDHA:2015:1492, bevestigd met ECLI:NL:HR:2016:429).

6. Eiseres vordert dat verweerder onderliggende stukken overlegt. Zij betoogt dat verweerder haar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens waarop hij de WOZ-waarde heeft gebaseerd. Dit betoog slaagt.

In dit verband wijst de rechtbank op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Daarin is overwogen dat gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in databases in beginsel op de zaak betrekking hebben voor zover zij van belang zijn voor, en voor het bestuursorgaan raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzen en van de daarbij gebruikte gegevens en aannamen wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannamen en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.

Verweerder heeft met het taxatieverslag, het taxatierapport 2017, de matrix en de daarop gegeven toelichting inzicht gegeven in de relevante gegevens uit de vergelijking. Verweerder heeft zich voor wat betreft het door hem gehanteerde indexeringspercentage voor de aanpassing van de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum 1 januari 2017 evenwel beperkt tot de vaststelling dat in de relevante periode sprake was van sterke prijsstijgingen. In zoverre is hij in gebreke gebleven bij het geven van inzicht in zijn keuzen, aannamen en gegevens. In zoverre is het beroep dus gegrond. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit vernietigen en zal hierna beoordelen of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

De in het taxatieverslag en het verweerschrift vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 7] , [adres 6] en [adres 5] ) en de alleen in het verweerschrift vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) zijn allen bruikbaar bij de waardering, omdat ze deel uitmaken van hetzelfde appartementencomplex en daarmee op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten met uitzondering van de [adres 7] (121 m2) hebben dezelfde oppervlakte als de onroerende zaak.

De rechtbank stelt vast dat de transacties ten aanzien van de objecten [adres 7] , [adres 6] en [adres 5] zijn gesloten tussen 4 dagen en 8 maanden na de waardepeildatum van 1 januari 2017, terwijl de transacties ten aanzien van de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] tussen 13 en 20 maanden vóór de waardepeildatum liggen. Verweerder heeft – onbestreden – aangegeven rekening te hebben gehouden met de ontwikkelingen op de woningmarkt en de scherpe prijsstijgingen in de betrokken periode. De WOZ-waarde is van deze prijzen afgeleid, waarbij de waarde van de onroerende zaak verhoudingsgewijs aan de lage kant is vastgesteld. In het taxatierapport 2017 is de m²-prijs gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2016 en naar een oppervlakte van 84 m². Verweerder heeft niet kenbaar de correctie naar waardepeildatum 1 januari 2017 uitgevoerd of het door hem daarvoor gebruikte indexeringspercentage vermeld. Nu de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak, uitgedrukt in prijs per m2 (zie de matrix in het verweerschrift), substantieel lager is dan de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten die het dichtst bij de waardepeildatum zijn verkocht ( [adres 7] , [adres 6] en [adres 5] ) is – ook zonder dat het door verweerder gehanteerde indexeringscijfer bekend is – aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Eiseres stelt dat de ligging van de onroerende zaak (boven de overloop van een trappenhuis, ten opzichte van de in het gebouw aanwezige sportschool en op korte afstand tot de kantoren) zou moeten leiden tot een lagere waarde ten opzichte van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft vermeld dat hij rekening heeft gehouden met de liggingsfactoren die op het individuele appartement betrekking hebben en dat hij vergelijkingsobjecten heeft geselecteerd op een ligging die zoveel mogelijk overeenkomt met die van de onroerende zaak. Uit onder meer het taxatieverslag blijkt, dat verweerder een ruime marge (van zeker 10%) heeft aangehouden tussen de koopprijzen (naar waardepeildatum 1 januari 2017) van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Eiseres betwist onvoldoende gemotiveerd, dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de overblijvende verschillen in ligging.

Eiseres heeft er ter zitting op gewezen, dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten moeten worden verminderd met de aanspraken op het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex. Verweerder heeft ter zitting vermeld dat alle vergelijkingsobjecten deel uitmaken van dezelfde VvE en dat de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten alleen worden gecorrigeerd voor aanspraken op het reservefonds, indien die tenminste een waarde van € 3.000,- vertegenwoordigen. Verweerder heeft ter zitting onbestreden gesteld dat hij uit de betreffende notariële leveringsaktes heeft opgemaakt dat dat hier niet het geval is. Het verschil tussen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is groter dan de eventuele aan de vergelijkingsobjecten toe te rekenen resterende, in omvang beperkte aanspraak op het reservefonds van de VvE.

Eiseres heeft gewezen op het feit, dat de afwerking (vloeren, kastjes e.d.) en onderhoudstoestand van haar appartement ver achterblijven bij die van de vergelijkingsobjecten en dat dat onvoldoende in de waarde tot uitdrukking is gekomen. Eiseres wijst in dit verband niet op gebreken, die alleen tegen hoge kosten zijn te verhelpen. Vastgesteld wordt dat verweerder op 19 augustus 2019 een inpandige taxatie heeft verricht en dat de taxateur de onroerende zaak inpandig heeft opgenomen. Die opname heeft niet geleid tot een aanpassing van het standpunt van verweerder ten aanzien van de WOZ-waarde. Met het verschil (van tenminste 10%) dat verweerder heeft aangehouden tussen de koopprijzen (naar waardepeildatum 1 januari 2017) van de vergelijkingsobjecten en de WOZ-waarde van de onroerende zaak is (behalve met de beperkte verschillen in ligging met de vergelijkingsobjecten en de beperkte aanspraak op het reservefonds van de VvE, waarover is geoordeeld in 7.3 en 7.4) ook voldoende rekening gehouden met de sobere kwaliteit van de vloer, de badkamer en de keuken. Eiseres heeft niet gemotiveerd betwist dat het verschil onvoldoende zou zijn.

Voor zover eiseres betoogt, dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende effecten van slecht onderhoud en de storingen van de autolift, de aanrijschade van de autolift, het WTW-systeem en de storingen aan de verwarming, wordt zij hierin niet gevolgd. Al deze factoren gelden voor het hele appartementencomplex en hebben dus eenzelfde effect op de waarde van de vergelijkingsobjecten. Die effecten worden dus geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van die objecten.

Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiseres naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten.

8. Eiseres en verweerder hebben ter zitting overeenstemming bereikt over het feit dat verweerder niet tijdig na ontvangst van de ingebrekestelling op 2 januari 2019 uitspraak heeft gedaan, nu de uitspraak is gedaan op 31 januari 2019 en dat verweerder daarom een dwangsom van € 357,- heeft verbeurd.

9. Hetgeen eiseres voor het overige naar voren heeft gebracht, behoeft in het licht van het vorenstaande geen verdere bespreking meer.

10. Gelet op het voorgaande kunnen de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Eiseres moet dus nog steeds de aanslag betalen.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.”