Gerechtshof Den Haag, 16-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652, BK-21/00609

2.3.1.

Op 27 juni 2019 heeft de gemachtigde van belanghebbende in de bezwaarfase, [A] , een gesprek gehad met de Heffingsambtenaar.

2.3.2.

Zoals volgt uit het proces verbaal van de zitting van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar tijdens voormeld gesprek aan de toenmalig gemachtigde van belanghebbende twee taxatiematrices (matrices) verstrekt met daarop gegevens van de woning alsmede enerzijds de gegevens van drie recreatiewoningen gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] en anderzijds de gegevens van drie recreatiewoningen gelegen aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] . Van elke woning zijn de primaire objectkenmerken, te weten soort object, bouwjaar, inhoud, bijgebouwen en grondoppervlakte, vermeld alsmede de secundaire objectkenmerken, te weten ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen. De matrices bevatten verder de marktgegevens van de voormelde zes woningen, de waarde-invloeden van de secundaire objectkenmerken en een grondstaffel.

2.5.1.

De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een matrix overgelegd met de gegevens van de woning alsmede de gegevens van de drie recreatiewoningen gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] waarbij in aanvulling op de onder 2.3.2 opgenomen matrix de rekenkundige opbouw van de waarde van de woning is opgenomen. De door de Heffingsambtenaar berekende waarde van de woning bedraagt € 317.331.

2.5.2.

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en twee matrices overgelegd. De tweede matrix is specifiek opgesteld om de woning te vergelijken met recreatiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht en evenals de woning een kleine inhoud hebben. In de matrices is de waarde van de woning bepaald op respectievelijk € 317.331 en € 301.974. Naast gegevens van de woning, bevatten de matrices gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De ligging van de woning bij de Reeuwijkse plassen is in principe heel gunstig, maar de VLOK-waardering in de matrices is verlaagd van een ‘7’ (gebruikelijk voor een dergelijke ligging) naar een ‘5’ in verband met de beperkingen in bereikbaarheid. Ook voert verweerder aan dat eiser de gedingstukken heeft kunnen inzien tijdens de hoorzitting, met uitzondering van de matrices en de permanente marktanalyses die pas zijn opgesteld en geanalyseerd in de beroepsfase en dus in de bezwaarfase niet beschikbaar waren.

7. De rechtbank stelt voorop dat naar haar oordeel, anders dan eiser stelt, geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de grieven die eiser in zijn bezwaarschrift tegen de beschikking heeft aangevoerd. Verder merkt de rechtbank op dat gedurende de bezwaarfase artikel 7:4, tweede lid, Algemene wet bestuursrecht (Awb) geldt, op grond waarvan het bestuursorgaan alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage moet leggen. Niet in geschil is dat eiser tijdens een gesprek met mevrouw [B] op 27 juni 2019 een passief inzagerecht heeft gehad in het taxatieverslag en een waardeberekening waarin de gebruikte vergelijkingsobjecten zijn genoemd. Vervolgens heeft op 21 januari 2020 nog een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Door de gelegenheid te bieden tot inzage in deze op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting, heeft verweerder aan de op hem rustende verplichtingen op grond van artikel 7:4 Awb voldaan. Ten aanzien van het in de bezwaarfase beschikbaar stellen van de twee matrices en de permanente marktanalyses, merkt de rechtbank op dat verweerder deze enkel opmaakt ten behoeve van beroepsprocedures en dat deze daarom in de bezwaarfase nog niet bestonden en dan ook niet verstrekt konden worden. Voor zover eiser betoogt dat de waardebepaling in de bezwaarfase door verweerder onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is gemaakt, volgt de rechtbank hem daarin niet. In de tijdens de bezwaarfase overgelegde waardeberekening staan onder meer de marktgegevens en de VLOK-coderingen van de vergelijkingsobjecten evenals de grondstaffel vermeld. Hiermee heeft verweerder het vereiste inzicht gegeven.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder in deze matrices bepaalde waarde van de woning bedraagt ruim € 90.000 (eerste matrix) respectievelijk ruim € 106.000 meer dan de WOZ-waarde van € 211.000. Daarmee is ruim voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten, zoals bereikbaarheid en vaarmogelijkheden, nog daargelaten of, zoals eiser stelt en verweerder betwist, van deze elementen voor een recreatiewoning zoals de woning een waardedrukkend effect uitgaat. De rechtbank voegt hieraan toe dat verweerder niettemin rekening heeft gehouden met een waardedrukkend effect dat uitgaat van de verminderde bereikbaarheid van de woning door de ligging met een ‘5’ te waarderen en het perceel zodoende 20% lager te waarderen, waar de vergelijkingsobjecten nagenoeg allemaal met een ‘7’ beoordeeld zijn. Zonder die aanpassing zouden de matrices leiden tot waardes van de woning die ruim € 145.000 respectievelijk € 161.000 boven de WOZ-waarde liggen. Daarbij acht de rechtbank aannemelijk dat het in de matrix gebruikte vergelijkingsobject [adres 2] niet als een reguliere woning heeft te gelden. Verweerder heeft daarover ter zitting verklaard dat aan dit object een persoonsgebonden gedoogbeschikking voor permanente bewoning was verbonden. Deze beschikking is uiterlijk vervallen met de in de matrix genoemde verkoop en kon de daarin gebruikte koopprijs dus niet meer beïnvloeden. Eisers stelling dat de door verweerder in zijn eerste matrix gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn omdat deze woningen een grotere inhoud hebben en over een kleiner perceel beschikken volgt de rechtbank niet. Met de tweede matrix, waarin enkel de kleinste vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die nabij de woning rond de waardepeildatum zijn verkocht, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde ook niet te hoog is vastgesteld bij een systematische vergelijking met kleine recreatiewoningen die beschikken over een relatief groter perceel. De rechtbank voegt hieraan toe dat uitsluitend al de grondwaarden van die vergelijkingsobjecten in die tweede matrix op een hoger bedrag zijn bepaald dan de WOZ-waarde van de woning, hoewel de oppervlakten bij ieder van die vergelijkingsobjecten kleiner zijn dan het bij de woning behorende perceel.

10. Al hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

12. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade kan aanleiding bestaan indien de behandeling van het bezwaar en beroep onredelijk lang hebben geduurd. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AO9006). Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Vanwege deze crisis zijn immers enkele maanden bij de rechtbank slechts weinig zittingen mogelijk geweest en vervolgens dienden verdaagde zittingen opnieuw ingepland te worden.

13. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 11 april 2019. De rechtbank doet op 28 mei 2021 uitspraak, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding af.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”