Gerechtshof Den Haag, 07-12-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752, BK-22/00483
Gerechtshof Den Haag, 07-12-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752, BK-22/00483
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 december 2022
- Datum publicatie
- 30 januari 2023
- Annotator
- Zaaknummer
- BK-22/00483
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ. De vastgestelde waarde van de woning is aannemelijk gemaakt. Er is voldoende inzicht verschaft in de toegepaste indexeringspercentages.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00483
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 maart 2022, SGR 21/73.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 441.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 24 oktober 2022 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 oktober 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit het bouwjaar 2017 met een inhoud van 381 m3. De woning is verder voorzien van een berging en een parkeerplaats.
Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 434.000 een Rapport prijsontwikkeling woningen overgelegd van Vastgoedpro. Hierin is de koopsom van de woning van € 379.000 vanaf de transactiedatum 1 september 2017 met een percentage van 14,6 geïndexeerd naar de waardepeildatum. De geïndexeerde koopsom is in het rapport bepaald op € 434.503.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning een matrix overgelegd waarin de gegevens van de woning en een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , zijn opgenomen. Verder heeft de Heffingsambtenaar vastgoedrapporten (inclusief foto’s) van iWOZ overgelegd van de vergelijkingsobjecten en grafieken waarin de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten vanaf de waardepeildatum tot aan de transactiedatum wordt weergegeven. Bij de grafieken is de volgende toelichting gegeven:
“De trend is gebaseerd op 486 verkoopcijfers van appartementen in de [gemeente] . De blauwe lijn is de trend van de verkoopcijfers, de groene en rode lijn geven het 95% interval aan. De blauwe rondjes zijn geanalyseerde verkoopcijfers. De rode ruitjes zijn verkoopcijfers die niet bruikbaar zijn of die nog niet zijn geanalyseerd.”
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. Verder heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep een luchtfoto van de ligging van het appartementencomplex, foto’s van de ligging van het vergelijkingsobject [adres 3] en de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met berging en parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 381 m³.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 434.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiser naar de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] en stelt eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het eigen transactiecijfer van 1 september 2017 van € 379.000. Verder voert eiser aan dat verweerder ten onrechte geen correcties heeft toegepast in verband met de onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaren (de VvE-reserve), dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg en dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de indexeringspercentages.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 441.966. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"[1].
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Deze vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging, uitstraling en voorzieningenniveau betreft goed vergelijkbaar met de woning. Omdat er goed bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, deze dichter rondom de waardepeildatum zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer van de woning 15 maanden voor de waardepeildatum is gerealiseerd, is er geen goede reden om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. [adres 2] is 35 m3 groter, heeft dezelfde staat van onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau en is op 29 mei 2019 verkocht voor € 470.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 472.000. [adres 3] is 9 m3 groter, heeft een slechtere staat van onderhoud en kwaliteit en is op 7 mei 2018 verkocht voor € 392.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 418.870. [adres 4] is 25 m3 kleiner, heeft dezelfde staat van onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau en is op 1 november 2018 verkocht voor € 432.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 446.888.
De uit de verkoopprijzen herleide m3-prijzen voor de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar dezelfde staat van onderhoud en kwaliteit als de woning, bedragen € 1.084 ( [adres 2] ), € 1.101 ( [adres 3] ) en € 1.086 ( [adres 4] ), waarbij verweerder voor de onderhavige woning een prijs van € 1.086 hanteert. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat ten aanzien van het VvE-reserve een correctie op de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, faalt. Verweerder heeft in de matrix bij de vergelijkingsobjecten de aanwezigheid van het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten gehaald alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser. Met betrekking tot de stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg, is van belang dat twee van de vergelijkingsobjecten dezelfde ligging hebben, en dient, aangezien het tegendeel is gesteld noch gebleken, ervan te worden uit te gaan dat dit aspect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het indexeringspercentage geldt dat verweerder grafieken heeft overgelegd waaruit de waardeontwikkeling van 486 verkoopcijfers van appartementen in de [gemeente] volgt tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2020. Het resultaat is per vergelijkingsobject weergegeven. Hiermee is het gehanteerde indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt, aangezien de weerspreking hiervan door eiser onvoldoende is.
10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft
gemaakt de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 434.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.