Gerechtshof Den Haag, 18-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:53, BK-21/00362
Gerechtshof Den Haag, 18-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:53, BK-21/00362
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 18 januari 2022
- Datum publicatie
- 7 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:53
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2021:4305, Bekrachtiging/bevestiging
- Oorspronkelijk arrest: ECLI:NL:GHDHA:2022:377
- Zaaknummer
- BK-21/00362
Inhoudsindicatie
Art. 17 WOZ.
WOZ-waarde woning en garagebox; is voldoende rekening gehouden met de verschillen met de vergelijkingsobjecten? Op de zaak betrekking hebbende stukken; vastgoedrapport pas in hoger beroep overgelegd. Geen vergoeding van immateriële schade; de termijnverlenging in verband met corona leidt niet tot een splitsing van de bezwaar- en beroepsfase voor de beoordeling of de redelijke termijn is overschreden.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00362
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 16 april 2021, nummer SGR 20/2169.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 665.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 december 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekeengezinswoning van het bouwjaar 1950 en is gelegen in de buurt [naam wijk] . De woning heeft een garage en twee dakkapellen. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 149 m² en de oppervlakte van het perceel ongeveer 385 m².
De Heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix is een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Alle vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt in [woonplaats] gelegen als de woning. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een “Vastgoedrapport woningen” van [naam] van het vergelijkingsobject [adres 4] overgelegd (het vastgoedrapport).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning van eiser gelegen hoekeengezinswoningen. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en staat van onderhoud. De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [adres 4] goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Dit betreft een woning met 10 m² meer gebruiksoppervlakte, een slechter energielabel G dan de woning en gedateerde voorzieningen. Voorts verkeert dit object, zo heeft verweerder onweersproken verklaard, in een mindere staat van onderhoud dan de woning. Vanwege deze mindere staat van onderhoud en het slechtere energielabel is verweerder bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van een vierkante-meterprijs die (overigens marginaal) boven de vierkante-meterprijs van [adres 4] ligt (€ 2.999 om € 2.933).
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt waarop de door hem bepleite waarde van € 615.000 is gebaseerd. Dat de voorzieningen en het onderhoud van de woning aanzienlijk slechter zijn dan bij [adres 4] is niet aannemelijk gemaakt.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.1 Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
12. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 27 maart 2019 en heeft op 7 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 16 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van 2 jaar en bijna drie weken verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”