Gerechtshof Den Haag, 30-08-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1765, BK-22/01266

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze onder 4. genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op het bouwjaar, type woning en bruto oppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. De objectkenmerken van woning en de vergelijkingsobjecten zijn, met uitzondering van de kwaliteit, als gemiddeld beoordeeld met een vlokcodering van 3 (op een schaal van 5). Uit de matrix volgt dat de kwaliteit van de woning lager is beoordeeld (vlokcode 2) en de kwaliteit van [adres 4] hoger (vlokcode 4). Verweerder heeft toegelicht dat de mindere kwaliteit het gevolg is van een sober uitgevoerde keuken en badkamer, hetgeen gebruikelijk is bij een (sociale) huurwoning. De uit de verkoopprijzen herleide m²-prijzen voor deze vergelijkingsobjecten heeft verweerder gecorrigeerd naar eenzelfde oppervlakte als de woning en gecorrigeerd naar eenzelfde kwaliteit/luxe. Uit de matrix volgt verder dat verweerder vanwege de ligging in een buurt met veel (sociale) huurwoningen de waarde van de woning heeft verminderd met € 200 per m² waardoor voor de woning een aanvullende correctie op de waarde van de woning heeft plaatsgevonden van € 18.800. Met de gemaakte correcties heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de mindere kwaliteit en de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder verder onweersproken verklaard dat uit transactiecijfers blijkt dat de (geluids)overlast door nieuwbouw, parken, scholen en religieuze instellingen in de wijk, zoals door eiseres gesteld, geen of een beperkte invloed heeft op de marktwaarde van de in die wijk gelegen woningen. Indien daar wel sprake van is dan is dit verdisconteerd in de verkoopwaarde.

9. Wat eiseres daartegen heeft aangevoerd, doet daar niet aan af. De stelling van eiseres dat sprake is van achterstallig onderhoud, aangekondigde renovaties nog niet plaats hebben gevonden en de woning dus niet als gemiddeld kan worden aangemerkt, vind geen steun in de feiten. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat wel onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden waaronder werkzaamheden aan het dak en uit de stukken van het dossier volgt dat er ook in 2015 renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de woning. Dat er sprake is van een verminderde onderhoudstoestand van de woning is de rechtbank niet gebleken.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld.

11. Op grond van artikel 4:19 van de Awb, wordt het onderhavige beroep geacht mede te zijn gericht tegen de dwangsombeschikking.

12. Eiseres stelt dat zij recht heeft op een hogere dwangsom, omdat zij de uitspraak op bezwaar na de dagtekening per post heeft ontvangen. Op grond van artikel 4:17, derde lid, Awb is de eerste dag waarover een dwangsom verschuldigd is, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen. Eiseres heeft bij brief van 12 februari 2021 verweerder in gebreke gesteld en verweerder heeft de ingebrekestelling ook op die dag ontvangen. De termijn van twee weken om alsnog te beslissen, vangt aan op de dag na die waarop de ingebrekestelling door het bestuursorgaan is ontvangen. De termijn is dus aangevangen op 13 februari 2021 en verweerder had dus uiterlijk op 26 februari 2021, uitspraak op bezwaar moeten doen.

13. Eiseres heeft voorts verzocht om vergoeding van immateriële schade (isv) ontstaan door termijnoverschrijding. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.

14. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 4 maart 2020 en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan op 5 maart 2021. Vervolgens is door de rechtbank op 30 november 2022 uitspraak gedaan. Dat is twee jaar en ruim acht maanden na het indienen van het bezwaarschrift, zodat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) negen maanden. Dat betekent dat eiseres recht heeft op een immateriële schadevergoeding, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze zaak hiervan sprake. Eiseres is huurder van de woning. De vastgestelde WOZ-waarde van de woning maakt geen onderdeel uit van de heffingsmaatstaf voor de (gebruikers)heffingen, hetgeen door eiseres ook niet is betwist. Een wijziging van de WOZ-waarde kan derhalve niet leiden tot een lagere gebruikersheffing. Het financiële belang van eiser bij deze procedure moet dan in zoverre ook nihil worden geacht. In die situatie bestaat daarom geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij eiseres heeft veroorzaakt en kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.[3]

15. De ter zitting opgeworpen blote stelling van eiseres dat de WOZ-waarde van invloed is op de hoogte van de huur leidt niet tot een ander oordeel te meer nu verweerder, onder verwijzing naar een voorbeeld op de website van de Waarderingskamer, gemotiveerd heeft weersproken dat deze invloed als gevolg van het puntenstelsel bij sociale huurwoningen zeer gering is. Dat een (groter) financiële belang van de onderhavige procedure er volgens eiseres ook in is gelegen dat de woningbouwvereniging de woning in de toekomst mogelijk te koop zal aanbieden en zij deze mogelijk zou kunnen willen kopen, kan haar evenmin baten. De rechtbank acht deze stelling over mogelijke toekomstige gebeurtenissen, zonder enige toezegging van de woningbouwvereniging dat dit ook daadwerkelijk zal gaan plaatsvinden, te onbepaald. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn daarom af.