Gerechtshof Den Haag, 24-01-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:683, BK-22/00746 en BK-22/00747
Gerechtshof Den Haag, 24-01-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:683, BK-22/00746 en BK-22/00747
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 januari 2023
- Datum publicatie
- 22 mei 2023
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2024:709
- Zaaknummer
- BK-22/00746 en BK-22/00747
- Relevante informatie
- Art. 16 WOZ, Art. 17 WOZ, Art. 40 WOZ, Art. 1 EP EVRM, Art. 14 EVRM, Art. 3:4 Awb
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Objectafbakening woning. Artikel 16 aanhef, letter c en d, Wet WOZ. Geen schending artikel 1 van het EP bij het EVRM of artikel 14 EVRM, artikel 3:4, lid 2, Awb, art. 40 Wet WOZ en art. 7:4 Awb. Algemene verordening gegevensbescherming. Afwijzing vergoeding van immateriële schade waarom voor het eerst in hoger beroep is verzocht.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00746 en BK-22/00747
in het geding tussen:
(gemachtigde: […] )
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 juni 2022, nummers ROT 21/304 en ROT 21/1045.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1a] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 554.000 (de beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag 1).
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1b] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 484.000 (de beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag 2).
Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de tegen beschikking 1 en beschikking 2 en de aanslag 1 en 2 gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is éénmaal een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld.
“De Rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten;
- wijzigt de WOZ-beschikkingen 1 en 2 in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 490.000,- en € 425.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 2 december 2022 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 december 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1a] en [adres 1b] te [woonplaats] . Het betreft twee boven elkaar gelegen tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 185 m² en 181 m². Het bouwjaar van de onroerende zaken is 1922. De onroerende zaken zijn voor de toepassing van de Wet WOZ door de Heffingsambtenaar aangemerkt als twee objecten.
Naar aanleiding van het door belanghebbende gemaakte bezwaar tegen de aanslagen 1 en 2 heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende bij brieven van 23 en 30 juni 2020 verzocht om foto’s van de onroerende zaken toe te zenden. Een inpandige opname was op dat moment in verband met het COVID-19-virus niet mogelijk. De brieven luiden als volgt:
“(…) Volgens u is de waarde niet juist vastgesteld. U heeft daarbij aangegeven dat de woning een aantal minpunten heeft.
Normaal gesproken komt de taxateur langs om uw woning te bekijken. Op dit moment is dat niet mogelijk vanwege het coronavirus. Het RIVM (het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu) geeft namelijk aan contacten zoveel mogelijk te vermijden.
Natuurlijk willen we uw bezwaarschrift zo snel mogelijk afhandelen. Daarom verzoek ik u om foto's te maken van uw woning (woonkamer, keuken, badkamer en de door u genoemde minpunten). Wilt u deze foto's voor [8 juli 2020 ( [adres 1a] ) respectievelijk 15 juli 2020 ( [adres 1b] ), Hof] sturen naar [e-mailadres]
(…)
Het toezenden van de foto's is niet verplicht. Als u hieraan niet mee wilt of kunt werken ga ik bij de afhandeling van uw bezwaarschrift uit van de gegevens die ik van uw woning heb.”
Bij e-mail van 7 juli 2020 heeft belanghebbende een aantal foto’s aan de Heffingsambtenaar verstrekt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2020 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar betreffende [adres 1a] afgewezen en de beschikking 1 en de aanslag 1 gehandhaafd. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix in het geding gebracht, waarin het volgende is opgenomen:
|
“Adres |
[adres 1a] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
Type woning |
Benedenwoning |
Benedenwoning |
Benedenwoning |
Benedenwoning |
|
Buurt |
[buurt] |
[buurt] |
[buurt] |
[buurt] |
|
Bouwjaar |
1922 |
1922 |
1922 |
1919 |
|
Gebruiksoppervlakte |
185 m2 |
142 m2 |
130 m2 |
158 m2 |
|
Tuinoppervlakte |
95 m2 |
0 m2 |
40 m2 |
95 m2 |
|
VLOK |
3 – 3 – 3 – 3 |
3 – 3 – 3 – 3 |
3 – 3 – 3 – 4 |
3 – 3 – 3 – 3 |
|
Vastgestelde WOZ-waarde |
€ 554.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
15-1-2019 |
6-3-2018 |
27-8-2018 |
|
|
Koopsom |
€ 392.500 |
€ 470.000 |
€ 575.000 |
|
|
Koopsom op waardepeildatum |
€ 392.500 |
€ 533.565 |
€ 607.811 |
|
|
Waardeverandering |
0% |
13,52% |
5,71% |
|
|
Tuinwaarde |
€ 67.170 |
€ 37.965 |
€ 67.170 |
|
|
Prijs tuin per m2 |
€ 707 |
€ 949 |
€ 707 |
|
|
Hoofdgebouw waarde |
€ 486.830 |
€ 392.500 |
€ 495.600 |
€ 540.641 |
|
Prijs opstal per m2 |
€ 2.632 |
€ 2.764 |
€ 3.812 |
€ 3.422” |
Bij uitspraak op bezwaar van eveneens 8 december 2020 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar betreffende [adres 1b] ook afgewezen en de beschikking 2 en de aanslag 2 gehandhaafd. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix in het geding gebracht, waarin het volgende is opgenomen:
|
“Adres |
[adres 1b] |
[adres 5] |
[adres 6] |
[adres 7] |
|
Type woning |
Bovenwoning |
Bovenwoning |
Bovenwoning |
Bovenwoning |
|
Buurt |
[buurt] |
[buurt] |
[buurt] |
[buurt] |
|
Bouwjaar |
1922 |
1923 |
1917 |
1922 |
|
Gebruiksoppervlakte |
181 m2 |
163 m2 |
137 m2 |
126 m2 |
|
VLOK |
3 – 3 – 3 – 3 |
3 – 3 – 3 – 3 |
3 – 3 – 4 – 3 |
3 – 3 – 3 – 3 |
|
Vastgestelde WOZ-waarde |
€ 484.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
2-11-2018 |
18-4-2018 |
15-7-2019 |
|
|
Koopsom |
€ 426.799 |
€ 471.000 |
€ 438.000 |
|
|
Correctie reservefonds VVE |
- € 125 |
€ 0 |
€ 0 |
|
|
Koopsom op waardepeildatum |
€ 438.177 |
€ 525.600 |
€ 399.624 |
|
|
Waardeverandering |
2,70% |
11,59% |
-8,76% |
|
|
Dakterras |
€ 10.000 |
€ 10.000 |
||
|
Hoofdgebouw waarde |
€ 484.000 |
€ 438.177 |
€ 515.600 |
€ 389.624 |
|
Prijs opstal per m2 |
€ 2.674 |
€ 2.688 |
€ 3.764 |
€ 3.092” |
Naar aanleiding van de ingediende beroepschriften bij de Rechtbank is door de Heffingsambtenaar een compromisvoorstel gedaan. Bij brief van 23 juni 2021 heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende het volgende geschreven:
“In uw beroepschrift geeft u aan dat het echter 1 object betreft, doorgebroken over en weer, in zijn totaliteit vrij toegankelijk en niet afsluitbaar, en dat dit gehele pand wordt bewoond door uw zoon en uzelf, de eigenaar van beide panden. Zowel fysiek als juridisch zou in feite geen sprake zijn van een gesplitst pand.
Voor de onderhavige aanslagen zou dit betekenen dat deze ten onrechte voor twee afzonderlijke woningen zijn opgelegd; de z.g. WOZ-objectafbakening zou foutief zijn. Dit zou de vernietiging van beide beschikkingen impliceren en er zou 1 nieuwe WOZ-beschikking genomen worden voor het samengevoegde enkele object.
De WOZ-waarde van de woning heeft overigens geen relatie met de toenmalige aankoopprijs, maar is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2020 [bedoeld zal zijn 1 januari 2019; Hof], vastgesteld aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen. Daarbij kan mogelijk wel de door u beschreven overlast van het belendende café in worden verdisconteerd. Een waarde van € 200.000,-- zoals door u bepleit, lijkt overigens niet in overeenstemming met de huidige marktwaarde.
Deze correctie zou ook gepaard met de vereiste formaliteiten. De samenvoeging zou dan doorgegeven moeten worden aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), zodat e.e.a. aan een bouwinspecteur kan worden doorgeven om eventueel te gaan controleren. Naar ik aanneem zal samenvoeging ook een huisnummerwijziging met zich meebrengen.
Wat de beroepsprocedure betreft, zou deze eindigen met de vernietiging van de bestreden beschikkingen. Het betaalde griffierecht zou ik vergoeden zodra ik bericht van intrekking van het beroepschrift heb ontvangen van de Rechtbank.”
Belanghebbende heeft niet gereageerd op de voornoemde brief van de Heffingsambtenaar.
De mondelinge behandeling bij de Rechtbank heeft plaatsgevonden ter zitting van 3 december 2021. De Rechtbank heeft na die zitting het onderzoek geschorst teneinde de Heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen de onroerende zaken ter plaatse door de taxateur van de gemeente te laten beoordelen. Het proces-verbaal van de zitting vermeldt dienaangaande het volgende:
“- [Belanghebbende] werkt mee aan de beoordeling van de woningen ter plaatse door (de taxateur) van de Heffingsambtenaar;
- uiterlijk 7 januari 2022 neemt [de Heffingsambtenaar] een nieuw besluit met daarbij gevoegd onder meer een taxatierapport;
- uiterlijk 21 januari 2022 geeft [belanghebbende] daarop zijn reactie – nadere beroepsgronden; uiterlijk 4 februari 2022 dient [de Heffingsambtenaar] een verweerschrift in;
- op 17 februari 2022 zal de behandeling van het onderzoek ter zitting op een nader te bepalen tijdstip voortgezet worden.”
Bij brief van 10 januari 2022 heeft de Heffingsambtenaar de Rechtbank bericht dat door belanghebbende een inpandige opname wordt geweigerd. De Heffingsambtenaar heeft daarbij vermeld dat hij de waarde van beide onroerende zaken uitsluitend zal verminderen in verband met de gestelde overlast van het belendende café. De brief vermeldt:
“Ik zal de waarde van het object [adres 1a] verminderen van € 554.000,-- naar € 490.000,--van [adres 1b] van € 484.000,— naar € 425.000,--.”
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 8 juni 2022. De Rechtbank heeft op 20 juni 2022 uitspraak gedaan, waarbij de waarden van de onroerende zaken zijn verminderd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Objectafbakening
1. De rechtbank beoordeelt eerst de vraag of de onroerende zaken 1 en 2 als afzonderlijke objecten moeten worden aangemerkt zoals verweerder heeft vastgesteld of dat deze als samenstel gezien moeten worden zoals eiser voorstaat.
2. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van onderdeel d van dit artikel wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
Een belastingobject moet daarom worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte, en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.
3. Ter zitting van 3 december 2021 heeft eiser verklaard dat de onroerende zaken 1 en 2 feitelijk al jaren en ook op 1 januari 2019 (waardepeildatum) één geheel zijn. De opgang van beide onroerende zaken is bij onroerende zaak 1 en de onroerende zaken worden wel gescheiden door een deur, maar daar zit geen slot op.
De rechtbank heeft met partijen ter zitting afgesproken dat eiser meewerkt aan de beoordeling ter plaatse van de onroerende zaken 1 en 2 door de taxateur van verweerder. Eiser heeft om hem moverende redenen niet meegewerkt aan de opname ter plaatse en onder die omstandigheden is het niet onredelijk dat verweerder het geheel, evenals in voorgaande belastingjaren, heeft aangemerkt als twee onroerende zaken.
Het is eiser zelf die de gelegenheid voorbij heeft laten gaan om de onroerende zaken 1 en 2 op te laten nemen door verweerder. Het is niet voldoende dat eiser tijdens de voortzetting van het onderzoek ter zitting op 8 juni 2022 een filmpje en een foto heeft getoond van de onroerende zaken 1 en 2, omdat daarmee onvoldoende inzicht gegeven is in de situatie ter plaatse om tot de conclusie te komen dat er sprake is van één geheel.
Waardebepaling
4. Verder is de waarde van de onroerende zaak 1 en 2 op de waardepeildatum in geschil.
5. De onroerende zaken 1 en 2 zijn twee boven elkaar gelegen tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 185 m² en 181 m². Het bouwjaar is 1922.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
7. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 490.000,- van de onroerende zaak 1 en tot een waarde van € 425.000,- van de onroerende zaak 2. Eiser stelt dat de waarde van de onroerende zaken 1 en 2 een totale waarde van € 200.000,- bedraagt.
8. Omdat de door verweerder in beroep verdedigde waardes lager zijn dan de eerder vastgestelde waarden, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn.
9. De in de bestreden besluiten 1 en 2 opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Daarnaast hebben alle verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de verkopen dicht genoeg bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen om in de waardering te gebruiken. In de bestreden besluiten maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
10. Met de waardeverlaging in beroep heeft verweerder ruimschoots rekening gehouden met de gestelde overlast van het op de hoek van de straat gelegen café. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van houtrot. Eiser heeft weliswaar op verzoek van verweerder een aantal foto’s verstrekt, maar niet van het houtwerk en hiermee maakt eiser geen houtrot aannemelijk. Dat er geen actieve vereniging van eigenaren is en er geen reservefonds is, heeft eiser niet toegelicht en ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is niet van verschillen gebleken. Van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het recht op family life en de privacy wetgeving is de rechtbank niet gebleken.
Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
12. De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die eiser heeft gemaakt.”