Gerechtshof Den Haag, 19-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:409, BK-23/531
Gerechtshof Den Haag, 19-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:409, BK-23/531
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 19 maart 2024
- Datum publicatie
- 22 april 2024
- Zaaknummer
- BK-23/531
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde woning. Beide partijen maken de door hun bepleite waarde niet aannemelijk. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 2.000.000. De Rechtbank heeft terecht een vergoeding van immateriële schade van € 500 toegekend.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/531
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 mei 2023, nummer SGR 22/578.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 2.888.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde verminderd tot op € 2.497.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende toegekend van € 525,76.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
Belanghebbende heeft op 22 augustus 2023 een nader stuk ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft op 26 januari 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift incidenteel hoger beroep, ingediend. Voorts heeft de Heffingsambtenaar op verzoek van de griffier een beter leesbare versie van de matrix ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 6 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage en twee bergingen. De inhoud van de woning is ongeveer 1.563 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 5.785 m2.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd, dat op 28 oktober 2021 is opgemaakt door [naam taxateur] , registertaxateur. In dat rapport is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.875.000.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning in beroep een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 2.570.825. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
|
De woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Bouwjaar |
1920 |
1920 |
1926 |
1936 |
|
Bruto inhoud |
1563 m3 |
1713 m3 |
1849 m3 |
1960 m3 |
|
Bijgebouwen |
Garage Berging Dakkapel |
Dakkapel Garage Carport Zwembad (binnen) |
Dakkapel Garage Berging Tuinhuis Gastenverblijf |
Garage |
|
Grondoppervlakte |
5785 m2 |
3763 m2 |
3887 m2 |
2039 m2 |
|
Transactiedatum |
19-8-2019 |
1-7-2019 |
15-4-2019 |
|
|
Trasactieprijs |
€ 3.300.000 |
€ 2.275.000 |
€ 2.300.000 |
|
|
Index naar wpd |
1,510 % |
2,061 % |
2,930 % |
|
|
Corr. naar wpd |
€ 3.349.830 |
€ 2.321.888 |
€ 2.367.390 |
|
|
VLOKS Ligging Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe Uitstraling Voorzieningen |
3 2 2 3 2 |
4 3 2 3 3 |
2 3 3 3 3 |
4 3 3 3 3 |
|
1-1-2020 |
€ 2.570.825 |
|
Waardeberekening van de woning |
Eenheid |
Eenheidsprijs |
Waarde deel |
|
Woning m3 |
1563 |
625 |
976.433 |
|
Grond m2 |
5785 |
256 |
1.478.500 |
|
Garage |
1 |
22067 |
22.067 |
|
Berging |
2 |
4000 |
8.000 |
|
Dakkapel |
4 |
3000 |
12.000 |
|
Totale waarde 1-1-2020 (na bezwaar) |
2.497.000 |
Belanghebbende heeft in hoger beroep een herziene matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 1.950.591. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
|
Omschrijving |
Aantal |
€ / stuk |
# m2 |
# m3 |
Waarde |
|
Woning |
1563 |
€ 1.065.966 |
|||
|
Grond bij woning |
1000 |
€ 500.000 |
|||
|
Berging/schuur (vrijst.) |
1 |
€ 5.000 |
€ 5.000 |
||
|
Berging/schuur (vrijst.) |
1 |
€ 5.000 |
€ 5.000 |
||
|
Garage (enkel) |
1 |
€ 10.000 |
€ 10.000 |
||
|
Dakkapel |
4 |
€ 5.000 |
€ 20.000 |
||
|
Extra grond |
1000 |
€ 250.000 |
|||
|
Extra grond |
3785 |
€ 94.625 |
|||
|
WOZ waarde |
€ 1.950.591 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Ter zitting heeft eiser gesteld dat voor luxe en kwaliteit van het object [adres 2] ten onrechte is uitgegaan van een ondergemiddelde staat (VLOK-code 2). De rechtbank stelt vast dat die ondergemiddelde staat niet blijkt uit de foto’s van dit object. Ook anderszins heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is zodat moet worden uitgegaan van een gemiddelde staat (VLOK-code 3). Ook na toepassing van VLOK-code 3 blijkt echter dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft verder voldoende rekening gehouden met de slechte staat van ouderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning door uit te gaan van VLOK-code 2 (ondergemiddeld) voor de voorzieningen, de onderhoudstoestand en de kwaliteit/ luxe.
8. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat verweerder in de matrix is uitgegaan van een onjuiste grondstaffel. De enkele stelling dat verweerder in eerdere jaren een andere grondstaffel heeft gebruikt, is daarvoor echter onvoldoende. Verder heeft eiser ter zitting aangevoerd dat ook het object [adres 5] dient te worden meegenomen als referentieobject op grond van het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023. Deze stelling treft geen doel nu, anders dan in het hiervoor vermelde Hoge Raad arrest, tussen partijen in geschil is dat dit object vergelijkbaar is met de woning. Verweerder heeft er in dat kader op gewezen dat de [adres 5] een beduidend grotere inhoud heeft.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 4 april 2021 door verweerder ontvangen en door de rechtbank is op 4 mei 2023 uitspraak gedaan, waardoor de bezwaar- en beroepsfase twee jaar en 1 maand hebben geduurd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden waardoor de redelijke termijn zou moeten worden verlengd. Het voorgaande betekent dat de redelijke termijn met een maand is overschreden. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Aan eiser komt daarom een schadevergoeding toe van € 500 te betalen door verweerder.
11. Vanwege het feit dat aan eiser een vergoeding voor immateriële schade is toegekend, bestaat ook aanspraak op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5).”
Omschrijving geschil in het principale hoger beroep en het incidentele hoger beroep en conclusies van partijen
In de hoger beroepen is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verder is in geschil of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en in beroep en de daarmee verband houdende proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend, belanghebbende bevestigend.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover die ziet op de beslissingen over de proceskostenvergoeding, de vergoeding van immateriële schade en het griffierecht.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover die ziet op de waarde van de woning, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 1.950.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.