Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:134, BK-23/1073
Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:134, BK-23/1073
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 16 januari 2025
- Datum publicatie
- 27 februari 2025
- Annotator
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:13862, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-23/1073
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. WOZ-waarde woning. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1073
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 13 september 2023, nummer SGR 22/7827.
Procesverloop
Bij beschikking van 25 februari 2022 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 441.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 402.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van
€ 402.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 november 2024. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 115 m² exclusief een aanbouw van 9 m². De perceeloppervlakte is ongeveer 135 m².
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd waarin de waarde de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 452.000. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe matrix (de matrix) overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is bepaald op € 452.000. In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van vier vergelijkingsobjecten.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 15 oktober 2019 voor € 475.000), de [adres 3] (verkocht op 14 februari 2020 voor € 489.000), de [adres 4] (verkocht op 30 oktober 2020 voor € 535.000) en de [adres 5] (verkocht op 25 februari 2021 voor € 399.000). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten op zich niet ongeschikt voor de waardebepaling door middel van systematische vergelijking, maar heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Twee van de vergelijkingspanden zijn hoekwoningen en drie vergelijkingsobjecten hebben, in tegenstelling tot de woning, een vrij uitzicht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de ligging van [adres 2] ten onrechte als gemiddeld aangemerkt op de grond dat achter de woning een moestuinvereniging is gevestigd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt welke waardevermeerdering is toegekend aan de hoekwoningen en het vrije uitzicht en hoe dit is verdisconteerd. Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat de waardematrix van verweerder op een hogere getaxeerde waarde van de woning uitkomt dan in het eerder verstuurde taxatieverslag. Verweerder heeft in de waardematrix dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt, alleen heeft verweerder het vergelijkingsobject [adres 5] toegevoegd en komt daarmee tot een hogere getaxeerde waarde uit, terwijl [adres 5] een lagere verkoopprijs heeft dan de andere objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Het pand [adres 5] is voor wat betreft bouwjaar, afmeting, afwerking en uitstraling volledig vergelijkbaar met de woning. Dat sprake zou zijn van een eenvoudiger of minder luxe afwerking dan de woning volgt geenszins uit de door eiseres overgelegde foto’s en informatie gebruikt bij de verkoop van [adres 5] . Verweerders heeft gesteld dat de verkoper van [adres 5] onder tijdsdruk een koopovereenkomst heeft gesloten, omdat wegens de aankoop van een ander huis sprake was van dubbele lasten, zodat met een lage koopprijs genoegen is genomen. Ook indien deze stelling juist is, heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat geen sprake is geweest van “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [adres 5] is op de openbare markt aangeboden, waarbij gebruik is gemaakt van de diensten van een makelaar.
11. Vorenstaande betekent dat de waarde van [adres 1] dient te worden vastgesteld op € 402.000.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”