Gerechtshof Leeuwarden, 29-08-2008, BE9792, BK 86/07 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 86/07

Uitspraakdatum: 29 augustus 2008

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z,

belanghebbende

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 06/1987 van de rechtbank Leeuwarden van 29 maart 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 31 maart 2005 ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 61B te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 198.400,-. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 10 juli 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 29 maart 2007 het beroep gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak, a-straat 61 B, vastgesteld op € 80.000,--. In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 4 mei 2007 bij het hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 31mei 2007 een verweerschrift (met een bijlage) ingediend.

1.5 Van belanghebbende is voorts op 27 mei 2008 nog een brief (met bijlagen) binnengekomen.

1.6 De eerste meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 9 juni 2008. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A, beëdigd en register makelaar/taxateur, register WOZ- taxateur en medewerker van het team Belastingen van de gemeente Leeuwarden.

1.7 De vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar heeft ter zitting een door haar voorgedragen pleitnota overgelegd.

1.8 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, deze bestaat uit een aantal verdiepingen in een uit 1747 daterend monumentaal pand in het centrum van Z.

2.2 De objectafbakening van de onroerende zaak is in eerste aanleg gewijzigd. Aanvankelijk bestond het object uit de eerste, tweede en derde verdieping, in de beroepsfase is het object beperkt tot de tweede en de derde verdieping.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003.

3.2. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zakelijk weergegeven voert hij hiertoe onder meer aan dat de onroerende zaak ten onrechte in de beroepsfase is gesplitst, hij wijst daarbij onder meer op de wijze waarop de verdiepingen zijn aangesloten op de nutsvoorzieningen. Voorts stelt belanghebbende dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat de waarde ten onrechte hoger is dan de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak. Daarnaast stelt belanghebbende dat de uitspraak op het bezwaar te lang op zich heeft laten wachten.

3.3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de bestreden waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.3. Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 18 september 2006 opgemaakte taxatierapport van A, voornoemd. In dit taxatierapport worden twee vergelijkingsobjecten genoemd, onder vermelding van de objectgegevens en met bijsluiting van een foto van elk van deze objecten. Voorts wordt aangegeven dat de eerste verdieping van a-straat 61B, aangemerkt als 61C, en de tweede en de derde verdieping, aangemerkt als 61 B, afzonderlijk worden verhuurd, dan wel te huur worden aangeboden.

De waarde van de onroerende zaak, bestaande uit de tweede en de derde verdieping, is door de taxateur per peildatum 1 januari 2003 bepaald op afgerond € 80.000,-. Uit het rapport blijkt dat de onroerende zaak inpandig en uitpandig is opgenomen, dat voorts de bouwtekeningen zijn geraadpleegd en dat de per de peildatum lopende huurovereenkomst en de per medio 2006 geldende huuraanbieding in aanmerking zijn genomen.

4.4. Gelet op de inhoud van het taxatierapport en de daarop gegeven mondelinge en schriftelijke toelichting is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast van de waarde is geslaagd. Het hof acht hierbij met name van belang de omstandigheid dat de waarde in de lijn ligt van de op de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs en voorts

dat belanghebbende tegen de gehanteerde kapitalisatiefactor geen grieven heeft ontwikkeld.

4.5 In eerste aanleg is naar voren gekomen dat ten eerste de eerste verdieping en ten tweede de tweede en de derde verdieping gezamenlijk, blijkens hun indeling bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Anders dan belanghebbende stelt, is de objectafbakening dan ook terecht gewijzigd in die zin dat de oorspronkelijke onroerende zaak is gesplitst in twee afzonderlijke objecten. De omstandigheid dat de beide objecten één aansluiting op de nutsvoorzieningen delen, staat aan een splitsing niet in de weg.

4.6 Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de vastgestelde waarde niet kan worden ontleend aan de gegevens van de in het taxatierapport genoemde referentie-objecten, overweegt het hof dat het gebruik van referentie-objecten is bedoeld om waarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentie-objecten te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld.

Ten aanzien van het door belanghebbende voorgedragen vergelijkingsobject b-straat 32 te Z heeft de heffingsambtenaar gesteld dat dit qua ligging en uitstraling niet goed vergelijkbaar is met de onderhavige onroerende zaak. Belanghebbende heeft dit verweer niet gemotiveerd weersproken.

4.7 Voor zover belanghebbende zijn grief betreffende de stijging van de waarde ten opzichte van de vorige waarde in het licht van de splitsing van het object nog handhaaft, overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer.

4.8 Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde geluidsoverlast van het naastgelegen pand, overweegt het hof, dat het waardedrukkend effect van deze overlast beperkt is. Niet in geschil is immers dat de gestelde, maar door de heffingsambtenaar gerelativeerde, overlast zich voordoet in de avonduren en dat de onroerende zaak in gebruik is, dan wel wordt aangeboden, als kantoorruimte.

4.9 Voor zover de grieven van belanghebbende zien op de oppervlaktematen, overweegt het hof, dat wat hier ook van zij, de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bedacht dient te worden dat de waarde op één lijn ligt met de per de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs.

4.10 Aan de omstandigheid dat de uitspraak op het bezwaar niet binnen een termijn van één jaar is genomen, zijn, anders dan belanghebbende meent, geen consequenties verbonden.

4.11 Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen tot te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof ook anderszins geen reden tot verlaging van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

4.12 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

Het hof zal de bestreden uitspraak van de rechtbank dan ook bevestigen.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het gerechtshof

bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Op 3 september 2008 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.